|
||||
“京城房价虚高”已经成为京城大多数购房者的众矢之的,而房地产开发中的地价则大约占开发成本的1/3左右,以前因为土地出让大都是采用协议转让的方式。土地市场不透明,暗箱操作多,因此地价成本过高等一直都是北京房地产行业的顽疾。正因如此,北京市政府规定今后经营性土地转让将一律实行挂牌招标拍卖。日前,为从源头(土地审批)控制土地转让,市政府出台了《北京市违反土地管理规定行政责任追究办法》(以下简称《办法》),这对查处土地违法,追究土地违法者的行政责任提供了具体、明确的依据。
政策篇:土地执法迫在眉睫
据市国土房管局有关人士介绍,近年来,土地违法主体发生了明显变化,导致土地违法问题时有发生,在群众中造成不良影响。《办法》的出台主要是针对我市土地违法主体发生变化的特点、强化执法监察工作所采取的重要措施。他说,《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》,监察部、国土资源部《关于违反土地管理规定行政处分暂行办法》以及97号令先后出台,对完善土地管理法制体系,为我市依法进行土地管理提供了重要依据。
另据了解,市国土房管局已经着手对21宗闲置土地进行处理。目前,决定收回的6宗闲置地的有关文件已送达当事人其中1宗审计完毕并提出重新出让意见,2宗正在审计过程中。在准予限期开发的21宗闲置地中8家单位已缴纳土地闲置费并办理了限期动工开发手续;9家单位提交了项目建设情况说明申请免交闲置费,经核查符合法律规定拟不再征收土地闲置费4家单位经多次催办仍未按规定缴纳土地闲置费、办理限制动工开发手续视为放弃限期开发权利进入闲置土地收回程序。另外,市国土房管局正委托区县国土房管局对未予竣工登记的1100多宗土地进行初步调查,确定其是否闲置,以加强管理。而那些土地被收回或进入重新转让程序的土地将通过规范、透明的转让渠道实行再转让。
违反规定将受行政处分
据悉《办法》将于8月1日起正式施行。《办法》对非法占用或者非法批准征用、占用基本农田的;非法占用或者非法批准征用、占用基本农田以外的农用地,致使土地植被遭到严重破坏,或者给国家、集体利益和公共财物造成较大损害的;非法占用或者非法批准征用、占用土地,且违反土地利用总体规划的;借农业内部结构调整之机,未经批准或者非法批准占用基本农田或者其他耕地,建围墙搞永久性建筑的;非法占用或者非法批准征用、占用市绿化隔离地区规划绿地的;拒不停止,改正违反土地管理规定的行为或者拒不履行土地行政管理部门作出并发生法律效力的行政处罚、处理决定的;伪造、销毁、藏匿证据,包庇同案人等的行为,《办法》要求从重处分。
市国土房管局透露,在查处土地违法案件中,涉及追究土地违法者行政责任的,坚决依法办理,绝不姑息迁就。另外,各区县国土房管局认为条件具备的,还将于近期内对于典型违法案件予以处理后通过媒体向社会曝光。
专家篇:有利于业主顺利拿到产权证
市政府97号令对业内引起了很大的反响。在采访中,记者听到众多专家对市政府97号令的意见,其中北京大学董黎明教授和国家住宅与居住环境工程中心顾问奚瑞林两位的观点具有代表性。
北京大学董黎明教授在接受本报记者采访时认为,市政府颁布的97号令有利于增加土地交易的透明度,从而有利于房价的透明化,北京人可以放心买房。原来北京开发商使用土地多协议用地,土地交易存在很多黑箱作业,地价是房价重要的组成部分,黑箱作业导致房价的不透明和不清不楚,北京人在买房时不明不白地被迫接受了不可思议的房价。市政府97号令对非法批准征用、占用土地,买卖或者以其他形式非法转让土地,不按照土地利用规划确定的用途批准用地等多种违法行为如何追究行政责任作了详尽的规定。这些规定规范了市场,使房价完全走向了市场,如果说以前的房价是不规范的、无序的、有很多猫腻的,那么现在由于土地是通过公开招标拍卖来的,因而房价是透明的、合理的和正常的,是经过市场竞争杠杆调节的。本地开发商特别是一些既得利益者他们是不欢迎市政府97号令的,相反那些外省市开发商却非常欢迎这个规定,北京人也是非常欢迎的,这个规定的出台,以后买房的北京人能够面对实实在在经过市场调节后的房价,北京人能够放心地买房。市政府97号令颁布后,房价短期内没有受到影响,是因为房地产项目周期太长,现在买下的土地要真正推向市场销售可能是两年以后的事了,所以这个规定的出台,可能会对两年后的房价产生直接的影响,相信两年后,北京人能买到房价合情、合理的房子。
市政府97号令不仅对房价有间接影响,对于业主能否拿到产权证也有影响。本报记者采访了国家住宅与居住环境工程中心顾问奚瑞林,他认为对非法批准征用、占用土地,买卖或者以其他形式非法转让土地,不按照土地利用规划确定的用途批准用地等多种违法行为追究行政责任,这样确保北京人以后所买房产不会因为土地问题拿不到产权证。记者在采访中发现,有一些业主以一次性付款方式买房已经五六年了,但是产权证还没有拿到,后来才知楼盘所在的土地出了问题,有的是非建设用地当作建设用地开发,有的是规划不是这样,开发商改动了规划。如果有的开发商前期已经拿了农民耕地盖好了房子,现在开发商要敢紧去市国土局或国土部申请批准更改土地用途,国土部门如果能批准开发商更改土地用途,那么就不会影响业主顺利拿到产权证。市国土局审批更改土地用途有一定的量,超过一定的量就要国土部批准。对于一些违法用地、占地但已经建成并销售了的楼盘,市有关部门可能会帮助开发商去国土局补办土地用途更改手续,开发商如能争取主动,该罚的要罚,该处理的要处理,如果不行的话,该楼盘最后只有炸掉。
市场篇:杜绝土地暴利房价更趋合理
业内人士认为,《办法》的出台防止和避免了土地腐败行为的产生。以往一些掌管土地使用权的部门为了个人或小集团利益,往往会借机敛财,搞一些见不得人的“幕后交易”,结果肥了个人坑害的却是国家,而直接导致国有资产的流失。而如今对那些土地违法审批者追究行政责任,涉嫌犯罪的,还将依法移送司法机关处理。则从源头上堵住了土地腐败行为的发生。而今后以公平、公正、公开的方式进行的土地转让将不会再有“炒地皮”的暴利产生。北京市土地整理储备中心主任史贤英提醒开发商、土地方和购房人如今应该树立两个信心:一是通过土地市场公平、公正、公开的方式转让土地,会减少了因炒卖项目、炒卖土地等暗箱操作带来的转让价,将使土地价格更加合理化,从而也应该会使房价更加合理;二是对原土地使用方而言,只要价格合理,有政府监督的拍卖,资金到位会更快。