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物业管理是随着商品房市场的发展而出现并发展的,而今新建小区拥有物业管理已经相当普遍,物业管理市场越来越大。尽管管理工作不断强化,但是问题依然很多,不少纠纷尖锐到诉诸法院甚至发展成社会问题。这些问题一方面反映出开发商和物业公司在经营、管理上还很不规范,另一方面,也显示业主在了解物业管理、履行自身的权利义务上存在一定的欠缺。一个具有代表性的现象就是拖欠物业费,这一现象基本暴露了物业管理市场的主要问题。
拖欠物业费问题多多
拖欠物业费是物业管理中的热点问题,投诉量大,且问题复杂。拖欠物业费往往是业主与开发商、物业公司的种种矛盾拉锯后的最终结果,是多种矛盾的焦点,所以产生的纠纷很多,原因也多种多样。而一旦业主以拖欠物业费来对付开发商和物业公司,说明矛盾已经相当复杂。从拖欠物业费的原因,我们看到了物业管理市场存在着许多问题。
一、开发商遗留问题,物业公司成了出气筒。
在房屋销售过程中,开发商宣传不实,结果承诺不兑现,配套设施不到位,业主拿不到产权证,有的小区长时间用临时水、临时电,承诺的绿地大幅度缩水,停车场不到位,办理产权证一拖再拖……
房屋存在质量问题,最普遍的就是房屋裂缝,另外还有阳台漏雨,厨房、卫生间漏水,水管锈蚀等。
开发商承诺迟迟不兑现以及房屋质量问题给业主的生活和心情带来极大的伤害。面对业主的多次交涉,有的开发商采取不负责任的态度,推诿、扯皮。业主忍无可忍,就以拒交物业管理费来对抗。
房屋开发建设期间的问题流入物业管理市场并得不到应有的解决,一方面说明开发商缺乏规范经营意识和行业自律意识,另一方面也说明管理部门监管不够。而业主在接到通知入住时,也没有按照相应的法规维护自己的权利,业主应该知道开发商交出的必须是配套齐全、符合质量要求的房子,如果业主了解这一点,就应该在接钥匙时,讨回说法,而不应留到入住以后。
业主将开发商的责任转嫁给物业公司,又说明业主没有分清开发商和物业公司的职责。许多业主认为,物业公司承接了物业管理,就承接了该物业的所有责任,物业存在问题,物业公司也担负着责任。如果是开发商遗留的问题,物业公司有责任与开发商交涉解决。物业公司不帮助解决问题,就应该以拒交物业费来惩罚他。实际上,在房地产开发和物业管理方面,开发商和物业公司是两个独立的个体,责任清晰,谁的责任谁承担。因此,属于开发建设期间的问题,业主还是要找开发商来解决,而不应该让物业公司代过。
二、对于扰民现象物业公司解决不利
开发商将底商出租或出卖,办成了餐馆、酒吧、歌厅等娱乐场所,油烟、热气、噪音污染严重干扰居民的生活和安静,物业公司根本管不了,受害业主气愤之余拒交物业管理费;另外还有宠物扰民,一些业主喜爱饲养宠物,但又不注意管理,造成对其他居民的侵扰,在不服从管理的情况下,受扰住户便将责任推到物业公司身上。比如,某小区六楼住户酷爱鸽子,他在自家窗外搭建了一个鸽笼,五楼住户每天大受鸽子的咕叫和粪便之苦,反映到物业公司,物业公司反复做工作无效,五楼住户恼于物业公司管理不利而拒交物业管理费。
三、物业公司收费不合理。
大部分物业公司不对业主公布服务范围、收费项目和价格,造成业主不满。业主认为没有明明白白享受到符合收费标准的服务,就不交物业费。
按照主管部门的说法,物业管理费是经市物价局严格审核批准的,而且着重照顾了市民的承受能力,和京、沪等城市同等服务相比,天津的物业管理费低得多。再加上种种原因物业费收缴率低,天津65%以上的物业公司是亏损经营。亏损经营很大程度上影响了服务质量和服务透明度,以至形成恶性循环。
四、业主误以为物业公司与每户都要签订物业管理合同,没签合同就不交费。
某小区一位业主以没签物业服务合同为由,一年白白享受物业服务,却拒不交费,被物业公司告上了法庭。这种现象属于业主不了解物业管理的现有法规,在前期物业管理阶段,物业公司是接受开发商的委托来管理物业,物业公司与开发商签订物业管理委托合同,而不与单个住户签订物业管理合同。如果小区成立了业主委员会,业主委员会代表全体入住业主与物业公司签订合同,也不是单个住户与物业公司签订合同。所以,业主以未签合同而拒交物业费是站不住脚的。另外,享受物业服务是既成事实,从法律角度业主也应该交纳服务费。
拖欠物业费是违约行为
所有采用拖欠物业费来对抗物业公司的业主都忽视了最重要的一点,那就是物业管理合同。在物业管理提供服务和享受服务的过程中,业主与物业公司是合同关系,照章提供服务与交纳服务费是物业公司与业主各自履行合同义务。衡量双方正确与否,应该以履行合同为标准。物业公司服务不到位是违约,业主不交物业费同样是违约。在物业公司违约在先的情况下,业主维权的方式应该是向小区业主委员会反映,由业主委员会出面与物业公司交涉。之后向主管部门投诉,令物业公司限期改正。最后可以走司法渠道,告物业公司违约,并赔偿损失。如果业主拖欠物业费,同样要承担违约责任。这就是当物业公司以拖欠物业费为由将业主告上法庭的时候,尽管物业公司违约在先,法院仍然判决业主补交物业费并交纳违约金的原因。
开发企业派生物业公司
是造成物业纠纷的重要根源
由于开发企业或物业公司的问题造成的物业纠纷,大部分与一个重要的现象息息相关,那就是开发企业派生物业公司。开发企业派生物业公司,是指开发商指定自己的物业公司管理自家开发的项目。据有关部门的统计,目前这种方式占全市物业公司的70%。开发企业派生物业公司的特点首先是开发商与物业管理是“父子”关系,一家人。其次是违背市场运作规则,没有招标这道程序。
开发企业派生物业公司的原因分析有三点:一是物业管理费标准太低,项目预算亏损,无物业公司接管,开发商只得由自己的物业管理公司补缺;二是肥水不流外人田。一般前期物业管理,开发商要向物业公司支付接管费,有些开发商认为与其将这笔接管费交给别的物业公司,不如给自己的物业公司;三是为了弥补项目开发上遗留的问题。如果由别的物业公司来管理物业,按照市场规则,开发商必须履行完整的物业交接手续,那么工程上存在的问题就都摆到了桌面上来,一是有可能物业公司不接,给开发商履行房屋销售合同,按时交房上带来麻烦;二是物业公司可能接,但在明确责任的前提下增加条件,这无疑是开发商在业主之外又给自己增加了一个对手。由自己的物业公司来管理,遗留问题由物业公司继续处理,避免了问题尖锐化,对业主也起到了安抚作用。
不按市场规律办事自吃苦果
开发商派生物业公司从某种角度上说的确缓解了一些矛盾:填补了物业管理市场的空白,补救了开发中遗留的问题和不足。但是它所产生的负面影响使这种正面作用显得微乎其微。
一、物业公司往往丧失独立的经营权,处处受制、听命于开发商。通过招标产生的物业管理公司,是独立的经营体,与开发商是合同关系,因而对开发商具有一定的监督制约作用。在业主因为房屋开发期间的问题与开发商发生纠纷时,会站在第三者的角度维护现有小区利益,帮助业主维权。而由开发商派生的物业公司完全没有这种监督功能,它扮演的角色,一方面是收容开发商遗留的问题并为之抹平,另一方面是帮助开发商维持好小区秩序,总之是为开发商服务。这其实已经违背物业公司的真正职责,物业公司应该是在“你花钱,我服务”的前提下,与业主共同管理好小区。因而这种派生行为不利于物业管理的市场化运作和规范经营。
二、最初开发商是利用自家物业公司收拾开发残局,一旦房子售出之后,开发商就由被动变成了主动。只要业主来找,开发商就往物业公司那儿推,造成一种职责不清的局面。但同时开发商又不给物业公司资金支持,物业公司左右为难。业主的问题得不到解决,只能拿物业公司出气,或者频繁找物业公司交涉,或者不交物业管理费,导致物业公司经营困难,物业公司与业主的矛盾也日益加深,不少开发商、物业公司、业主因此而走上了法庭。
规范物管需要综合治理
规范物业管理市场,需要开发商、物业公司、消费者共同进步以及立法的完善才能实现。其中企业是主体,开发商和物业公司必须加强自律与规范经营,杜绝违规经营,如果出了问题,谁的问题谁负责,谁的问题谁解决,不能让物业公司代开发商受过。
物业公司管理有待规范和提高服务质量,转变物业管理观念,物业管理企业要从传统的“管理”意识转变为“服务”意识,要按照法律、法规和合同约定为业主提供相应的服务。
业主也要认识和了解物业管理法规,在享受应得服务、维护自身合法权益的同时,也要履行相应的义务,做一个明白、守法的业主。
完善物业管理的法律法规是亟待政府部门解决的问题,有了完善的法律法规,企业依法经营、消费者依法消费和维权、管理部门依法管理才有了标尺,它对规范物业管理市场至关重要。据了解,《天津市物业管理条例》有望年内出台,相信新的法规会比较完善。有了法规还不够,管理部门还必须加大监管力度。
最好的方法是全面实行招投标
有效规范开发商、物业公司的最好办法是物业管理实行招投标。招投标不但能够避免暗箱操作,增加开发与物业管理企业双方的透明度,而且有利于市场竞争、促进物业管理企业的进步。同时招投标制使开发商的不合格项目难以蒙混过关,因而还有助于监督和促进房屋销售市场的规范发展。
但是招投标已经喊了多年,却一直难以推广。原因在于招投标还缺乏一个良好的环境和规范,越是有问题的开发商和物业公司越不喜欢走招投标之路,而招投标市场又缺乏强制性。有关人士认为,关键是缺乏立法,因此实行招投标制,立法很重要,以法律手段推行物业管理招投标,才能确保其落到实处。其次是,业主、物管企业、开发商都应该树立市场意识,特别是业主,将物业管理纳入市场轨道,通过招投标选择满意的物业公司,最大的受益者是业主,因此,业主应该首先站出来维护自身的权利,推动招投标的实行。届时,目前物业管理的许多问题将不复存在,满意之声一定会逐渐多起来。