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据国家统计局统计,自1994年以来,我国空置房数量以每年1000万平方米的速度递增,2001年空置商品房面积已突破9千万平方米,其中商品住宅空置6787万平方米。
空置年限延长消化难度加大
从经济学的角度看,商品房的供给与需求没有达到平衡,即供需失衡。据近日《中国建设报》“权威发布”栏目消息:建设部副部长刘志峰日前在上海对当前国内房地产业表示了;自己的一些忧虑,其中包括一些城市存在开发规模过大、新开工面积增长过快等问题。房地产市场供应规模一直偏大,且潜在供应能力仍在增长,供求矛盾加剧,这是商品房空置率居高不下的根本原因。
国际普遍认定的房价与家庭年收入之比正常值为3—6倍,而我国几乎所有大中城市的房价收入比均在10倍以上,说明从总体上看商品房价格偏高,住房的价格与消费者的支付能力不相适应。收入低买不起房,贷款行不行?根据一项关于个人住房贷款的调查显示,我国至少有20%的中等收入家庭只能承受5万元以下的消费贷款,还有30%的居民家庭由于收入偏低,而不具备消费贷款能力。而我国目前一套普通经济适用房总价平均也在7-10万元,就是说,即使商品房价格降到经济适用房水平,我国至少还有一半以上的居民,仍然负担不起高额的房价。
有的开发项目的位置、类型、档次脱离市场需求,项目地段的市政设施和公共设施不配套,住房的功能质量和环境质量远远不能满足购房者的要求,这类商品房即使降价,也很难销售出去,造成商品房持续空置。
全国不同城市商品房空置情况差异较大,但也有一些共同特征:一是商品房空置面积逐年上升,形成了“高烧难退”的现象;二是空。置商品房地域分布相对集中,主要集中于城市郊区和次中心区;三是商品房空置年限长,很难消化。很多城市空置一年以下的商品房仅占1/3左右,六成以上的空置房是以前开发的。
空置持续增长警惕进入危险期
国外的有关机构研究认为,商品房空置率的合理区间为3%-10%。国内专家认为,我国目前的合理空置率为5%-14%,低于5%为空置不足,购房者选择机会少,不能买到满意的商品房,不利于房地产市场的发展;14%—20%为空置危险区,表明供大于求,资金积压在房地产市场;空置率在20%以上为商品房积压区,大批房地产开发企业出现经营困难。我国不少大中城市商品房空置率近几年均超过了合理空置率,处在空置危险区和空置积压区。
首先,空置增加了房地产开发商的投资风险。商品房开发的前期投入非常大,一般在数千万元人民币以上。如果销售欠佳,资金回笼不及时;直接影响到后期的投入甚至危及整个项目的开发。其次,有可能影响到投资者的投资信心。再次,空置率过高,会促使政府介入房地产市场,适当控制房地产批准预售量,减少新的楼盘。
对具体楼盘而言,空置率高低也影响楼盘形象,空置率过高,有损于楼盘及其开发商的形象,影响到该楼盘其他物业的销售。
我国商品房开发商大多以银行贷款为主,房子销售不出去,必将威胁金融业的良性运行。同时影响政府形象和公民生活信心,一方面大量商品房空置,另一方面还存在众多无房户和住房困难户;如此下去,公众会怀疑政府驾驭经济发展和实现社会总体公平的能力;难以形成稳定的心理预期。
30%的家庭需要通过租赁获得居住权
根据国家统计局的抽样调查,目前我国已经有65.8%的城镇家庭拥有了住宅产权,其中通过购买商品房拥有自己住房的家庭只占5.4%,拥有原有私房的为12%,48.4%的家庭通过购买房改房拥有了住房产权,这甚至超过发达国家的水平。据《世界经济年鉴》美国、法国、日本80年代末住房自有率分别为51.5%、46.7%、60.4%。这说明,有住房消费能力者总体上已基本完成住房消费(自住),不会再购房、特别是购空置的商品房消费(投资除外),而剩余的消费者虽有消费需求却没有现实的住房消费能力。
据专家认为,住宅租赁市场蕴含的巨大需求是推动空置房消化的有效途径。首先,从城市化发展的长远需求来看。目前我国的城市化水平约为30%,正值城市化的加速发展期,预计到2010年,我国的城市化水平将达到45%以上,城市人口净增量是2.8亿,其中一大部分是由农村转入城镇的人口,过高的房价收入比,使得购买商品房对一般城镇居民都是难以承受的重负,更不用说低收入的农业人口。这部分农业人口在转入城镇后,势必在一个较长时期内无力购买住房,租房是其唯一的选择。
其次,从流动人口的需求来看。据估计,目前全国流入城市的人口约有1亿人,这其中包括进城务工农民和相当一部分是因工作变动的需要在流动,对他们而言,相对于购房,租房是更佳的选择。
再次,从衍生人口的需求来看。每个大中城市每年都有几万甚至几十万的长住人口在增加。据统计,1970-1975年出生的城镇人口约在2540万人左右,即约有1300万对新组建的家庭对住房有迫切需求。这其中只能有一小部分通过购买商品房解决居住问题,大部分家庭成员的工作薪金不高,需要靠租房解决问题。
第四,还有相当一部分买不起住房的城镇居民需要住房。据估计,我国至少还有30%的家庭需要通过租赁或其他方式获得居住权。
国外的经验表明,在房地产市场中,任何一个国家,无论经济有多发达,都不可能实现住房的完全私有,房屋租赁仍然占有相当的比例。美国、英国、日本,新加坡等发达国家私有住宅与租赁住宅比较,大体是私有住宅占60%、租赁住宅占30%左右。这表明,市场对房屋租赁形式的需要仍然很大。国外的房屋出租主要是存量房出租,开发商建造的房屋销售量只占建造量的50%—60%,而把40%-50%的新建房作为出租房。这是一个很值得借鉴的经济数据。
采取多种形式将空置商品房推入租赁市场
目前我国市场上可供出租的房屋并不充足,如果将空置商品房进入租赁市场,将大大增加出租房的供应量,商品房租金价格将会大幅下调,租金的普遍下降,导致对出租房的需求大大增加,反过来促进了空置房得到更好的消化。
各地要结合实际,制定操作性强的法规,改变住宅租赁市场无法可依和法规不完善的状况,从源头上保证租赁市场健康规范的运行和发展。要尽快理顺体制,变房屋租赁市场的多头管理为统一管理。必须切实解决房屋出租中税种过多、税费过高的问题。目前税种有房产税、营业税、城市建设维护税、印花税、教育附加税及租赁管理费等十多种,许多城市税费占房租费的比例高达40%-50%。
可由政府出面组建专门的房屋租赁公司,或是扶持大型房地产公司成立房屋租赁公司,吸纳收购空置商品房。政府要通过一定的政策倾斜,如减免税收,免交地价,取消一些收费等扶持房屋租赁公司的发展。要通过加强基础设施建设和城市规划建设等行政手段,对空置商品房分别采取一些补救措施,改善空置房的内外环境。对采取补救措施无效的长期空置房,可考虑拆除或降价促销或廉价出租。
让房屋的功能从消费延伸到投资。老百姓害怕投资,也确实没有多少适合老百姓投资的项目。近闻北京城区出现一批以经营为目标的购房人,在城郊贷款购新房,将城区住房出租,每月租金足够偿还贷款本息。“家有两套房”者多了,既消化了空置房,又能实现资金从银行分流的目的。
灵活经营,满足不同客户群的需要。对一部分最低收入阶层可以提供廉租房;为就业型学习人口提供“学生(教师)公寓”;为农民进城务工提供“农民公寓”;为老年人提供“银发公寓”等。不少城市利用空置房开发“产权度假村”效果不错。
作为房地产开发商,要深入研究市场,提高决策水平,减少决策失误,防止新的无效空置房的出现才是当务之急。