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从8月1日开始,重庆市的商品房销售开始强制推行以“套内建筑面积”作为计价依据。这一做法在全国尚属首例,引起极大反响。业内业外关于按套内面积结算的唇枪舌剑愈演愈烈,有再次升级之势。
-物业管理又该按什么收费
-谁来保证公用面积不缩水
-市场呼唤完善的监管制度
直接影响公摊面积纠纷少了
建设部在新的《商品房买卖合同》示范文本中规定,商品房销售有三种计价方式:一是按建筑面积计价,二是按套内建筑面积计价,三是按套计价。
据统计,在商品房投诉中,面积纠纷已经成了房产纠纷中的主要问题。卖房按照建筑面积计价的话,一些开发商就有可能利用“公摊面积”蒙蔽购房者,造成建筑面积缩水,侵害消费者利益。
实测面积和预售面积的不符以及公摊面积的不明确,使得消费者屡屡受到伤害,不该公摊的面积也摊在消费者的购买面积里,消费者对自己实际的使用面积更是模糊不清,与开发商交易当中纠纷不断。
如果按套内面积计价,消费者最直观的感受就是“我买了多少面积的房子我心里有数了”。消费者可以明确自己的使用面积到底是多少,能做到明明白白购房。
北京英岛律师事务所的邓泽敏律师和隆安律师事务所的秦兵律师都是按套内面积售房的坚决支持者。秦律师说,按套内面积计价,给消费者带来的最直接的好处就是检验成本大大降低。也就是说消费者的合同监测成本降低,对产品的评价成本也降低了。就像买车只要挑颜色和型号,而不需要清楚到底有多少零配件一样,如果按套内面积计价,今后买房也变得简单了。
亟待规范物权归属亟待明确
按套计价,消费者对居所的面积能直接测量,这也可以有效避免因开发商或测量单位有意无意增加公摊致使户内面积缩水,但总误差又不超过3%的现象发生。
但这只是消费者对面积知情权的一部分。有业内人士指出,按套内面积售房并不能完全彻底告别纠纷。由于物业管理费是按照产权登记面积来计算和收取的,而产权登记面积也即房屋的建筑面积。由此而可能产生矛盾转移,将面积纠纷转移到物管纠纷上来。
“我的暖气费里为什么要含有楼道里的暖气费用?为什么还要替墙体出暖气费?”消费者对此类的问题一直不解。业内人士指出,今后物管费是否能按套内面积收取?有关部门应尽早出台相关规定。
而按套计价之后,公摊面积如何保证,也有待相关部门的监测。消费者担心会出现套内面积保证了,但楼道等公用面积却缩小的现象。
同时,一些人士对此计价办法的实用性产生怀疑。今典集团的董事长张宝全认为无论是按建筑面积还是按套内面积或者按套计价,这三种方法都没有问题。关键在于要将模糊的问题变得清晰。要想降低面积纠纷,在按建筑面积计价时,图纸上必须注明套内建筑面积大小。
张宝全说通过强制按套内面积计价的办法来达到平息面积纠纷的目的无实质意义。他对记者解释说,面积纠纷的主要问题是公摊面积的不确定性。如果按套计价,看起来是消费者权利得到保护,实际上有可能进一步使消费者权益受到损害,像公用部分的供暖问题、模糊面积归谁所有等问题都得不到解决,更涉及物权问题和今后使用管理问题等。这样做可能会带来新的混乱。
关键因素测绘结果得不到信任
许多消费者对由开发商出示的测绘部门的测量结果不信任,导致对房屋面积的质疑。而房屋测绘又是一门非常专业的技术。北京市共有测量单位23家,主要为各区县房地局测量大队。打破测量行业的这种垄断是当务之急。而社会上亟须开发商与消费者双方认可并能为消费者提供复测服务的测量单位和测量师。
同时,开发商在与消费者交易时,应该出示全部测量报告,让消费者对所公摊的具体部位和面积数额有足够认识。业内人士指出,“关键是要有一套完善的办法来分摊公用面积并实行严格的监管”。
实际上,北京已经零星出现了两三家按套内面积卖房的楼盘。在京城北部的一个项目就对外宣布按住房套内实测面积向购房者卖房。同时,该项目还承诺,购房者所购套内使用面积经过实际测量后,如果实测套内使用面积大于签约面积,购房者无须支付多出部分的房价款;相反,面积误差率在3%以内含3%的,则开发商应当在向购房者出具该商品房的实测面积报告后30日内,向购房者退还房屋差价款;超过3%的,购房者有权退房。
上述项目的做法其实际效果如何还有待观察,不过有调查表明,绝大多数的消费者愿意按套内面积计价买房。看来按使用面积售房已是大势所趋。随着重庆、上海、广州、深圳等地按套计价办法的推行,有消费者关心,北京的计价方式是否会有改变呢?据悉,目前北京有关部门正在做前期的调研工作。如果要通过立法的话,还要经专家论证、主管部门起草、讨论决议等程序,相关规定的出台时间表还未确定。
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什么是使用面积?公用面积分摊原则是什么?
使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜不吊柜、户内楼梯按投影面积、阳台。斜面屋顶结构的房间,层高低于2.2米的部分不计入面积。
一般来说,商品房的建筑面积由两部分组成,即套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积以下简称公摊面积。套内建筑面积由三部分组成,即套内建筑面积等于套内使用面积加套内墙体面积再加阳台建筑面积。
公用面积分摊原则如下:
一商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内;
二为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊;
三公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
可分摊的公用建筑面积如下:一大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电楼梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。二套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙包括山墙墙体面积水平投影面积的一半。
不应计入的公用建筑面积如下:一仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。二售房单位自营、自用的房屋。三为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。