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近年来,我国房地产市场虽然在局部区位以及部分项目中存在有效需求不足、甚至产品积压现象,但总体上房地产市场发展并未产生过热现象。有关专家预测,在未来5-10年,我国房地产业仍将保持强劲增长势头。
资料显示,从1998年起,我国房地产市场已经连续4年快速发展,房地产投资持续几年保持较高的增长速度。建设部政策研究中心有关人士认为,我国房地产市场持续快速发展,主要得益于国家宏观经济的持续增长,得益于国家对住宅建设的重视,将住房消费作为扩大内需的重要方面。近几年陆续出台的房改政策、开放住房二级市场政策、税收鼓励政策及住房信贷政策,对启动个人住房消费,搞活房地产市场产生了积极的影响。有关专家预测,今后我国房地产开发总量还会增加,如果各项政策调整、落实到位,仍然可能保持较高增长幅度。
中国社会科学院经济研究所研究员汪丽娜分析,居民消费结构的调整带动住房消费的升级换代是今后5至10年房地产业发展势头强劲的首要原因。1978-2000年,我国GDP年均增长率为9.5%,人均GDP增长也高达8.1%。城镇居民人均可支配收入从343.4元上升至6280元。城镇居民作为二元经济中的消费主体,其收入的增长无疑为消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实的基础。1990-2000年,城镇居民吃、穿、用占消费支出的比重从75.99%,降至60.45%。住、行、医、教育支出的比重由18.72%上升至30%。这不仅印证了国外的经验,同时预示着我国居民在满足“吃、穿、用”需求之后,对“住与行”的需求会明显上升。国际经验表明,在人均住房面积达到30平方米之前,住房市场会保持旺盛的住房需求。根据第五次全国人口普查公报,我国现有城镇人口45594万人,占总人口的36.09%,人均居住面积10.4平方米,建筑面积约19平方米。按照国家住宅产业“十五”发展计划纲要,到2005年城镇人均建筑面积达到22平方米,仅城镇就需建设住宅27亿平方米,平均每年需新建住宅5.4亿平方米(农村每年新建住宅6亿平方米),这样大的住宅投资与需求将对国民经济的增长产生不可低估的促进作用。
城市化步伐加快带来的巨大住房需求是今后5至10年我国房地产业发展势头强劲的另一重要原因。根据国际经验,当一国经济进入持续稳步增长的时期,城市化也将进入一个快速发展的时期。世界银行对全世界133个国家的统计资料进一步表明,人均GDP低于300美元的低收入国家,城市化水平仅为20%;当人均GDP从700美元提高到1000美元和1500美元、经济步人中等发展国家行列时,城市化进程加快,城市人口占总人口比重将达到40%-60%,而当经济高度发展,城市化水平达到70%以后,城市化发展的速度将趋缓。
自80年代起,这种发展趋势已在我国初现端倪。1980年,我国城镇人口占总人口的比重为19.4%,1995年上升至29%,2000年进一步提高到36.22%,城镇人口达到4.5亿。在未来的十几年中,我国总人口的自然增长率仍保持在9.6%o左右,城市化率以每年1%速度增长,到2010年达到46%,城市人口将达到6.4亿人,净增加1.9亿人,每年新增人口1852万。新增城市人口的迅速增长无疑会对住房和基础设施建设带来巨大的压力。
此外,“入世”后开放步伐加快形成对房地产的巨大需求。“人世”后,中国作为国际经济大家庭的一员,既可享受成员国的多种权利,也将履行逐步开放的众多承诺。其开放的领域之广,囊括了交通运输、金融服务、电信、法律服务、会计服务、信息服务、旅游、建筑业等多个行业,开放的速度之快也是前所未有的,如银行业5年内取消对外资的地域和客户限制,建筑业合资合作企业3年内开始享受国民待遇,这些都将吸引大量的外资趋之若骛。外资无论是以合资或独资企业的形式进入中国市场,都会增加对房地产产品一住宅、写字楼、中央商务区、中介服务、物业管理等多种需求。以北京为例,现有139外国驻华使馆和7000余家外国代表处的5万多常驻外国人和30余万的流动外国商客。这正是北京高档住宅、商务楼投资规模大、租售两旺的重要原因。