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物业管理纠纷已成为本市法院审理的案件中上升最快的一类。据大兴法院统计,1999年共计受理房产物业纠纷案件74件,2000年为114件,2001年193件,今年上半年达到334件。物业纠纷案件作为一种新类型案件,在审判中遇到的大多是新情况、新问题,加之相应的法律、法规滞后,审理起来难度较大,以致使大量的纠纷难以得到及时有效的调整。
物管纠纷源于六大问题
物业管理纠纷主要表现在:
1、物业管理参照条款及其效力不统一。业主与开发商有关物业管理的约定,仅在购房协议补充条款中写明,就其效力而言,一种意见认为《物业管理公约》系双方买卖关系真实意思的表示,发生纠纷后应参照当初签订的《物业管理公约》;另一种意见认为,《物业管理公约》是格式条款,发生争议后,应做出不利于提供格式条款一方的意思解释,消费者才能维护自己的合法权益。但目前没有明确的法律法规对此予以界定。
2、物业管理转让的法律效力问题。按《物业管理公约》的规定,物业管理一般由开发商成立物业公司,或由其所有的物业公司成立子公司行使管理职能。但实际情况是,物业管理职能往往被转让,业主能否以未与该物业公司签订物业合同为由拒绝履行义务呢?物业管理职能的转让权利人有没有通知的义务呢?这在实践中意见有分歧。
3、业委会与物业公司的法律责任问题。在实际生活中,符合条件而不成立业主委员会的情况普遍存在。另一方面,对业主委员会的性质,在实践中认识也不一致。笔者认为,现代各国对该组织的成立多采用法定主义,具有法人人格。
4、建筑物的使用和收费问题。物业管理费一般是由管理者自己规定标准,有的每平方米不足一元,有的每平方米几元,有的甚至每平方米十几元,导致双方因收费标准的不同及收费与服务不相符而产生纠纷。
5、环卫、保安、保险及代收水电、煤气等收费产生纠纷。现阶段,这类项目的收费主要采取定额法和比例法两种形式,但根据财会核算,环卫、绿化、保安、保险性费用并不产生利润,况且,业主经常以卫生无人打扫、绿化不完善、房屋维修不到位、无商店、学校等配套设施为由拒交相关费用。
6、供暖费的收取问题。供暖纠纷在物业管理纠纷中占据相当大的比例。由于旧的体制影响,单位出售给职工的公有住房,供暖费一直由单位负担,现在,大部分企业濒临破产,单位无力再负担这笔费用,下岗职工也以无能力给付为由进行拖欠。加上困难住户的供暖费问题,没有列入困难人口的最低生活费中,这部分住户也拖欠供暖费。
法院常遇“适用法律”问题
1、物业管理不规范。物业管理行业尚未形成制度化、规范化,由于新兴行业发展较快,物业管理队伍迅速膨胀,比较混乱。
2、物业管理的服务概念没有建立。物业公司作为一个市场主体,与业主是平等的合同主体关系,但物业公司的很多工作方法和理念还是过去行政管理的一套模式,缺乏市场经济的竞争意识和服务。一旦双方发生纠纷,物业公司一般很少能耐心改进工作,而是采取断水、断电等方式相要挟,导致纠纷迭起,最终闹到法院解决。
3、立法滞后,法律、法规呈混乱状态。一些物业公司甚至制订自己的规章制度,按照规章制度处理问题,不依法办事的现象还很严重。至今,我国尚未有一部规范的全国性物业管理法规,国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》以及建设部《城市异产毗连房屋管理规定》距今发布已有数年,在成立初期发挥了重要作用,但在司法实践中存在明显不足,且权威性不够,导致物业纠纷难以处理。
解决物管纠纷有对策
1、注意诉讼主体多元状态。现行物业管理呈行政、企业、个人三种独立、混合的状态,应针对管理体制的不同赋予不同的诉讼地位。如果物业管理是行政部门,但在物业管理中从事的是民事行为,那么诉讼主体应是物业管理行政部门;如果是物业公司,则其主体是公司。
2、加大行业规范化管理力度。在目前尚无全国性立法予以调整的情况下,相关行政管理部门加强对物业公司的管理监督尤为重要。首先,要对物业管理公司的资质进行严格审查,提高物业管理公司的素质;其次,要督促开发商成立业主管理委员会,保护业主的合法权益,对开发商不设立业主委员会的,要给予惩罚措施;第三,要打破物业管理公司的垄断地位,在适当时候要采用公开招标的方式,由业主自主选择合适的物业管理公司;第四,有关行政管理部门要定期对物业公司加大抽查力度,对不合格的予以整顿,并给予相应的惩罚和制裁措施。
3、完善相关立法。房地产行业的迅猛发展势头,必然要求建立与之相配套的物业管理法律,以推动和完善房地产行业的发展。我国现在有关物业管理的立法尚处于空白状态,要尽快弥补这种现状,加快全国性立法,完善地方性立法,明确确立物业管理的主体、责任、机构、范围、标准及法律救济手段。