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南新园小区位于朝阳区松榆里附近,位于东三环南路和东四环之间,毗邻北京工业大学,是20世纪90年代新开发的小区。7月28日,记者以购房人的身份来到这个小区实地采访,当地居民向记者介绍该小区的房子时,透露了一些“怪”事。比如,同一小区内的房改房和商品房的销售单价差不多,又如,同一小区住户交纳的物业管理费不同,再如,同一幢楼中的各个房子的产权性质不同。前不久,刚刚有读者提出同样的疑问,觉得这样的事很“新鲜”。记者就此事采访了有关人士,了解了产生这些“怪”事的原因。
已购公房和已购商品房卖价相同
人们通常认为商品房的出售价格会高于已购公房的出售价格,因为商品房比已购公房成数新、户型好、有更完善的配套设施和物业管理。但是有一些地区的商品房和已购公房的销售单价却是相同的。
房女士是京城某集团的职工,在南新园小区有套两室一厅的已购公房,位于一幢24层塔楼的第14层,西南向。上周,房女士以每平方米4500元的价格卖了这套房子。同住南新园小区的陈女士有套复式结构的商品房,位于一幢7层楼的顶层,南北朝向。陈女士是位音乐家,长期旅居国外,这套房子始终无人居住,最近陈女士刚刚回国,打算卖了南新园的这套房,到子女的居住地购买新居,陈女士报出的销售价格也是每平方米4500元。
据了解,同一小区或同一地区的不同产权性质的房子卖价相同,这种情况在三四环以外的新建小区比较常见。一位代理过南新园小区二手房买卖的业务员说:“南新园的房子都是上世纪90年代建的,无论是楼体,还是建筑年代,差别不大,所以已购公房和商品房的卖价都差不多。”业务员小沙和小刘认为:“好的商品房项目,销售时可能会有一些附加值,但是一般商品房项目,主要受地段因素影响,出售时看地段价格了。像南新园的商品房在商品房市场中没有优势,所以二次交易时,房价跟周边的已购公房相同,是很正常的事情。”
“这种情况在其他一些地区也有发生,比如中关村的已购商品房的上市价格在每平方米5500元至6000元,那里已购公房的销售价格也是这个价儿。这主要受当地二手房的供求关系影响。”一家房地产经纪公司的钱小姐对记者说。
同一小区交的物业费不同
上文提到的“卖价相同”是指两套房子的销售单价相同,而房屋的总价是不同的,房女士的那套已购公房卖了33万元,而陈女士的复式商品房的总价是52万元。表面看,问题很简单,因为两套房子的面积大小不同,房价才不同。事实上,房屋的公摊面积和交纳的物业管理费也是不同的。
许多消费者在购房时都会有一种感觉:一套建筑面积是70平方米的商品房还不如一套建筑面积是60平方米的房改房大。其实,这是因为商品房和房改房计算面积的方式不同:
商品房的建筑面积计算公式是:套内建筑面积(墙体面积+使用面积)+公摊面积,由北京市房地局审批的有资质的测量单位测量。
房改房的建筑面积计算公式是:使用面积??.333+阳台面积。
本文提到的南新园小区中,经常出现户型朝向相同的房子,“房本”上登记的建筑面积却不同的事情,原因就是房屋的产权性质不同。
另据了解,同一小区不同产权性质的房屋要交纳不同的物业管理费,南新园的住户享受的小区环境和物业服务都是一样的,可是交纳的物业费却不同,房女士的已购公房交纳的物业管理费每平方米不到1元钱,而商品房的房主陈女士却要交每平方米1元多的物业管理费。
业内专家提醒消费者,购房时留意房子的产权性质,不要仅看单价相同,要综合考虑购房过程中及其入住后的各种支出。
同一幢楼的房子,产权性质不同
王女士是某集团的会计,她家在南新园小区有两套房子,而且这两套房子位于同一幢楼的同一层,可是王女士手中的“房本”上标注的产权性质却不同:两居室的产权性质是“房改房”,而一居室的产权性质却是“商品房”。王女士称,开始单位分给她家一套两居室,由于家中人口比较多,房子不够住,于是她家又买下隔壁的一套一居室,但是这次购房却是按商品房价格支付的房款,自然也就是商品房的“房本”了。
业内人士表示,一幢楼内的住房,产权性质不同,是集团购买造成的。单位买了一半单元的房子,或是拆迁公司安置拆迁户时,买了一半单元,而另一半单元则按商品房销售。单位的不少职工参加了房改,以成本价购买了分得的房,于是,一幢楼里就出现了既有房改房,又有商品房,还有使用权的房子了。