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近期,记者就广东省“按套或套内建筑面积”销售商品房问题,采访了广东省建设厅住宅与房地产业处有关负责同志,同时,也对广州市部分有代表性的房地产企业进行了调查,得出的结论是:广东省在“按套或套内建筑面积”销售商品房方面,早于全国其他地区,且执行情况总体良好。
以前,商品房销售面积采用的是由套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和组成,房屋售价以销售面积乘以每平方米的单价。这种方法在实践中暴露出一些问题:一是总的公用建筑面积迟迟难以确定,公用建筑面积分摊系数计算不出来,各单元的建筑面积没有确定,影响整个房地产权证的发放工作;二是公用建筑面积计算分摊比较复杂,不直观,非专业技术人员很难衡量。有的开发商还加大公用分摊面积,多收房款;有的甚至在入住多年后、在套内面积毫无增加的情况下而加收房款,导致出现大量投诉。
制度改革
2000年10月10日,广东省建设厅、广东省物价局联合发出《关于印发〈广东省房屋交易价格计算暂行规定〉的通知》。在该《暂行规定》的第四条写道,“房地产开发企业预售的商品房,按套(单元)或整层出售的,以套(单元)或整层内建筑面积(简称套内建筑面积)计算房价;整幢出售的,以该幢房屋建筑面积计算房价。”第五条是“按套内建筑面积计算房价的商品房,其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内,不再另行计价。但应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积,其权属于全体业主共同所有,任何单位和个人不得独自占用”。该《暂行规定》已于2001年1月1日起实行。
2001年5月23日,广东省建设厅在《转发建设部〈商品房销售管理办法〉的通知》中强调:“预售商品房均按套内建筑面积计算房价,销售已建成的商品房及各类二手房实行总价交易”。
而于2001年6月1日起施行的建设部《商品房销售管理办法》中第十八条这样规定,“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。按套(单元)计价或按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积”。
今年5月23日,建设部、国家计委、监察部等七部委联合发出《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》,《通知》规定“要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。按照建筑面积计价的,房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面积的共用部位的产权,属业主共有,房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。”
为了抓紧实施七部委的《通知》要求,6月25日,建设部召开了“全国整顿和规范房地产市场秩序电视电话会议”。建设部部长汪光焘在讲话中指出:“各地要按照《通知》要求,积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式,尽快建立面积纠纷调、处机制,及时解决购房面积投诉。对在面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益的,要依法予以严惩,并将违法行为及处理情况向社会曝光”。
落实情况
广东省建设厅住宅与房地产业处有关负责人告诉记者,通过检查,广东省各房地产企业执行情况良好。房地产企业在与购房者签订合同时,按套内面积计价;宣传楼盘时,大部分仍按建筑面积计价。
同时,经过整顿与规范,规定已起到明显作用。商品房买卖合同、面积计价方面的投诉、纠纷明显减少。
据广州市消协统计,2001年,房地产投诉由2000年的497宗减少到321宗,下降54.8%;虚假广告投诉由32宗减少到19宗;面积计量方面的纠纷由18宗减少至3宗;销售欺诈纠纷由57宗减少至23宗。