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8月1日,《重庆市城镇房地产交易管理条例》正式实行。该条例在全国首次以地方法规的形式对商品房的计价方式做出了强制性规定:“商品房的销售以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同以及商品房权证应载明公共部位及设施。”此举在全国房地产界引起了强烈的反响,房屋销售面积的计量问题再次成为焦点。
在买卖关系中,似乎没有哪一种商品比得上房子这么复杂。具体到房子买卖结算,一般会面临两个因素,一是房价,二是面积。在京城楼市,以面积为单位的房价问题就已经很让人头疼了,面积问题也同样不含糊,说不清道不明,不仅消费者不明白,就连许多开发商其实心里也没底:卖房子到底应该以哪一种面积来结算为最好?
说到房屋面积,业内大致有如下几个概念:建筑面积、套内建筑面积、公摊面积、套内使用面积、墙体面积等。这其中的关系是:建筑面积等于套内建筑面积加上公摊面积;套内建筑面积等于套内使用面积加上墙体面积。关于这一点,建设部颁发的《商品房销售管理办法》是这样规定的:“商品房按建筑面积、按套内建筑面积或者按套出售。”由于受到过去集团购买的影响,京城的商品房买卖长期以来都以建筑面积出售,最近才有锋尚国际公寓率先采取了“按套出售,以套内使用面积结算”的销售办法。此举一出,立即得到了所有消费者的赞成和支持,但同时也得到了许多开发商的反对。
作为消费者,由于信息不对等和专业知识欠缺等原因,几乎不可能弄清楚电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅、过道等为整栋楼服务的公共用房和管理用房的公用面积,也不可能去自行测量和分配这种公用面积。消费者惟一能确定的就是套内使用面积,也有人称为“地毯面积”。因此,按套内面积售房能够得到消费者的一致赞同是可以预料和理解的。
有许多开发商强烈反对这种方式,但是反对的理由似乎不能成立,或者说还不够充分而有待商榷。其中一个最重要的反对理由是:房子不仅是屋内的那点儿面积,它的居住质量还包括墙体厚度、大堂、楼道、电梯间、社区绿化、公共环境等切实关乎房屋居住质量的公共部位,按套内面积卖房,可能会导致开发商在公共部位上做手脚,也就是所谓的“公共部位缩水”。反对理由的矛头首先指向自己而不是对方,“如果那样,我可能会怎样怎样”,这样的逻辑似乎有点站不住脚。实际情况是,如果按套内面积卖房,公共部位的地位反而会更加突出,因为只有公共部位做得更好,才会吸引更多的消费者来买房,消费者也会更在意公共部位。开发商可以缩水公共部位,但如果因此而使得房子卖不出去,就不能埋怨消费者不买账了。针对“如果按套内使用面积卖房,将来的房屋墙体可能会越来越薄”的说法,锋尚国际公寓总经理张在东指出:“墙体的厚度是由建筑设计规范来约定的,与销售没有任何关系。”还有一种观点认为,按套内使用面积卖房会使权属登记产生困难,张在东说,按套内面积卖房只是一种结算方式,权属该怎么登记还怎么登记,二者没有任何矛盾。
可以看出争论的焦点集中在“公摊面积”这个变数上,消费者认为公摊面积难以确定而赞成按套内面积卖房,许多开发商因为公摊面积有可能成为谋取更大利益的因素而反对按套内面积卖房,问题的根本还是利益之争。张在东认为,按套内面积卖房,无论是套内建筑面积还是套内使用面积,保护的不仅是消费者的利益,实际上也保护了开发商,因为这样可以避免开发商因为面积问题而损坏自己在消费者心目中的形象。但是这里有一个问题被忽略了,按套内面积卖房,因为总面积减少而势必使单价有所提高,公用部位的投资如何在价格上体现出来,应该遵循怎样的原则,似乎没有引起大家应有的关注。
8月10日,中国消费者报社、北京市消费者协会举办研讨会,邀请了《重庆市城镇房地产交易管理条例》的制定者、全国人大法工委、建设部、中国消费者协会等单位的代表就房屋销售面积问题展开热烈讨论,以试图推进本市“商品房销售面积计量”尽快步入一目了然、有利于保护各方权益的阶段。虽然得到了中国消费者协会的大力支持,但这一努力效果如何还需拭目以待。