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近年,广州市房地产的二手市场发展迅速,每年二手成交量均以大比率高速增长。而房地产二手市场的活跃除了使中介行越开越多外,还孕育出一种新型的中介行业——“挂单”Sales(中介销售人员)。“挂单”Sales是依附着二手中介行而生存的中介人员,他们往往拥有一批业主放盘或放租的信息,通过中介行的“私人”关系放盘,在中介行寻求买家或租客,交易成功后再与中介职员分佣。“挂单”Sales的身份非常隐蔽,有的时候甚至穿上中介行的职员服“见客”,顾客一般难以辨别。当你打电话到中介行求租,却有多个Sales回复;当买卖、租赁双方业主见面谈价时,出现两个Sales“陪客”,顾客就得小心了,你可能已经遇上了“挂单”Sales。
非中介人员的“挂单”Sales
“挂单”Sales主要有两种类型,一是把其作为副业经营的非中介人员,他们一般从事房地产的相关行业,或熟悉房地产市场,拥有一批业主的买卖、租赁信息,并与中介行职员相熟。在某国营单位任闲职的梁小姐(化名)就是该行业里的“TopSales”,她主要经营住宅的租赁业务。她与一批拥有多套物业的业主相熟,成为了这些朋友的物业租赁业务代理人。而其“私人关系”网络也遍及市内各大小中介,可以说,经梁小姐获得的租赁信息,市内大小中介都能收到“风”,所以放租的成功率大,速度快。
至于租赁的分佣则有一定的行规,放租者一般会把住宅的一个月租金作为中介的佣金,“挂单”Sales与中介职员的分成一般是放租者的佣金两人各分一半,但也视乎市场供求而定。例如,同为3000元租金的两套住宅,位于热租点的物业会有多间中介的客户求租,“挂单”Sales会选分佣最少的中介职员合作,甚至会获得全数3000元的租金,而对方就只取租客一方的佣金;而非热租点的住宅可能只有一家中介寻得租客,那么对方中介除了获取租客的佣金外,还要求分得“挂单”Sales一方1500元以上的佣金。
中介人员相互“挂单”
非中介人员的“挂单”Sales由于需具备拥有客源信息、熟悉房地产市场、与中介人员相熟、有空闲时间等条件,在二手中介市场上还是占少数的。而更多出现的还是各中介行职员之间的相互“挂单”,互通消息。曾在滨江东某小型中介行任职的叶小姐(化名)就向记者透露,由于该中介行常能获得附近豪宅盘的放租或放盘信息,而天河某大型中介行则常会有豪宅求租者,因此她会与大中介行的“朋友”互通消息,共同合作。租赁佣金的分配一般是各自收取租赁一方的佣金,买卖则没有定例,每次均不同。叶小姐还讲,有些中介人员往往与多家中介行人员相熟,这些互通的消息也往往是“私人财产”,不会成为公司的信息,而现在不少中介人员都会拥有几十个这样的“私人财产”。
也正是由于“挂单”Sales的出现,顾客常会在二手房地产市场看到此怪现象:业主指明一家中介行全权代理放盘,但住宅的钥匙却在多家中介行‘流通”;租客打电话到中介行求租,得到的回答是“本行没有此单位,但我朋友处会有”;中介领买家看多套物业,可能只有一套是公司的,其他都是“朋友”的。如此种种,原来都是互为“挂单”Sales惹的“祸”。
“挂单”三者获利
“挂单”Sales的现象之所以会出现,是因为顾客、“挂单”Sales、中介人员三者之间都能各取所需。
对于顾客来说,无论是放盘、放租的业主还是买家、租客都希望最快地取得所需。
尤其是业主,交易“快”有时候比价格更重要。而业主的放盘往往限制于一两家中介行,放盘的速度慢。交游广阔的“挂单”Sales能把放盘消息传至每一家中介行,既能促成交易,又能为业主寻来多家租客,有利于业主选择、抬价。
而本职非中介的“挂单”Sales更需要中介人员的合作,他们除了需要中介人员发放消息寻找买卖、租赁的另一方外,有时候即使找到了交易双方,也还是需要中介公司的发票单据、诚信等的支持。如一私人公司需要买入写字楼,某“挂单”Sales与该公司主管物业买卖的科长相熟,并为其找来了合适的写字楼物业,交易款项达2000万元,佣金30万元。但公司付出的佣金需取回发票,“挂单”Sales就与某大型中介行合作,以该中介行的名义签署中介合同,并出具佣金的发票,该30万佣金则由中介行、“挂单”Sales和公司的科长分成。
另外,不少中介人员认为“挂单”Sales带来的生意是“街外钱”,不赚白不赚。对于小型中介行来说,只要有盈利,老板也会“只眼开只眼闭”;而大型中介行则会顾及形象而下禁令,但还是会有大中介人员进行“暗箱”操作,“公”、“私”两经营。
相关链接:“挂单”Sales不合法
对于房地产中介服务人员《广州房地产中介服务管理办法》其中做了如下规定:第十一条:房地产中介服务人员执业,应当取得市房地产主管部门核发的房地产中介服务人员资格证和执业证。
第十二条:“具有房地产中等专业以上学历或者同等专业水平,以及高等院校其他专业转科以上学历的人员,经市房地产主管部门培训、考核合格、发给房地产中介服务人员资格证。”资格证的有效期为3年。
第十六条:房地产中介服务人员应对在1个房地产中介服务机构执业,不得同时在2个或2个以上房地产中介服务机构执业。
第十七条:市房地产主管部门对房产中介服务人员执业证进行年度审核,年审合格的方可继续执业。
第十九条:房地产中介服务人员承办业务,由其所再中介服务机构统一接受委托,并应与委托人签定书面中介服务合同。
房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托。