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本月度新盘的统计时间是7月16日至8月15曰,在这段时间里。新取得预售许可证的项目共16个,其中包括5个外销公寓项目,在11个内销房地产项目中,除了金码大厦(B座)和平安发展大厦两个写字楼项目之外,其余均为普通住宅,而这9个普通住宅项目,大多分布在南城和五环以外的郊区。本月度新盘准许销售面积共约62万平方米。
北京市商品房将不再区分内外销
据本月新盘统计,以往每个月度新取得预售许可证的外销项目平均不到3个,而本月度新取得预售许可证的外销项目就有5个。与之对应的却是北京市国土资源和房屋管理局刚刚出台的《关于调整北京市内外销商品房管理有关规定的通知》,规定于今年9月1曰起,北京市内外销商品房将统一“商品房预售许可证”、统一商品房买卖合同示范文本,统一交易税费标准,统一地价标准、统一租售对象等,即北京市商品房将不再区分内外销,实行内外销并轨的政策。
很长时间以来,外销商品房给人最直接的印象就是档次高,并且主要是出租或者销售给境外人。以居住类物业为例,外销项目称之为“公寓”,内销项目则称之为“普通住宅”,两者到底有什么区别呢?比如本月度的新盘富贵园和珠江绿洲家园,前者是位于市中心的内销普通住宅项目,均价6980元/平方米,很多个人投资者购买该项目用于出租,后者是位于高碑店的外销公寓项目,均价5666元/平方米,主要被国内客户购买用于自住。由此可见,作为项目的主要用途,公寓和普通住宅的差别与项目的档次、价位、经营方式等没有直接的关系,换句话说,我们现在已经不能再以产品特征(如档次的高低等)来划分内外销商品房了。
在《通知》出台以前,原则上说,境外人士只能租、购外销商品房,也就是说,内销商品房是不能租、售给境外人士居住的。但是早在几年以前,市场上就已经出现了所谓“内销外租”项目,境外人士只要取得公安机关的许可,就可以租住部分内销商品房。
中国在加入WTO以后,将给予境外人士平等的国民待遇,此次内外销商品房并轨,可以看成是这一原则在房地产市场上的体现,其目的是进一步改善北京市的投资环境,把北京建设成为更加开放的现代化国际大都市。另外,如上所述,无论是在产品特征方面还是租售范围方面,内外销商品房已经没有明显的区别。所以,此次内外销商品房并轨可谓是“大势所趋,水到渠成”。
认清商住楼的本质
在本月度16个新取得预售许可证的项目中,就有3个所谓的“商住楼”项目,它们分别是位于赛特东侧的世纪财星、位于月坛北街的恒华国际和位于丰台北路的鼎恒新星。结合本栏目上半年的统计,我们发现,尽管“商住楼”的诸多问题被媒体多次曝光,但是“商住楼”却呈现出有增无减的趋势。新出现的这些“商住楼”,除了极少数仍然以“亦商亦住”为卖点之外。绝大多数“商住楼”都以写字楼的面貌出现,单纯作为中小公司的办公用房来出售,同时也吸引相当数量的个人投资者购买后出租。
我们认为,“商住楼”的大量出现,恰恰反映了房地产市场的不成熟。首先,从开发商来说,由于资金实力有限,无法承担开发写字楼所需要的高昂的土地出让金和建造成本,于是某些“聪明”的开发商就以公寓或者普通住宅立项,这样一来,单土地出让金一项就减少了近40%,而国家却因此蒙受了巨大的地价损失。其次,从投资者来说,由于缺乏对房地产市场的了解,容易受到开发商的宣传和从众心理的影响,往往难以做出理智的投资决策。
如前所述,目前绝大多数“商住楼”已经告别了“亦商亦住”的阶段,所谓“提菜篮子的和夹公文包的同乘一部电梯”已经不是“商住楼”面临的主要问题。既然“商住楼”以写字楼自居,我们就应该以写字楼的标准来衡量项目的优劣,即是否真正适合公司的日常办公,这才是“商住楼”面临的主要问题。首先,由于“商住楼”以公寓或者普通住宅立项,其建筑设计和结构设计必须首先满足居住要求,否则无法通过规委和建委等部门的审批,也就无法开工建设,这就是所有的“商住楼”无一例外都只能按单元出售,并且在每个单元中均设有独立的厨房和卫生间的原因。然而,作为办公场所,试想有多少公司能够允许员工在自己的单位里煎、炒、烹、炸、吃、喝,、拉、撒、睡呢?其次,评价写字楼的标准还有交通的便利程度、车位是否充足、外立面是否醒目以及物业管理的专业程度等等,作为“商住楼”,往往连这些最起码的要求都难以保障。
如上所述,如果按照写字楼的标准衡量,“商住楼”并不适合办公,但是有些会“变魔术”的开发商,具有化腐朽为神奇的力量,这些原本是劣势的地方,经他们之手,居然呈现出另外一幅动人的画面。以世纪财星大厦为例,在每一个越层单元中,均包括一个厨房和两个卫生间,另外还有一块10多平方米的空间,由于层高不足2米,不允许销售。我们来看看世纪财星的楼书是如何描绘的:“一层空间,自主分割办公区域,精巧厨房设计,工作中兼有生活情趣,使办公空间极具亲和力,工作惬意更享受”;“二层工作区内,还将获赠12—30平方米的办公面积,平均实用率更飚升至110%”。看了以上的描述,试想一个不了解房地产的投资者,难免不为之所动。由此我们想到,与上个月在北京轰动一时的大卫魔术相比,开发商的魔术实在是精彩得多,我们不希望有谁去揭露大卫魔术的秘密,因为那样一来,带给观众的将是失望,而我们必须认清,甚至揭露开发商的魔术,因为如果不这样做,给投资者带来的将不仅仅是失望,更多的是实实在在的资金损失。