|
||||
综述中房天津指数略有回落
根据中房天津指数办公室调查数据显示,2002年7月,天津城市指数为607点,较上月下降5点。其中住宅指数为459点,较上月下降7点;办公指数为704点,比上月下降2点;商服指数825点,比上月上升6点。
住宅物业
成品房引领市场产业化发展
今年7月,天津住宅指数为459点,较上月下降7点。虽然价格指数有所回落,但天津市房地产市场的整体销售情况仍颇为稳健,样板项目销量基本稳定。
自广州、深圳、北京等城市开始提倡成品房后,天津也即将取消毛坯房。这一举措标志着由开发商、建造商及家庭装潢公司分割的住宅大市场,将面临着重新整合。
消费者会选择要成品房,还是要毛坯房,随着收入增加、市场变化,也会有不同结论。在中房指数办公室近期做的一次调查中,有45.3%的购房者表示在购房时会选择成品房,而选择毛坯房的只占32.3%,另外,选择精装修成品房的有5.7%,其余的小部分消费者选择了厨卫精装修。
近日,建设部公布的《商品住宅装修一次到位实施细则》,继1999年国务院办公厅《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》和建设部今年5月1日起实施的《住宅室内装饰装修管理办法》后,进一步明确了供应成品房的发展方向。
目前从整个住宅市场产业化情况来看,前期的建设已逐步实现产业化,而后期交到消费者手中的因多是毛坯房,还未实现产业化,没有达到同步发展。任何商品房都是分层次和对象,成品房也是一样,会因不同的销售对象有不同的标准,但最基本的应是四白落地,地面平整,厨、卫设备齐全,具备入住的基本条件。
在发达国家与地区,销售的住宅全是成品,有的甚至还配备了家具、电器,消费者可以拎着皮箱入住。不少国际大都市,成品房已占整个住房供应的90%以上。毛坯房的缺点有三:一是流通性差,不少经过全装修后,破坏了房屋原来的结构,在转让时购买者会担心房屋的整体质量,会不会发生变化而影响生活。现在上海许多售后公房在上市流通后,普遍出现成交价格与商品房市场价格存在巨大差异的现象。这类房屋缺乏生活质量的必要保证,成为城市中的"垃圾股"。二是装修质量难以保证。三是装潢噪音大。
成品房与全装修概念其实是两个概念应有所区别。成品房应该是其交付标准能满足大部分人的基本要求,电视、电话、宽频网络和饮水、污水、热水与纯水管线齐全,符合现代人要求的标准,不允许敲掉重来。而全装修房则是包括所有的家具都做好,业主只需带上衣物等即可入住的住房。要做到全装修房,还有待于住房市场的流通性能大大提高。而成品房有其软性的一面,客户可以通过菜单式的装修目录,选择不同材质、墙面颜色、厨与卫浴品牌等,然后通过室内的艺术装饰、色彩布局等软装潢体现自己的个性。
目前天津市的两个热点项目-奥林匹克花园和顺驰太阳城宣布,不再做毛坯房,而全部以成品房销售,这实际上正式宣告了天津毛坯房时代的没落,成品房时代开始。
业内人士指出,要提升住宅建筑的质量,必须推行建筑与装修设计一体化,将住宅作为成品推向市场。这是商品住宅产业化的必由之路。
办公物业智能化成为发展方向
本月天津的办公指数为704点,比上月降低了2点。虽然天津的办公指数一直呈现出波浪型变化趋势,但价格的变化却丝毫没有影响到天津开发商的投资热情。目前,很多开发商不仅对写字楼等公建项目的区域十分重视,而且越来越注重写字楼的智能化程度。
目前,5A智能化已经成为越来越多写字楼项目的选择。5A智能化系统代表着目前最为先进的写字楼智能化水平,由一下几个部分组成:通讯自动化系统,包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字式用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。楼宇自动化系统,包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统。办公自动化系统,包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统。安保自动化系统,包括监视电视系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。消防自动化系统。
随着市场的成熟,写字楼的消费者也变得越来越挑剔了。电梯、卫生设施、宽带网、空调和通讯设备等写字楼配套设施是否齐备有效,数量是否足够,质量是否稳定,很大程度上影响了消费者购买决定。在空间上,消费者希望楼层上最好无强制分隔。无强制分隔的楼层有利于各公司根据自己的实际情况轻松进行办公室的空间布局安排;层高不宜过低,避免使工作人员有压迫感。在布局上,购买者希望写字楼前有适当的广场和绿地;写字楼的质素好,外观齐整美观,大堂装修气派。消费者的成熟将促使开发商提供更完善的服务与更完美的产品。