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世界杯的袭人热浪、车展的添柴加火使得京城“高温”不断,而房地产市场在高温中亦利好频传,上半年楼市供销趋于两旺。据北京市统计局的数据显示,至6月份,全市累计销售商品房283.4万平方米,比去年同期增长13.6%。在此背景下,为了更好的探求本季百姓的购房需求,中房信网及国房景气研究中心联合调研组重拳出击国贸中心夏季房展会,以问卷形式进行现场调查,除了以往关注的价格问题、房屋类型、面积需求、影响购房因素、物业配套、环保问题、交通问题外,特别关注百姓的深度需求,以期在细节上为开发商的理性投资提供有价值的参考。相关调研结果如下:
购房区域首选朝阳
在具体地理位置选择上,CBD地区、西三环地区、望京地区,亚运村地区、通州地区名列前茅,分别占整体比例的16.4%、14.9%、14.8%。13.9%,而中关村地区、回龙观地区、亦庄开发区、石景山地区则分别占整体比例的9.5%、8.3%、5.9%与3.4%。由此可以看出,在区位选择上,商品房的个人潜在用户同时考虑了商业环境、文化氛围以及交通条件、价格等多种发展因素,而从整体区位上看,朝阳、海淀、通州比较被看好,受CBD商圈的影响,朝阳区成为购房者的首选目标。而崇文、宣武与其它南城区则较少被受访者提及,
在此项区域调查中,对百姓目前居住区域也做了深度调查,数据显示:潜在购房者目前居住在朝阳区的占总体比例的36.8%,住海淀区占31.3%,东城区占13%,西城区占5.6%,崇文区占4.6%,宣武区占4.4%,丰台区占1.8%。由此看出朝阳区、海淀区是目前购房者居住最多的区域。
综合以上,购房者购房的区域选择往往在其熟悉的区域,因此地域的重复选择性大,这也充分说明人们的生活习惯一旦在某区域形成,那么其二次选择的惯性依旧会选择同一个区域,所以朝阳、海淀的购房比例要高于其他城区。
经济适用房呼声强烈
经济适用房工程也被称作“民心工程”,对解决中低收入者住房困难、刺激房地产市场降价等方面产生了积极作用,那么普通百姓对经济适用房的反映如何?通过调查显示,在潜在购房人群中,首先选择购买经济适用房的被访者占65%,而购买其他商品房的被访问者有35%。由此不难发现,购房者对经济适用房具有很高的认可度。随着北京的危改政策的执行以及大面积的经济适用房项目的开发,更多的购买者已经将关注的目光投向经济适应房。
同时政府对经济适用房多方面的支持、最高限价,以及经济适用房本身的优点,例如,社区规模大,物业管理费低,地理位置比较优越,交通方便等诸多的优势因素也决定了购买者的倾向程度。那么哪类经济适用房更受关注?调查数据显示,对经济适用房位置及周边交通问题比较关注的被访问者占总体的47.3%,对物业管理问题比较关注的占14.7%,对价格问题比较关心的占13.2%,对绿化问题比较关注的占12.3%。由于经济适用房的价位同相同品质的商品房比较价格相对较低,因此位置及交通问题成为关注焦点,这也给经济适用房的开发商敲了警钟。
轻轨住宅深受青睐
在本次调查中,60%的被访者希望项目周边有良好的公共交通,而其中22.1%的被访者希望项目周边提供轻轨交通,交通问题已是被广大购房者普遍关注的问题,而具有该项优势的房地产项目是应是他们的首选。
作为快速、准点、大容量的交通工具,轻轨吸引了越来越多的购房者的目光,从郊县到市区只要十几分钟,大大拉近了郊县同市中心的距离,诸如上班不便、购物不便等诸多问题都将得到解决。除了自住方便外,地铁沿线的房子有升值潜力,有些受访者表示会买小户型做投资并看好求租市场。
而哪段轻轨地段更受购房者青睐,调查显示,在具体轻轨地段的选择上,京通沿线的购买意向强烈,占总体比例的41.6%,其次是北线轻轨西段(从西直门——回龙观沿线)占30.9%,北线轻轨东段(立水桥——望京一一东直门沿线)占17.8%,轻轨的兴建不仅对缓解市中心区的交通压力、分散市中心区过度密集的人口起着重要的作用,同时也拉近了与城市中心的距离,因此轻轨住宅受欢迎是理所当然。
对小区车位考虑较多
随着北京住宅城区的扩大化发展及有车族的增多,车位将是越来越多的购房人关注的焦点,将是衡量住宅配套完善情况的一个主要标准。在本次调查中,有56.8%的被访问者表示考虑一个车位,3.9%的被访问者表示考虑2个车位,有2.6%的被访问者考虑2个以上的车位问题,有36.8%的被访者表示不考虑车位问题。
对车位的租与买问题上,在调查中89.6%的人认为租用车位合适,理由是目前北京楼市车位的租价相对较低,各小区地上的停车位平均每月150元,但地下车库由于开发商建造成本较大租金一般在每月200元到1000多元不等,短期内不会“求”大于“供”,而花钱买车位,目前在大多数人的观念中还没有提上“议事日程”。另外10.4%的人认为买车位更为合算。理由是买车位是一种投资,在不久的将来,商品房社区的车会越来越多,一家拥有一辆或两辆私车的日子不会太远,车位价格呈上涨趋势,同时有车位的房子将来才好出售或出租。
月供款接受额:2000元以下
随着房产金融政策的放宽及人们消费观念的改变,贷款购房已越来越被大多数购房者采纳,此比例占到被调查者总体的83.5%。而对于按揭月还款能力的调查显示,承受月还款1000元以下的被访问者占32,8%,能接受月还款1001-2000元的被访问者占56%,而月还款在2001—3500的被访问者占15.7%,接受3501-6000元月还款的被访问者只有6.5%。
由以上数据看出,88.8%的购房者选择了2000元以下的月还款额,根据对住房费用的比例不超过月收入的30%计算,该类购房者的家庭月收入总额在6667元以下。据相关收入调查,该项收入人群占北京市家庭月收入的主要组成部分,据此开发商可以正确的把握每一套房屋的总体售价情况。
购房一般集中在三季度
住宅售卖具有很强的季节性,旺季意味着销售全线飘红,而淡季则意味着休养生息,蓄势待发。对于开发商来说,淡季,旺季的划分取决于市场需求的淡旺,这当然与百姓的购房习惯分不开。在调查中发现;百姓集中选择购房置业的这个时期对开发商来说非常重要。无论是项目的宣传或是销售上,与百姓的集中购房时期相符,无疑会事半功倍。
调查显示,三季度集中购房者较多,占总体比例的30.1%,二季度购房者占其次,为28.7%,四季度购房者占17.8%,一季度购房者占17.3%。
从以上数据可以看出,开发商应该抓住二、三两个季度集中推介项目比较符合市场需求。
对项目营销的接受度
好酒也怕巷子深,可以说房地产的营销是开放式的,“告知和说服”的单向诉求方式将逐渐被“吸引和理解”的双向沟通营销方式所取代。
购房者对房产项目营销接受度如何?调查数据显示,对房展会的接受度最高,占39.4%;报纸广告列第二位,占14.8%;网上广告占第三位,占19%;广播广告、户外广告位居第四,占5.9%;传单广告占4.5%;电视广告占4.4%;其他途径占2%。
从以上数据可以看出,房展会、报纸、互联网是开发商推介房地产项目最佳的媒体选择。
对购房俱乐部的服务需求
许多媒体、信息公司为了方便百姓购房成立了购房者俱乐部,俱乐部在百姓中影响面越来越广,但百姓究竟倾慕俱乐部的何种服务?在调查中显示,33.3%的被调查者需要购房知识咨询服务,28.7%的被调查者需要俱乐部为其推荐合适的房地产项目,19%的被调查者需要安排看房,18%的被调查者需要法律帮助。
由以上数据可以看出,购房知识是百姓需求最多的服务,购房是人生的一件大事,慎重购房是许多人所遵循的原则,那么学习购房知识、获得相关信息应该是购房的首要环节,调查显示,对于购房知识从报纸上获得的占40.8%,其次是从互联网上获得的占27%,从人员咨询中获得的占16.4%,以上数据可以看出,人们在面对陌生的事物与领域时,所要学习的东西越来越多,因此,报纸、互联网、现场咨询将是获取知识的三大主要途径。
随着潜在购房者收入水平和文化层次的提高,购房理念已有新的取向,需求层次也逐渐细分。在多样化的需求中,“地段唯一论”的束缚开始被逐渐打破,于是呼唤“低密度、分散化居住”的思想应运而生。购房者对居住地的环境要求日益提高,争取“绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。环保问题、居住环境包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围等,这些都直接影响着消费者的购房决策。因此,功能全、“绿色”程度高、小区人文环境好且性价比合理的住宅越来越受到购房者的青睐。