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放眼全国,不仅广州,从北京到上海,从深圳到天津,中国房地产市场在规模化的路上越走越欢,“大盘”正以“星星之火可以燎原”之势迅速蔓延,占地上千亩的大盘在城市的四周随处可见,甚至出现了占地上万亩的超级大盘。随着如此庞大的规模开发,许多问题也接踵而来。
有一件事曾令广州的蒋先生对丽江花园产生过小小的不满,就是交通的问题。他看楼时,往返于丽江花园与广州城的巴士是免费的,但到他收楼、装修结束正式入住时,就要收5块钱了。巴士是蒋先生往返于城乡的唯一交通工具,也是他选择丽江的原因,虽然有点不舒服,但他没有介意。
几年后,丽江花园发生过一次业主的游行示威,也是由于车票加价。那次是因为开发商把车队承包出去,从5元加至7元。他还是没有介意。他并没有意识到,这件表面看起来很小的事情,实际上从细节上暴露下“洛溪板块”在开发模式上的缺陷,就是开发商代替政府行政。
被称为中国房地产“大盘”发源地的洛溪板块和华南板块,开发商在这里不但要建房子,还要根据当地政府的要求做一些“额外”的事,比如设置居委会,为它提供办公场地,提供日常办公经费,包括工作人员的薪金。开发商在其自行开发的小区里,代替地方政府行使“额外”管理权力,比如计划生育、普查人口、维护治安、征兵、出具证明文件等等。除了居委会,开发商在其小区需要配套的设施还包括学校、医院、图书馆、派出所、消防队、环卫站、治安队、肉菜市场、公共交通等。
大盘贡献功不可没
不可否认,华南板块的发展加快了广州城市化的进程,甚至为中国城市发展积累了宝贵的经验。广州城市规划勘测设计研究院副总规划师袁奇峰认为:如果政府规划不缺席,大盘这种开发模式能够产生规模效应,降低开发成本。此外,楼盘的规划也可以更集约化,如可以做成大配套、大公园、大绿化等。
一位中介公司的老板也认为,许多大盘建设了别墅类的产品,而至少这些别墅改变了一些当地有钱居民的消费观——他们开始掏钱来买这些大盘里的别墅而不是自己去建自己的别墅了。不少业界人士也表达同感,无论如何,要肯定大盘对楼市做出的种种贡献,这些开发商也为当地经济作了很大的贡献,如在广州番禺,房地产已成了当地的支柱产业。
还有业内人士认为,开发大盘的都是有先进开发理念、正确市场观和丰富操作经验的开发商,他们为探索中国房地产市场做出了巨大贡献,这些都不能抹杀。
大盘的贡献还在于它们“越俎代庖”为政府做了许多事情。祈福新村被称为楼市中的“中国第一村”,这个巨大的楼盘为当地居民提供了7000多个就业岗位,它目前是华南板块唯一建设了污水处理厂的楼盘。据称其第一个污水处理厂投资了3000多万元,而第二个污水处理厂将要投入1亿元人民币,更令人惊讶的是他们还准备投入10个亿建设一个医院。又如中山雅居乐花园,据雅居乐集团营销副总监郎梅介绍,他们在中山山香镇开发的这个楼盘现在住了1.5万人,而当地的居民才三五万人,他们为拉动当地的生活水平做了很大贡献。由于他们的配套设施很完善,当地的居民都在里面消费,许多公共设施实现了公共化。她说,大盘带动了所在区域的房地产开发水平,也拉升了当地的城建水平。
但也有一些业界人士及媒体提出了“大盘隐患”一说。
大盘“办社会”的后遗症
人们也许还记得,去年贵州世纪中天花园就曾因为开发区内学校收费问题被业主附带告上法庭。今年3月份,深圳星海名城5名业主因小区配套学校收费过高而状告开发商(若要在该校完成小学至高中的教育,需比公办学校多付10多万元的费用)。这些纠纷反映了当前开发商热衷“办社会”、“办名校”潜伏的隐患。
从当前一些大盘的状况看,“先开发,后规划”所带来的问题日益突出。番禺某些房地产大盘虽然做了许多社区配套工程,但这些社区配套工程无法担起一些社会性的公共服务设施的职能,无法配置一些宏观城市形态的设施,即使一些开发商在这方面做出了很大努力,也很难说没有重复,没有遗漏。
比如,这些社区都缺乏污水处理系统,而这也是“先开发,后规划”带来的问题。此外,整个区域的道路交通网络也缺乏统一的规划,这些社区都各自为政,盘与盘之间隔离封闭。况且该区域内现在还有大量土地尚未开发,如何改变整个区域“只见树木,不见森林”的局面是一个严峻的问题。
一名曾在洛溪开发地产的经理曾向《南方周末》记者发牢骚:按照规定,一个地方人口到了一定数量就必须设立居委会,居委会的场地由开发商提供,日常的办公费用虽说是开发商出一点,居民出一点,实际上大部分是开发商出的。最好笑的是,居委会的管理对象全部是城市人,但居委会的编制却是按照村委会那一套来的,一年还要收一次军烈属抚恤金,逐家逐户收。作为开发商肯定不能让他们上门去收,因为这会影响公司的声誉。第一年我按卖出的户数交给居委会,一户收多少已记不清,反正我交了没有一万也有八千。第二年还来收,我就火了,我说交也行,但只按户口交,经查发现,300多户业主,没有一户是转了户口的。
还有,最难搞的是计生工作。你说怎么搞?居委会要求我们开发商配合,我们表面上是答应了,实际上影响生意的事情我们绝对不干。有个业主怀了孕,她所在的街道居委会查到她在我们这里买了房,就来到我们的居委会请求协助找人。我们的小区是:封闭式管理,居委会根本不会知道人什么时候在或不在,他只能把姓名、住址写在纸上交给我们的物业管理,让我们看见她回来了就通知一声。当着居委会的面我们肯定什么都答应,一关起门我们就把条给扔了。别忘了,我们是商人,顾客是我们的上帝啊。
不少专家指出,如果在政府大的市政建设没有规划好的情况下,任由房地产开发商圈占土地,各自为政开发大型住宅小区,将给房地产开发的可持续发展带来诸多后患:楼盘规模过大,娱乐设施过多,会大大增加管理成本,住户难以承受;一些地方城市规划滞后于房地产项目开发,开发商只好各自为政搞建设,造成公共设施重复建设或漏项建设。
同样,对于业主居民来说,交通车辆等问题也开始暴露了出来。现在,许多楼盘都因为持续开发,在坐车方面业主还可以吃“免费的午餐”,一旦项目开发完毕,开发商抽身而去,这些就成了一个现实的交通问题。
交通发难住宅郊区化
房地产开发的“热环”的破坏力是间接的,但又是一个紧迫的现实问题。据了解,往来于洛溪、华南板块与广州市中心的公交线路虽然有8条,而实际上,舒适便捷的小区巴士才是业主的主要交通工具。以每天运行18个小时、每半小时对开一班的最低估算,一个小区至少需要30台车,那么20个小区每天往返于“华南板块”和广州市之间的车次就是1500次。对于广州市区的道路承载量来说,这个数字肯定是规划外的。
“城市大了一点儿也不好。”北京望京的范女士对交通问题有切身体会,并有一肚子烦恼。“进城的公交车太少了,经常一等就是半个多小时,再加上时不时地塞车,怎么受得了!”她每天要花3个多小时坐公交车。早上挤车到单位,于活都没有精神;晚上挤车回家,累得只想睡觉。
不容回避,出行难是许多大城市存在的突出问题。就拿北京市来说,近年随着城市的迅速“扩张”,家在郊区的居民交通难题更加突出。北京市公共交通研究所专家魏民表示,北京分散集团式的布局正在形成,这在相当程度上缓解了城市中心区的交通压力。但是它带来的新问题是,郊区生活的交通成本加大了。
中国城市规划设计研究院总规划师杨保军先生坦言,大型社区虽然有规划,但有的开发商从中又将其分割,如望京,开始时有一个统一的规划,但开发后又由几家开发商来共同开发,每个开发商都关心自己这一块,他们相连接的地段出现很多矛盾,很难处理好自己小区与城市交通、景观、环境之间的关系。
杨保军认为,在开发上,目前北京还属于被动状态。就是先开发,开发完了再考虑交通,包括修路。按照国外的开发模式,它是一种主动引导型的,比如说,我早知道天通苑要建那么大的规模,我不是让你先盖楼,而是先由政府把地铁等线路跟中心的线路修起来。这样,以后再建一个什么苑也可以,用这个模式延伸。
现在,北京、上海、广州等大城市都已经进入了住宅郊区化的时代。虽然郊区化住宅所宣扬的是使人追求一种更高品位的生活,但在北京城市规划设计院城市规划设计所居住区规划设计研究中心副主任赵文凯看来,西方国家人口密度是我国的l/20,而我国大城市的边缘中心很多人口都在30万以上,这就引发出了一个交通问题。就拿北京来说,30万人的边缘中心就有10个,而一条高速路、一条轨道线肯定不够用,另外,对于一个郊区化住宅小区,业主没有入住前,车程可能是半小时,等入住以后,由于交通压力加大,车程就可能变成了一个小时,这样对于先进去的开发商来说,先开发好的房子卖掉赚钱走人了,后面的开发商有可能就陷进去了。如果是做大盘,大盘的一期二期卖好了,后面的几期就卖不出去。这加大了开发商投资郊区住宅的风险。
可以说,现在我国郊区化住宅的发展还停留在西方的第一代和第二代卫星城的发展阶段。第一代是纯居住的旧式住宅,第二代增加了配套设施,但仍然解决不了单向的交通压力问题,第三代卫星城则增加了一些产业。实际上在北京恐怕只有亦庄很像第三代。从这个观点来看,发展边缘中心,不仅是入口往外疏散,而且要做到配套设施、产业向外疏散。
住宅郊区化还有一个绿化隔离保护带的问题。赵文凯认为,现在北京实际上不是住宅郊区化,而是郊区的城市化,只是在郊区又建了一个城市,城里住的可能是1:1.6间距的住宅,到了郊区只不过变成了1:1.7,没有多大的区别。大环境不行,光靠小的环境还是不够,楼盘开发还是要注重大环境,就是交通线路的连接也要构成对绿化空间的构造,不能沿路都开发掉。
规模化演绎神话
《大盘时代》作者王志纲认为,房地产开发已逐步走过散兵游勇的时代,伴随着市场竞争的加剧,房地产项目的配套、环境、功能等“规定动作”的门槛已经提高,非大项目难以承担,而且从房地产开发和区域开发的结合来看,市场化的造城运动也需要大手笔的整体规划、整体开发来支持。从这一层面上说,广州房地产企业“情迷”规模化是因应房地产市场发展形势的需要。
从社会发展历史看,当年工业化大生产时代,众多工业制造企业通过走“规模化”之路,提高生产效率,大幅降低生产成本,提高了企业竞争力,成就了一大批工业巨头。广州房地产业一直走在全国前列,经过多年的市场化运作,业已获得了巨大的成功,企求通过“规模化”运作来降低成本提高竞争力,也已是顺理成章之事。
更重要的是,自去年以来,国内银行调整放贷政策,主要放贷行工行、建行确定了重点对大型、特大型房地产企业或20万平方米以上特大型楼盘放贷的政策。而广州房地产企业对外资金的需求(尤其是对银行贷款资金的依赖)一直极强,通过做多做大做强来获取银行信贷资金的支持,无疑也是房地产企业“情迷”规模化的原因之一。
但有一点我们不能忽视,就是工业化时代,制造企业通过规模化大生产提高效率、降低成本,提升企业竞争力,成就了无数“神话”。然而,工业规模化的神奇故事却难以在房地产业重演。
从某种程度上说,房地产开发确实需要一定的规模,然而规模并非越大越好。据说,房地产开发规模有一临界点,开发规模超过临界点,边际成本便会上升。有业界人士指出:房地产开发时间超过5年,其边际成本便会迅速增加。而在广州,目前我们所知像祈福新村开发时间已达10年且至今仍未“收尾”!云景花园开发时间也在七八年以上,其它的五六年者更是不胜其数。
即便是短期开发,规模化也不一定能给开发商带来所期盼的“好处”。中国房地产第一晶牌企业——深圳万科集团总裁王石曾在一次业界大型论坛会上断言:“房地产规模开发不可能降低成本!”因为,房地产开发与工业产品机械化大生产不同,中国房地产发展至今仍然处于“秦砖汉瓦”的手工阶段,无法达到工业化时代制造企业规模化大生产产生的效果。
尤其重要的是,规模开发引发配套攀比的无序与泛滥,不仅造成了重复浪费,更增加了开发商的资金压力,增大了企业经营的风险。据深圳某开发商透露,深圳某小区仅引入某名牌附中便花费了4000万元!并且他表示这还算很少的!据悉,一些小区引入名校所花费用已高达上亿元!而这仅是学校一项,还没有包括医院及众多园林文体配套在内,可见房地产规模开发所扛负担之重。管理大师彼得·德鲁克断言:“靠大规模制造成本优势的竞争时代已在翻页”。对工业制造企业尚且如此,更何况还处于手工生产阶段的房地产业呢。
更重要的是,“规模上千亩、人口达十万八万的小区,它的经营管理者是谁?:是小区的物业管理吗?这么大一个小区,它将来怎么维持?五年十年后小区该怎么办?”王石的这一发问,值得业界共同反思。