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上海的小户型大面积开发始于1999年,深圳的小户型成为楼市黑马是在1998年,其最具代表性的皇城广场和大鹏花园仅用了3个月便销售一空。沪深两地均是在豪宅开发由热变冷的背景下出现的,而北京今年大面积流行小户型,却是在豪宅温度不减的环境下诞生的。据统计,至春季房展SOLO项目一举成功后,已先后有非常男女、夏都盈座、东方金座等30余个楼盘打出了小户型概念,而近期军博、国贸展会更是高达70%的项目有小户型推出,供应面积超过100万平方米,据调查还有近200万平方米的潜在供应量。小户型项目跟风开发的现象,是否在重蹈“欧风”“豪华”的覆辙?我们不禁要问,小户型究竟还能火多久?
第一难:市场争夺客群分散
小户型的存在无论是因为产品本身的品质,还是因为酒店的物业管理,但有一点却是任何人无法回避的,就是开发商抓住了总价的概念,用一个较低的总价来冲击目前较普遍存在的高总价市场。然而,这种情况很快就会因交通环境大为改善的近郊、甚至郊区的低总价项目的推出而出现改变。从某种意义上说,小户型和郊区物业的目标客群是接近的,都是中等收入的工薪阶层。这类客群希望享受都市生活,又对大量大户型、高总价房望而却步。于是,对郊区交通等环境不能容忍的人留下来选择了小户型,其他的去近郊用同样的总价购买了舒适的户型。近来北京加快了城市轨道、主干道以及边缘集团的综合配套建设,吸引了一大批开发商进行超大规模项目的开发,其低价位、大配套、高品质以及优美的环境,将逐步对市区小户型构成冲击。
第二难:投资市场摇摆
几乎所有的小户型项目都打出了投资牌,但到底所提供的户型能不能够投资成功却还需要谨慎考虑。拿目前热销的小户型与当前市场出租价比较,一居大都在1000元上下,最高不过2000元,显然与2000元上下的月还款不相吻合,这是其一。其二,大量小户型项目的推出,必将减少租务市场客群,更加拉动租价走低。其三,目前北京租务市场的混乱和中介机构的信任危机是小户型热销的另一主要原因,但随着政府相关部门对此行业的关注与重视,租务市场必将得到规范和整顿,这对小户型的投资又将带来影响。其四,二级市场的不完全开放性也是影响投资市场的关键,假以时日,二手房交易及出租市场的进一步规范,市场供应必将放大,那个时候,现行的租赁价必将大幅回落,对并不便宜的小户型投资带来另一大冲击。
第三难:同室操戈
小户型纷纷上马,市场供应量必将出现过剩现象,势必进入严峻的等量淘汰。从当前小户型走势看,大致有四种形式:酒店式公寓,一般面积在20至35平方米,多为纯正的酒店风格,除卫生间外,卧室、客厅、餐厅、厨房功能相互融合,没有明显的分割区;小户型公寓,一般面积在35至50平方米,多为一室一厅一卫一厨,功能相对独立;小户型住宅,一般在45至75平方米,大多为一居室和二居室,是一种纯居住物业;小户型写字间,一般在80平方米左右,多为成长型公司购买。综上所述,可以认为,任何产品均有生命周期,而这种品质接近,各种配套相当、面积趋同的小户型物业更不例外。加上后续项目地不断模仿跟进,同质化加剧势必给市场带来供需关系的转变,可以预言,小户型项目在未来较长的时间内,将呈现另一番竞争景象。