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西安的住宅市场不断繁荣,大小项目脱颖而出。同样,写字楼市场也如日中天,近期,高新国际商务中心、高科广场、华晶商务广场、正信财富广场、麦尔斯顿财富中心等写字楼项目也在西安市场亮相,写字楼作为城市现代化的名片,见证着区域经济的发展和兴衰。同时,面对竞争日益激烈的市场,写字楼市场能否让开发商和入驻企业取得双赢?
写字楼见证区域经济的发展
如果仔细研究西安写字楼的分布趋势,就不难看出,西安的写字楼大多集中在城区、南二环和高新区三个区域。在这些区域中,写字楼都依托不同区域的优势带动着区域的发展。
在城区,数年前开发的高档写字楼——中大国际取得了成功,带动了闹市区中高档写字楼的纷纷崛起,如今,城区内已形成三个集中的写字楼街区:钟楼附近,由中贸国际、时代广场、金钟大厦等构成;和平路,由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦等组成;西大街,已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好,宏府广场、都府大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成,与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系,由于土地成本较高,这一区域内的写字楼以中高档为主。同时,也是因为土地的限制,城区内的写字楼的综合配套能力、周边环境等就稍逊于高新区的写字楼,而且,西安的顶尖级写字楼也只能让位给高新区。
于10月18日开盘的高新国际商务中心的数码大厦瞄准的客户是世界500强企业,售价在每平方米万元左右,这应当是目前西安顶尖级、具有标志性的写字楼。而在近期,高新区内推出的写字楼就有高科广场、正信财富广场、华晶商务广场、丽华科技大厦等数座,加上以往的正阳国际、志诚大厦、亚美大厦、枫叶大厦等写字楼,高新区堪称西安市写字楼市场竞争最激烈的地区。有一组数据可以证明:2002年,西高新在建写字楼总面积为536493平方米,新开发写字楼总面积为780742平方米,总面积达到1317235平方米,据业内人士分析,如果按静态的计算,2002年的供应量最早也需在2006年才能释放完毕。
西安的另一个写字楼“板块”是南二环,尤其集中在二环路上的朱雀路口到西二环以东至西分别有:华融国际商务大厦、鹏豪园、蓝溪科技大厦、煜源大厦、世纪星大厦、现代之窗、志诚大厦、高科广场、永安大厦、捷瑞大厦等,南二环写字楼的最大优势无疑是交通。
写字楼市场的难与赢
在西部大开发背景下,西安作为桥头堡,正以巨大的创新优势、产业优势、经济优势日益焕发出强劲的生命力。而写字楼市场也见证着西安经济的腾飞。但是,如何做大市场,化解供应与需求的矛盾,求得开发商和入驻企业双赢的局面成为每个开发商必须破解的“谜底”。
西安作为快速发展中的城市,为不少致力发展做大的企业带来了机遇,由此给写字楼的开发带来了条件。但是,西安城市的基本布局建设还不是很成熟,如交通、市政配套等方面,;再由于写字楼的开发也需要便利的地理位置和成熟的周边配套及其能否适应现代企业办公的条件,这成为写字楼开发商的一大难题。
目前,西安的写字楼市场虽然有着太多的开发量,但开发商竞争重点仍然是服务、位置和产品,同时,适度的性价比也成为写字楼市场竞争的利器。从目前的各个写字楼项目来看,由于写字楼特定的地段优势及土地价格的升高,写字楼项目已很少提到升值的概念。而项目内部的相关配套设计却成为开发商的一大卖点。
在外观上,写字楼项目不管是从外立面及建筑设计上,都尽量显示现代化的独特的设计风格。在相关配套上,楼宇自控、保安系统、综合布线、通讯、网络、水电、消防等方面体现各自的优势,从整体上体现人性化的原则。同时,周边环境室内的环境也成为开发商做好服务的重点。在室外,较高的绿化率,几千平方米的广场等都与现代项目相匹配。在室内,尽量保持自然的通风,让大自然气息遍布项目,为各入驻企业的办公创造好的环境。
虽然,开发商在服务、相关配套和物业管理等方面下功夫,满足入驻企业发展和创业的条件。但面对众多的写字楼同时开发,市场供与求的矛盾成为目前市场可以承受而开发商无法承受的伤痛。据了解,仅西高新上市的写字楼就超过了32万平方米,而且年内还有20多个项目开工建设,这样使写字楼市场竞争更为激烈。
其实,市场不怕竞争,竞争只能使市场更加成熟、更加繁荣。写字楼的开发对每个开发商来讲都希望得到与入驻企业共赢的局面。从目前市场来看,服务;位置和产品以及适度的性价比才能使双方共赢。
多元化发展前景广阔
目前,写字楼市场虽然在西部大开发及西安经济腾飞的背景下,项目越来越多,但从规模和定位来看,规模都不断扩大,同时,中高档次的写字楼项目日益增多。从价位上看,从5000-6000元每平方米至上万元每平方米的占绝大多数。其实,随着社会的发展,需求的多样性愈加明显,写字楼开发也应面向不同消费阶层提供高、中、低端的产品。
有位业内人士曾分析,写字楼市场是“劫富济贫”。由于目前很多企业在不断发展,原来一些小企业、小公司在发展壮大后,会按市场规律改善其办公环境,树立企业自身形象,它要完成自己的升级换代,势必要向高端的写字楼入驻。但同时,原来的办公环境也为另外些小企业、小公司提供了发展的空间。
在市场上,虽然有商务公寓、商住两用楼,但由于使用安全性办公环境和服务等方面适应不了企业的办公的条件,这并不是未来的发展方向。但作为写字楼市场也应该有一些适应小型企业或公司办公的环境。每个项目都应有自己的客户群,开发商在做高中档写字楼的同时,也开发—些适应市场的低端产品。这样,未来的写字楼市场将会因地段、产品的品质、物业管理服务不同而划分成高、中、低档三类,形成多元化的局面,为西安的经济发展创造良好的条件,使写字楼市场更加繁荣。