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现代商圈的特点
现在很少从城市规划和布局的角度来看写字楼的开发,从城市的角度去了解整个不同区域的写字楼的地位,对于一个写字楼的操盘是很有帮助的。与写字楼关系最密切的首先是商圈。随着商业区的出现,城市就以商业区为中心,商圈是城市文明的一个象征。
商圈首先的一个特点是中心性,它在交通上各个方向的可达性特别强,他总在一个城市里交通最便捷的地方出现。交通最便捷这个词也是相对的,随着城市的发展和形态的变化,这种便捷性和可达性也是相对的,城市的交通在发生变化,所以商务中心区也是动态的。
还有一点是高密集的高楼大厦,这是城市的一个表现,高密度的建筑,高容积率的建筑。从直觉上判断,不管是大城市还是小城市,只要看到这个地方高层的城市建筑很密集的话,这个地方可能就是一个商务中心区。这些密集的高楼大厦,最主要就是办公和商业建筑。
商务中心区有一个很大的特点,功能的高度集合性,在这样的区域里,有办公楼、有购物中心、有很多的写字楼、有各种各样的服务机构,还有多样化的一些中心,电影院、剧场,甚至是一些现在新兴的各种各样的娱乐中心,还有酒店甚至是高级公寓等,这是作为商圈的一个功能高度集合性的特点。
还有一个特点是地价高、租金高,这是作为商务中心区一个地块的特点,是一种城市发展很长时间积淀起来的,大家一致认为非常成熟的地方,它的商业价值是很高的。
人流集中是商务中心区非常重要的特点,白天的人流非常多,传统的商业区,夜间的人流并不多,常住人口很少,这也是北京在建CDB的时候,为什么要提出建造24小时CDB的原因。新开发的北京财务中心,是一个72万平方米的社区,我们就是按照公寓占20%的比例、写字楼占50%的比例,另外是酒店,目的就是想在这样的地方形成自己的一个网络,使项目成为一个白天和黑夜旋转的真正能够实现24小时运转的高效率的建筑综合体,这是一种符合商圈核心区的建筑形态。
认知性也很重要,应该说在广大市民中间这个东西是非常认可的,一提国贸、燕莎大家都知道,一说王府井,大家也都知道,那是一个非常繁华的商业街。这是一个广泛、普遍的认知性,有时地价、土地的开发价值,正是建立在这种广泛认知性的基础上,这种认知性是一个项目开发的潜在价值。
还有一个非常重要的观点,商圈的概念是会随着城市的发展而变化的。这一点尤其有意义,你能看到一个区域的发展是萎缩性的还是发展性的、有张力的商圈。为什么?商圈是变化的,有的时候,比如说上海的浦东,纯粹过去没有的,现在新开发了,随着整个城市的规划,随着交通的变化,随着城市功能的萎缩,商业功能却正在膨胀,商业中心区和政治核心的功能会有一种互相侵袭的作用。比如说北京东方广场在心脏的旁边,原来是政治中心的地方,但是随着商业的变化,大量的商业建筑群矗立在这个地方的时候,说明城市的形态已经发生变化,它是城市形态和功能的一个写照。
商圈板块与写字楼分布
商圈板块指的是商圈的核心区,不同区域的写字楼,他的核心区一般是地标性建筑和大型综合体。在核心区很重要的一点,和开发商的实力有密切的关系,实力不是很大的开发商,尽量不要去做这种核心区的建筑。为什么这么说呢?因为作为地标性的建筑也好、大型综合体也好,建筑成本是很高的。作为核心区建筑的社会功能非常强,社会功能和商业功能在某种程度上既有互相协同的地方,又有互相抵触的地方,你要为社会作贡献,你的利润就要降低。
还有中心区,外延比较大的区域,很多的是出现甲级写字楼、酒店、商业配套,还出现一些高级的服务公寓。中心区的甲级写字楼一个特点,传统的写字楼很多是经营型的,业主持有,不是打散去卖。在传统的概念里,写字楼开发在国外的概念是没有打散来卖的,都是经营型的。国外衡量甲级写字楼的标准有一条不是打散卖,打散卖,整体的品质会下降。今天对于多数的开发商来说还是希望能够卖掉,这是中心区的写字楼。
副中心区的写字楼,更多的是乙级写字楼,这些写字楼,在市场上出现的更多是以销售为主的,一些不是品牌的企业可能会围着转。
还有边缘区、小写字楼、商住型两用(SOHO)。
还有就是外延区,外延区是什么呢?可能是城市的外延区,现在出现的新兴开发区的概念,这里是办公、生产结合型的。
写字楼的需求特征
甲级写字楼的需求特征,在这里选择写字楼,对于大企业来说非常讲究开发商是谁,什么样的开发商会干什么样的事情。还有,他们不会买你的期房。卖写字楼,确实现房或准现房的时候是最好的机会。另外,作为中心区的甲级写字楼的需求有一种二元现象,要不面积很大,要不很小,中等的面积需求特别少。
乙级写字楼的需求特征,在这里,整个企业的企业形态是比较复杂的,特别难界定。但是显然在这些办公楼里更讲究的是一种自用和务实。这个地方离中心区特别近,和大企业合作起来比较方便,合作的成本很低,在这个地方非常务实,房价不高,下一步再发展的时候他可能会向中心区靠,这是这些企业的一个特点。面积在需求上应该是各种各样的都有,有的乙级写字楼一下子买两万平方米的也有,他知道中心区永远也进不去,也有买50平方米的,面积需求多元化,这样的物业以销售为主。所以做以销售为主的写字楼的时候,平面风格的灵活性功能特别重要。而且写字楼建的时候,使用率一定要高。
小型写字楼商住办公的需求特征。显然他们是以中小企业为主,这些企业更多的是服务于中心区的企业,这些小企业是依托他们来吃饭的,所以说,为什么商住两用的楼房在这样的区域需求量很大,包括那些个性化家庭办公、各种各样的个人工作室都是在这样的区域出现,都是需求的对象。还有一种商住混合的特点,需要办公生产相结合的独立建筑,这是开发区的一种建筑形态。第二是郊区,第三是自用型,第四是低密度,第五是低成本,因为土地成本在这样的开发区里是非常低的,这是这些企业为什么在这样的地方入住的原因,另外,环境比较优美,还有与中心区在功能上的互补性。