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物业管理条例草案的出台,使北京的物业管理问题成了近期内大家非常关注的热点。在采访中,我们听到了有关南北物业差异的看法。南北物业管理差距到底在哪?记者从市场环境、消费意识、服务意识、企业发展动力等方面进行了采访。
-市场环境:一个是沙漠里种庄稼一个是绿洲里种花草
有人曾用一句话形象地把南北物业管理市场环境的不同表达出来:在北方,做物业管理,就像在沙漠中种庄稼;而在南方,做物业管理,无异于在绿洲里种花草。
深圳金地物业公司杨震告诉记者,现阶段中国的物业管理不仅是行业自身发展的事,更多的是和房地产开发市场、设计市场、建筑行业、社会诚信水平等发展息息相连。综合这些情况看,目前,以北京为代表的北方物业管理市场确实要逊于以深圳、上海为代表的南方市场。
南方改革开发相对要早一些,市场经济的诚信观念要强,而相对北方,社会诚信概念普遍要淡泊一些;从文化理念看,北方人相对要推崇“个人英雄主义”,不交物业管理费、供暖费,搭乘大家的“便车”很多时候被看成“个人英雄”,而不是被社会唾弃。
-消费意识:一个是能“省”则“省”一个是家庭必要支出账目
一位从南方来北京考察的房地产人士曾和记者讲起给他留下极深印象的一件事:来北京上电梯,正好碰到几位北京老大妈也在电梯里面,当时讨论的问题是关于供暖的问题,供暖要交供暖费。一位大妈说,‘反正是集中供暖,不交供暖费,估计也没什么问题’。她的提议获得了其他几位的一致同意。这位房地产人士说:在上海、深圳,任何一位家庭主妇的账单里,水、电、气、热等的支出是家庭最基本的账目。当时不由得为北京同行捏了一把汗,业主的物业管理市场化意识如此不到位,怎么能让物业公司在服务方面下功夫?它所带来的后果只能是一种恶性的循环,钱收不上来,服务标准降低,服务标准降低的话,业主更不愿意交钱了。
据了解,多数北京的买房人在买房时,最看重的是那些让人心动的“生活理念”、未来的憧憬等,很少有人考虑到挑选物业公司,即便是问到物业管理及费用,也不是很重视。而在深圳等城市,随着楼盘同质化时代的到来,越来越多的买房人把物业公司作为购房的重要砝码。
-服务意识:一个是注重视觉,一个注重私密性
从南方到北京来拓展市场的物业公司都有一个比较深的体会:在南方,业主追求的服务更注重自己的私人空间,比如,他希望他花钱买物业管理的小区整洁有序,但他并不希望在自己的小区里也能看见大街能见到的清洁工人工作的场面。也正是如此,南方物业公司推出了保洁早上5点到8点的工作时间,保安除站岗巡逻的外,必须着西装上岗;电梯里不能有电梯工等等服务规定。
而在北京则不一样。北京的业主非常注重视觉上的感受,希望看到小区里保洁员在忙碌,着装的保安人员在来回巡逻,电梯里如果没人开,就有投诉。?
-企业发展:一个是“恋母”,一个是自立
据了解,和北京很多物业公司一样,深圳95%的物业公司最初也是脱胎于开发企业,即便是如今在行业里已经树立品牌的万科、金地、中海物业也是如此。
但时至今日,南方很多物业公司不再依靠“母体”,而是积极地走出去自己“闯荡”,积极和其他房地产公司合作,生存的基础非常坚实。而北方很多物业管理公司,至今为止,更多的还是依赖自己的开发商。
-服务源动力:一个是解决开发商遗留问题一个是满足业主需求
也正是因为上面提到的立足的方式不一样,生存的方式不同,决定了北方物业管理公司和南方物业管理公司做服务的源动力不同:北方的物业公司更多地是为了解决开发商遗留下来的问题,而南方的物业公司更注重的是业主的需求,追求的是服务的精细度。
金地在深圳管理的楼盘中推出了“4点半学校”,即在下午4点半学校放学的时候,由物业公司去把孩子接回来,安排在一个专门的场所做作业,父母下班来接时,孩子的作业已做完。而在北京,一些物业公司的负责人曾疲惫地谈起过,“至少在入住的半年内,物业公司忙于为开发商‘擦屁股’,处理遗留问题,谈不上为业主服务。”而为开发商解决遗留问题也成了很多北京物业公司生存发展的源动力。
-维权方式:一个是拒交管理费,一个是通过合法途径
南北物业管理市场,业主维权的途径也不同。在深圳、上海,物业公司物业管理费收缴率都在95%以上。有没有矛盾呢?据了解,也有矛盾但南方业主更多采取的是第一通过有效途径和合法途径解决问题。而北京不一样,任何一个小区都有一小部分人因为各种原因拒交物业管理费。
-南北差异:何时消失
南北物业管理的差距什么时候会减小以至消失?工商联北京市物业管理商会会长于庆新认为,不同的市场条件决定南北物业管理走的是两条不同的道路。实际上,从近几年开始,随着北京房地产市场的成熟,这种差距也在缩小,北京一些优秀的物业管理公司甚至在对服务的注重和精细上已经超过了南方的一些物业管理公司的做法。