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作为北京未来“一线两翼”发展格局中的重要一翼,中关村长期占据新浪关键词点击率的首位。尽管有“中关村不及CBD”以及“知名企业东移”的各种传闻,但是相比较东部的“蓄势待发”,数码科技大厦、名商大厦、清华同方大厦等一批高标准写字楼已经或将要落成,西区最高建筑物中关村金融中心也开始动工。据统计,未来中关村写字楼市场供应量将达到目前存量的三倍以上,而且绝大部分都定位在甲级写字楼,因此,在乐观的前景和巨大潜在供应量的双重作用力之下,中关村快鱼吃慢鱼的竞争已经展开。
小规模写字楼竞相出笼
今年8月,北四环与苏州街交叉路口西南角的左岸工社开盘。该项目由写字楼和公寓两部分组成,总建筑面积7万平方米。另类形象加立体宣传迅速获得了较高知名度。
9月,位于苏州街盛唐饭店南侧的名商大厦开盘。名商大厦总建筑面积约21000平方米,外观全部采用透明玻璃幕墙,号称“水晶办公环境”。
10月,北四环保富寺桥东北角的财智中心开盘。该项目总建筑面积62000余平方米,拥有挑高8米的800平方米的生态大堂,倡导灵活办公、轻松入住。
北京广厦网络技术有限公司提供的统计数字显示,包括写字楼、酒店、商住公寓在内的中关村办公用房一共有193万平方米,整体的出租率约为80%。但有近一半的办公用房属于租金在3元以下的偏于简陋、物业管理一般的办公用房。分析报告指出,高品质并能适应中小型成长企业特点,将是中关村写字楼未来几年的主要特征。
短平快针对成长型企业
“为成长型企业盖房子”是目前中关村许多中小型写字楼的统一口号。在这之前,长远天地等一些商住两用的物业项目抢先入市,以其较低的售价和灵活的贷款政策争得了不少人气,但是按住宅类型报批的商住物业毕竟在许多方面无法与正规写字楼相比,因此对写字楼客源分流作用不是很大,而众多甲级写字楼的竞相入市,在需求逐步释放的过程中,无疑会是一场速度的激战。
北京鸿卓房地产开发有限公司董事总经理姚桂山说,现在中小型写字楼首先拼速度。快,能减少预期误差,降低风险,避开竞争,提高利润,其次是特色,虽然前景乐观,不过竞争的压力已经显现。
鸿卓房地产开发的名商大厦以准现房开盘,明年初即可交付使用。除了具有甲级写字楼的软硬件配置外,最大的特点是外观。外立面是流行的全隐框中空玻璃幕墙,并在国内首次应用七彩变色龙夜景照明系统,图案色彩能够随节奏变化,开发商特别增设一部观光电梯,大厦整体精巧绚丽。
同期开盘的财智中心则在服务上费了不少心思。2000平方米的商务健身区使商务与健身娱乐相互促进,商务保姆为入住企业提供公司注册、法律咨询、税务咨询、财会咨询、年审等系列服务,此外还有办公物业租务服务、入住企业资源共享服务等。
市场需求引发投资热
与CBD高档写字楼多数只租不售相反,中关村新推出的甲级写字楼绝大多数以售为主,少数顶级写字楼也采取租售并举的策略。
其主要原因是中关村地区写字楼市场需求一直比较旺盛,平均空置率处于较低水平,且租金较高,投资商的投资回报率可观。另一方面,企业获得一定发展并积累相当资金后,从资产结构以及成本控制角度出发,倾向于自己购置办公楼。这也是房地产行业流行的“租不如买,买不如建”的规律在起作用。对开发商而言,出售产权能够尽快回收资金,而且免除长期养房的风险和麻烦。
但国际上最好的写字楼都是只租不售,因为统一的产权才能保障高品质的物业管理质量和良好的客户质量,使项目得以保值增值。开发商出售写字楼,追求的是短期利益,买家多是以投资为目的,不利于市场稳定。同时,产权分割后不便统一管理,为项目的长远平稳发展埋下“路障”。