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需求决定供给北京楼市目前个人购房率已达95%以上。归根到底,京城楼市的成熟得益于个人真正成为消费主体,大众消费时代的到来之日,才是房地产业的真正繁荣期,忽视市场需求变化的开发商,明年将面临“下课”的尴尬。
住宅供应的有效性大为提高
张宝全(安地集团董事长):
房地产一直用高档房和低档房来划分消费群体,其实应该是用价格,你买房想花多少钱,这在你的账本里面是有一个基本数的。所以,我们的市场在高档低档这种模糊概念之下,对市场的需求覆盖得不是非常准确,造成一种错位。首先,我们供应每套房的套价和消费者所在市场主体需求的套价发生了一种错位。消费者究竟需要什么样的面积和户型,社会消费的主体是什么群体,我感觉今年的房地产市场用“兴旺”来表达的话,就是我们的供应有效性和前几年相比有了很大的提高。这种有效性也是我们现行市场的一种趋势。
树立行业危机意识
林少洲(厚土机构主席):
北京市场的特点就是需求的稳定性,每年基本上维持1000万平方米左右,略有上升或下调,这个可能性我觉得可以维持相当长的时间,也就是它一直有这个有效需求。再一方面也会出现供给的阶段性波动,有时供给不足,有很多原因,有时因为政策,有的区域、有些年头会出现供过于求,局部供过于求的可能性也很大,所以我觉得可能大家更要关心区域的细分和市场的细分。但从大的方向来看,房地产作为今后国民经济产业的一个主战场是毫无疑问的。后续的资本会源源不断地进入,大家没有什么更好的选择,这就是房地产会持续热门和持续残酷竞争的一个背景。现在进入市场只是冰山上的一角,潜伏在后面的虎视眈眈的资金也好、机构也好,其实还有很多。所以大家要有思想准备,要有全行业的危机意识,市场的变动要非常频繁,变动的频率会越来越快,要素在不同的主体之间不断地调整,人才、资金在不断地加速流动,这是必然趋势。
东四环将成明年热点
童渊(百人行投资公司总经理):
明年自用市场可能会有一个改变,北京的房价在市中心本来就应该是每平方米8000元到1万元。明年东四环将是很大的热点,而东四环的项目将会冲击望京低端住宅,因为他们的价格将会在4000元左右,今年消费者注重的不再是容积率,而是在乎你能够给我一个小空间,关心价格是多少,这种类型的产品会比较多。明年还将会有一些更好的房子出现,以前买的每平方米八千元或者一万元的房子,坦白地说这些人想卖是卖不出去了,这会正面影响到整个房地产方面升值的投资。明年或者是后年是房地产的洗牌阶段,这对我们的房地产业肯定会有一定影响。
最好的概念是与产品设计完美结合
李春平(蓝石营销顾问公司董事长):
不管是从文化的角度理解,还是从传播的角度理解,概念肯定是需要的,因为它是一个符号。房地产确实产生了很多亚文化的概念。最好的概念是和产品的设计、产品的形态相结合,我理解北京未来在产品创新方面,会是一个加法原则,可能会把更多更好的、更先进的元素,从技术、设计包括材料进行一个非常高效的聚合和组织,把这个产品做得越来越完美。而在传播上,或者是概念的设计和推广上,是一个减法原则,概念的设计和传播要遵循社会的热点和焦点。
合作和联盟会成为一个很重要的策略。我一直想,房地产是由老虎时代进入到狮子时代,老虎一山不容二虎,是垄断性的市场格局,是封闭的,多了一只老虎羊就不够吃,他的食物链就有问题,那么现在的市场形态是沙漠的形态、草原的形态,所以几只狮子可能会共同攻击一个食物,大家联手,因为每一只狮子都有自己的薄弱环节,房地产也是不同环节组成的,我觉得房地产的关键是链条,核心的问题是链条不能断,有一个环节出问题,就会马上断掉。所以要求你要有很多的后续资源或者是合作伙伴,或者是各种资源要储备好,大部分企业都要走合作和联盟的道路,你只要不是大象,因为大象把羊该吃的草都吃掉了,吃完之后羊也没有了,羊没有了狮子就活不了。我觉得谁率先走这条路,你拿下一头牛,你的力气就更大,你就可以活得更久,或者是可以跑到另外一个地方再去等待食物,所以我觉得这是一个基本策略。
高端住宅应该是个性化的表现
武晓焯(万通东方策略董事长):
北京的高端市场远远没有成熟,尽管我们前一段时间盖了很多高端的房子,都是针对高端的客户而做,但是从产品本身上来讲,很多产品类似于一种时装性的产品,这是和整个市场不太成熟有关,这种产品能满足客户一时的需求,但是过了三五年再看这个房子是否有很大价值就有疑问了。所以对于高端市场应该进一步地进行产品优化,然后对高端市场客户需求进一步满足,这是我们未来想做高端市场的房地产商必须要做的事情。那么与这种主流市场低端化相对应而言,高端市场我认为实际上是一种个性化的表现。刚才有很多房地产人讲房地产的同质化比较严重,那么我个人认为这主要是在中低端市场,而高端市场不可能同质化否则这个房子没人要。
做好产品比炒概念更重要
王晓航(协成公司总经理):
我们给房地产商做代理,想的都是微观方面的问题,以老百姓的需求为出发点,例如老百姓接受什么样的价格,在这样的价位下你有什么好的房子给他……所以从微观入手,更多的是产品方面的问题,怎么把服务做好,按照开发商的成本预算,我们给他提供性价比更好的东西,就需要大量细致的工作,如一个小区从规划到氛围的营造。我们特别不想做什么概念,其实我觉得从这个含义上讲,我觉得微观的东西特别重要。当所有的房地产要素你都做好的时候,你就化解了压力。也就是说我们总有个案会胜出,但是你不能说没有泡沫,供求关系的失衡,或者是局部产品提供的供求关系的失衡,就是泡沫。