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潜力需求大 有效需求不足
最近几年来,我国城镇住宅投资、全社会住宅投资和房地产开发投资比以往呈现出超常规的规模和增长速度。但是,从目前全国房地产市场供需状况来看,这两年住宅的供给增长明显快于需求增长,这种供需结构的变化,应当引起我们的关注。
开发投资增速略有回落
随着城市市政建设的加快,危房改造力度的加大,房改政策的进一步实施以及小城镇建设的发展等,带动了房地产开发投资的快速增长。1~3季度,完成房地产开发投资额4862.7亿元,增长29.4%,比上年同期回落1个百分点,比上半年回落3.5个百分点。北京、上海等18个省市增长30%以上。
开发资金主要源于民间
从资金来源看,国内贷款比重下降,民间资本比重上升。国内贷款1372.8亿元,占资金来源的22.7%;自筹资金1827.3亿元,占30.3%;其他资金2731.6亿元,占45.2%,其中定金及预收款2294.9亿元,占资金来源的38%。由此可见,房地产开发的七成资金来源于业主的定金和预收款以及房地产开发单位的自筹资金。近年来,随着福利分房制度的取消,个人购房比例不断上升,已达90.5%,这也使个人住房贷款增长快于房地产开发贷款的增长,使大量信贷资金转化成现实需求,在推动经济增长的同时,防止了房地产泡沫的产生。
商品房销售势头良好
随着居民收入水平的提高,房改制度的深入推进和城市危房改造力度的加大,居民对商品房和经济适用房的需求大幅增加,房地产市场升温,带动了商品房销售的快速增长。1~3季度,商品房销售额2635.4亿元,增长31.9%,比上半年提高9.5个百分点。随着居民富裕程度不断提高和投资意识日益增强,拥有多套住宅的家庭逐渐增多。据国家统计局城调队调查,目前9.6%的大城市居民家庭拥有两套以上的住房。北京、上海等一些大城市的房地产市场上外来购房者占有很大比例,上海已达53%,这些购房者多以投资为目的,而且购买目标多为高档住宅。随着居民收入的增加,居民改善住房条件的迫切需求和以投资为目的的购房行为成为刺激房地产市场升温的重要因素。
有效需求潜力巨大
1~9月份,商品房竣工面积11,342.1万平方米,增长26.4%。销售面积11,129.1万平方米,增长24%。二者增速相差2.4个百分点,实际面积之差达到213万平方米。随着竣工面积的不断加大,将对房地产市场的供需矛盾造成压力。
房地产价格偏高是影响居民有效需求增加的主要障碍。根据国家统计局商品房住宅销售额和销售面积数据测算,全国商品房住宅平均价格为2227.1元/平方米,比上年同期上涨137.1元/平方米。北京、上海、广东、天津、辽宁和海南六省市价格高于全国平均水平。北京市商品房价格最高,平均达4517.2元/平方米。上海次之,平均为3836.9元/平方米。最低的是江西省,平均为904元/平方米。商品房销售价格偏高,使中低收入家庭购房能力受到较大影响。