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首期付款门槛降低贷款额度加大贷款期限延长
近日,新的《天津市个人住房公积金贷款管理办法》和《天津市个人住房组合贷款管理办法》出台,低收入家庭、刚工作的大学生成为最明显的受益者。
首先是新《办法》降低了首付款门槛,提高了贷款额度。购买商品房以及私产住房的贷款额度由过去的70%提高到80%。相应地首期付款由原来的30%降低到20%,大大减少了进入房市的难度。同时,还贷能力系数20—30年的由过去的40%增加到45%。按照公积金贷款的计算公式,可贷额度=借款人及其配偶月工资总额×还贷能力系数×12(个月)×借款期限,还贷能力系数的提高无疑是提高了贷款数额,同时也弥补了因家庭收入偏低给贷款总数带来的损失。
这项政策对低收入家庭和工作不久的年轻人最为有利。这部分人的特点是资金积累比较少,收入相对较低。过去由于首付款门槛高,可贷款数又少,不少人因为交不起首付款,贷款也无法满足房款需求,而被挡在房市之外,或者不得不降低购房标准。如今首付款降低,贷款额加大,低收入者入市容易了,其余房款也可以通过选择长期贷款和提高贷款数额来实现。这一点尤其适用于参加工作不久的年轻人,他们花少量的钱入市,即使选择大额贷款,由于其工资增长潜力巨大,日后的还款也不会造成过重的压力。
其次,贷款期限延长,主要是指购买私产住房、集资建造住房的贷款,最长期限由原来的15年和10年统一调整到20年。一般来说,购买二手房和集资建房的人,主要是低收入家庭。贷款期限的延长,直接结果是能够提高贷款数额,延长还款期限,也有助于他们解决房款不足和还款压力的问题,达到购房目的。
一个大学毕业生,工作三年基本可以买新房。
举个例子说,大学生毕业年龄23岁,三年月工资平均1250元,按照公积金市统一缴存标准,公积金平均月缴存200元,工作三年公积金账户余额7200元,现月收入1500元,现有可支付款30000元。
按规定,职工连续缴存公积金满两年,即可以申请公积金贷款。其贷款期限原则上不能超过退休年龄。因此这位年轻人已具备公积金贷款条件,而且可以选择30年贷款。
在公积金贷款额度上,一个人贷款多少要由家庭收入、住房公积金余额倍数、房价和最高限额四个条件来确定。
按照家庭收入计算,可贷额度=借款人及其配偶月工资总额×还贷能力系数×12(个月)×借款期限,即1500×45%×12×30=243000(元);
按照公积金余额倍数计算,其限额为缴存住房公积金总数的15倍。即7200×15=108000(元);
按照房价计算,可贷额度为房屋价格×贷款比例。假设房价为15万元的话,可贷额度为150000×80%=120000(元);
最后一个是公积金贷款的最高限额。按照市统一规定的缴存比例(即单位、个人各8%)或在此标准以下缴存公积金的,贷款最高限额为10万元;夫妻任何一方超过这一缴存标准的,贷款最高限额为12万元。
由于该年轻人缴存公积金是按市统一标准,因此其公积金贷款的最高限额为10万元。四个条件取最低值,该年轻人实际能够获得公积金贷款10万元。在此之外他可以用商业贷款来补足。
在上述条件下经过计算得出,如果该年轻人购买15万元的商品房,他的首期付款是3万元,公积金组合贷款12万元,月还款588.15元。如果他购买18万元的商品房,首付款是3.6万元,公积金组合贷款14.4万元,月还款717.58元。按照这个计算结果,该年轻人每月还款之后的生活费应该为:15万元的:1500-1500×18%(社会保险)-588.15+200(已扣公积金)=841.85;20万元的:1500-1500×18%(社会保险)-717.58+200(已扣公积金)=712.15,应该说两种情况下,还款后的剩余都能基本保证生活支出,随着工作经验和能力的提高,工资上涨,还款压力会进一步得到缓解。首期付款上,房价15万元的,他自己就可以担负;选择18万元的,他的家庭只要帮助6000元,也可以实现。根据本市的房市价格,偏远一点的商品房,价格在2500—3000元/m2左右,因此他买一套60平方米左右的独单是没有问题的。