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“圈定万亩地发展经济适用房”的消息,引起了济南市民的极大关注。经济适用房的销售对象——中低收入家庭如何界定?如何确定、控制房价?记者就市民关心的一些问题采访了有关部门。
谁能买经济适用房?
经济适用房的出售对象是中低收入家庭,但是,记者采访中发现,目前,省城对中低收入家庭的界定却显得有点模糊。
据介绍,早在1996年,省城进行大规模住房制度改革时,有关部门出台了一个文件,其中有一条明确规定:家庭年收入超过3.9万元,而且人均年收入超过1.3万元的,属高收入家庭,其余的皆为中低收入家庭。现在来看,这个界定已经有点不太适应现在的情况了。
中低收入家庭如何界定?
济南市房改办政策指导处的王秉刚处长说,目前对中低收入家庭的界定的确是个普遍性的难题。因为对每个职工的收入情况进行摸底,操作起来难度不小,不仅在省城,即便在全国范围也是一个挠头的问题。譬如说,一个家庭可能年收入不到3.9万元,但是还另有房产,这样的家庭应该算是高收入还是中低收入?
济南市房地产开发拆迁管理办公室的一位负责人告诉记者,现在对中低收入家庭的界定还在研究制定当中。不过,目前北京的经验值得借鉴,在去年,北京市政府为了控制经济适用房供应对象,出台专门政策规定,没有住房和住房不达标的,且本年度家庭收入在6万元以下的城镇居民,才能够购买经济适用房。
“因为,当大批的符合条件的人来申请购房时,要优先考虑出售给无房户、危房户和住房困难户以及烈军属、教师和政府公务员。”
怎样防止“走样”?
应该讲,政府通过免收土地出让金,其他应征收的各项收费减免50%的措施,并对成交价格、购买对象和开发建设单位的利润进行限制,最终目的就是帮助解决收入较低、住房困难的家庭,但是,目前省城一些经济适用房变得有其名而无其实。如何预防经济适用房“走样”同样为人们关心。
省城西部有座楼盘,面积几十万平方米,一年前进行开盘销售时,吸引了不少媒体报道,原因是这是一个以经济适用房规划立项的大项目,价位仅1200元/平方米左右。但是后来人们发现,开发商销售时根本没有按照这个价格来出售,而是至少卖到1800元/平方米。
据介绍,每年建设部审批给省城经济适用房项目计划在100万平方米左右,但由于种种原因,普通市民见到的真正的经济适用房并不多。有关人士透露,原因主要在于各种相关的优惠政策落实不了,虽然开发商拿到了项目计划,但到了后来该交纳的各种费税还得交,所以,经济适用房又变成了商品房。此外,一些开发商擅自改变房屋性质,将建成的经济适用房项目悄悄以市场价格出售,对外宣称是经济适用房,但价格高得离谱,普通消费者根本承受不起。
在采访中,济南市房地产开发管理部门的有关负责人一再强调,问题的关键还在于相关配套政策的制定上,目前省城执行经济适用房有关政策法规依据的是省政府两年前出台的一部法规,不少内容规定得不够明确。今后,这个问题将会得到有效解决,比如,新颁布的《经济适用房价格管理办法》规定,房地产开发企业未按规定执行经济适用房审批价格的,主管部门将不准核发销售(预售)许可证。而且,今后新上的个别经济适用房项目,一般要举行公开招标的形式,将有实力、信誉好的开发企业吸引过来,保证项目建设顺利进行。
能否有效调控房价?
近几年,省城房地产市场持续升温,每年开发面积急剧增加,但同时房屋空置面积叫人心惊。据济南市统计局统计,截至今年8月末济南市房屋空置面积为45万平方米,同比增长了95.7%。据介绍,目前省城中高档房屋已经占到80%,3000元/平方米以上的房子几乎一统天下,经济型房屋非常少。有人担心房市泡沫会提前来临。
山东经济学院房地产研究所的郭松海教授认为,现在省城房地产市场的供过于求并非真正意义上的供过于求,关键是房价偏高,中低收入者买房困难。市民的住房消费启动不起来,房地产业就很难实现真正的良性循环。因此,政府部门应该发挥宏观调控作用,适当减少高档房项目的审批,加大经济型住房建设规模,让虚高的房价降下来。像在北京、徐州等城市,因为这个问题解决得好,政府推出的经济适用房卖得非常火爆,整个房市显得非常健康。
“政府大规模地发展经济适用房,目的是让中低收入的家庭买得起房、住得上房,但事实上还承担着平抑房价过高的职责。”济南市房地产开发拆迁办的有关负责人认为,目前,在省城大规模地发展经济适用房应是政府调控房市的最好时机。