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12月3日,由本报和陕西房地产研究会联合主办、华奥地产承办的“西安房地产发展走势研究会如期召开,来自政府有关部门、西安房地产专家学者、金融行业、房地产开发企业、房地产中介机构等业界相关人士会聚一堂,从客观的角度对西安房地产的现状和未来走势进行了科学地论证,大家一致认为西安房地产泡沫一说基本上不存在,这一结论令人欣慰,也为西安房地产业健康发展提供了极具价值的参考。
现实状况还不足以形成泡沫
纵观西安房地产市场,虽然存在着不少问题,但与会的各方人士认为还不足以形成西安房地产泡沫现象的出现,值得我们注意的问题主要有以下几个方面:
1、房价收入比位于全国前列
2001年全国35个大中城市大部分成套房屋销售价格(按每套房屋100平方米计算)与户均年可支配收入(按户均3.4人计算)比率都超过6,平均为7.8,其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10。西安的房价收入比高居全国第五位,西安房价在西部地区最高,约是西宁的2倍。据调查资料显示,西安市的商品住宅价格均价,砖混结构为2400元/平方米,钢混结构为4300元/平方米,经济适用房(砖混结构)为1480元/平方米。而2001年,西安城市居民人均可支配收入只有6705元,大多数普通百姓靠自己的正常收入买不起房。
根据世界银行的研究资料,当一套住房售价与家庭年收入之比为3:1至6:1时,居民才能负担得起一套住房。而西安的房价与家庭年收入比约为10:1左右,超过了正常比例的近一倍,因此西安市房屋价格偏高是制约西安市房地产为发展的一个重要因素。
2、供求结构存在不合理现象。
各类型房屋所占比例不合理。据统计,目前西安市写字楼的比例占到西安市各类房屋比例的23%左右,现有的写字楼和在建高档写字楼足以满足今后几年西安市场的需求;别墅、高档公寓的比例也已经达到7%左右,由于此类型房屋的售价和定价较高,容易导致房屋的滞销。
住宅部分的中档价位楼盘不足。目前西安市的不少开发商仍把注意力放在高收入家庭上,位置稍好的楼盘单位均价都在每平方米3000元以上,而广大中等收入家庭能够接受的每平方米2000元左右的楼盘却较少。因此造成了中高档价位的楼盘供大于求,而中档价位的住宅供不应求的现象。
单套面积过大。西安市目前销售及在建的房屋单位面积普遍较大,100平方米以下的单套房屋较少,中等收入家庭因房屋面积过大、经济负担过重无法购买住房。
3、楼盘的在建手续在不同程度上存在不规范现象。
另外,西安房地产市场还存在着以下现象
土地价格上涨较快。土地价格是房地产价格的重要组成部分,一般要占到房价的20%以上。1999年西安高新开发区西群贤庄的项目用地,每亩价格为76万;2002年,与群贤庄毗邻的土地则卖到293万元/亩。韦曲地价也拍卖到75万/亩,较去年相比上涨了200%!西安土地价格上涨较快,主要是政府储备不足,另一方面是房地产走势趋好,房地产商对土地的需求增加。
投资高速增加。有资料显示,2002年上半年西安市商品房完成投资17.3亿元,较去年同期增长了69%;商品房平均销售价格3776元/平方米,较去年同期增长15.9%;销售面积较去年下半年下降了9.9%。
住宅空置率不高。空置为竣工面积与销售面积的差,空置率高意味着供给与需求的不匹配,房屋空置积压,房地产投资无法收回,占压银行资金,增加银行的坏账。西安商品住宅空置率很低,西安的商品房空置率在15%以上。
市场信息不对称仍较严重,利用市场机制优化配置房地产资源的效率有待进一步提高。
总之,西安房地产业的繁荣得来不易,对于促进西安经济增长发挥了显著作用,各方人士应倍加珍惜。但也应清醒地看到经济泡沫增多的局部现象,不能掉以轻心,应及早采取措施加以控制。
西安房地产的未来是春天
从目前的经济形势来看,国家对住宅消费的鼓励,金融机构对购房者的支持以及物业管理逐步规范(如近期由建设部起草,国务院法制办起草的物业管理条例(草案)已经向社会发布),居民收入的逐步增长,为房地产业的发展提供了一个良性的发展通道。城市经营战略启动实施,城市基础配套设施建设速度将进一步加快,连续几年来,西安市的基础设施建设投资成倍增长,城市环境和承载能力提高加快。城市规模的迅速膨胀、城市配套日益完善以及城市居民收入的不断增加,而日益发生的巨大变化。西安城市正处于不断改造过程中,城市结构日新月异正是对房地产开发的大好时机,仅从日前长安撤县设区后城南区商用房再次回热就足以证明,而西高新区建设CBD、大西安都市圈的实施无疑将对房地产市场的发展带来更大的动力及发展契机。
不论是从房地产本身的发展周期,还是从外部环境好转的情况看,中国房地产业正进入发展的大好时机。而且全国房地产形势还有望继续看好。首先从房产自身的发展规律看,近两三年中国房地产市场正进入了新的发展周期。这个周期和经济发展周期一样,属于事物发展内在规律,都有萧条、复苏、景气和回落期。根据对这些年房地产统计数字的规律分析,大概6-7年为一个波动周期。这一周期是从1999年开始,可以延续到2005年左右,从现在的情况来看,目前处于一个上升期,或者是升温阶段。所以,房地产就目前的景气状态至少可以持续两年时间。
而对于西安来说,相对于深圳、广州、上海等房地产发展较早的城市还稍显滞后,可以说正处于房地产发展的春天,春天总是美好的、欣欣向荣的,也是给人带来无限期望的,我们期望西安的房地产市场在发展的历程中也将走向美好、走向欣欣向荣!