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日前的一项调查显示,北京每5个买房人中就有2.2人选择北京CBD或附近置业。伴随一轮又一轮的投资热潮,CBD内不合理的房产结构使这里的房市虚火越烧越旺,随时有趋向衰弱多病的危险。
重商,还是重住?
按照规划,未来北京的CBD将是国际化的金融贸易中心,商业物业在其中应占据主导地位。但实际情况却是,该地区的房产项目,用于商业办公用途的少之又少,而纯居住的楼盘却层出不穷。有些开发商甚至不惜耗费巨资,动用各种手段,将规划用于写字楼的项目转为商住或纯居住公寓。
原因何在呢?业内人士认为,现阶段,有实力的大房产集团对北京CBD的直接投资不足,而活跃着的开发企业多为实力不足的房地产商。潘石屹等多名地产人士曾委婉地批评:目前的银行按揭政策只支持居住,不支持写字楼等商用物业货款。因此,该区域内较早问世的几个项目,如旺座、财富中心、新城·国际和建外SOHO等,都是以公寓形式出现,其广告诉求也都是以购房者为主要对象。面积不大的CBD内,住宅供应量已达500万平方米,而写字楼的供应量却只有350万平方米,并且差距拉大的趋势还十分明显:目前有意在此地兴建项目的开发商大多都已明确表示,将重点打造高尚住宅。
据记者观察,北京CBD区域中除了早期开发的国贸和嘉里中心的郭氏兄弟集团外,到现在都没有一个知名的大地产公司或是跨国地产公司支撑起商用物业的骨架,以满足今后入驻这里办公的外企公司对这一地区的多元化需求。这一现象如不改变,CBD的开发前景令人担忧。
更值得警惕的是,目前国内不少城市还在一味模仿北京CBD。
小业主投资堪忧
地产界人士表示,北京CBD的规划作得很好,不仅考虑到了它该有的各种功能,而且进行了合理的分配,建筑密度适中。它有效地解决了CBD人流、物流的问题,防止了像美国休斯顿那样下班后变成了空城所造成的资源浪费。但仅仅两年的时间,北京CBD内的住宅供应量就多达500万平方米,不仅突破了规划,而且还高于写字楼的供应量。这样做不仅违背了建造一个新世纪CBD的初衷,造成资源上的浪费,同时也会使投资这里的小业主们受到很大的损失。
有专家甚至认为,失去商业的支持,容忍开发商过度地开发住宅,是变相支持了发展商将投资的风险转嫁给小业主。许多人在CBD购买房子是为了投资,可是,仲量联行日前公布的分析报告却显示:京城CBD区域中的高档住宅租金水平持续走低。本是为写字楼等公建配套而用的公寓供应量远大于需求,这还不算围绕CBD周边所建的上千万平方米的住宅,其投资的安全性可想而知。
富人会住在CBD吗?
北京世纪朝阳房地产开发公司董事长曾伟在接受记者采访时指出,CBD中的住宅应该面积较小,现代化程度高,可转化程度高,社会化服务好,资源可重复利用,并有很高的办公性能,即办公室中没有完成的工作回家仍可继续,而非现在所谓的商住。而真正为CBD提供配套的豪宅,应建在CBD外围环境好,相对安谧的区域。
以美国为例,曼哈顿的CBD是建得比较成功的,而休斯顿的则比较失败。曼哈顿分为上曼哈顿和下曼哈顿。上曼哈顿因为有了中央公园而成为居住物业比较集中的区域,且靠近公园的房子户型较大,论价格,当数美国最贵的住宅之一。下曼哈顿则全部是写字楼和其他公建,其中有少量的公寓和酒店分布。它们的面积大约只有美国白领正常居住面积的1/3,即:100-130平方米左右。
业内人士预言:从实际使用需求角度看,除非及早医治,否则CBD内的虚火将迟早会以某种病症爆发出来。这里的豪宅将来很可能不得不面临一个很尴尬的境地:真正住豪宅的人躲出CBD找清闲,CBD内大量的豪宅却空等房客的到来。