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太阳城,坐落在天津市河东区卫国道,可以说是距市中心较偏远的地段。过去这里定位开发经济适用房,顺驰集团进军此地后,从开发理念、建筑设计、园林设计、建筑形态、楼盘档次进行了全新的定位。楼盘档次提高,房价提高,销售形势日益看好。
奥林匹克花园,也是今年开发的一个大盘,坐落在天津市红桥区西横堤,同样不是被人看好的地段。奥园作为一个全国品牌,首次将体育文化融入了天津的房地产项目中,并借鉴以往在其他城市的开发经验,确定了天津奥园的特色和卖点,结果一炮打响,改变了人们对这个地段的看法。该地段最近又吸引了联想投资控股公司的投资。
天津社会科学院研究员卢卫从四个方面发表了自己对这种现象的看法。
首先,居住边缘化促使城市边缘地段的房地产开发与消费升温。随着天津城市的发展以及近几年天津大规模的危陋房屋改造,一方面市中心地价一路飙升,另一方面就是大量的人口涌向城市边缘居住。由于市中心地价上涨,开发高档楼盘成为必然选择,否则就没有赢利空间。所以近年来市中心楼价飞涨给人留下了最深刻的印象。市中心楼盘在升值,城市边缘的楼盘其实也在升值,只是没有市中心幅度大而已。
城市边缘住宅除了基础设施等人文环境与中心城区无法相比以外,它在环境、价格上的优势却是中心城区不能企及的。城市边缘居住区普遍地面开阔,楼间距大,景观充足、漂亮。它和中心城区污染严重、交通拥挤、噪音太大、住宅绿化空间狭窄相比,具有巨大的吸引力。随着城市边缘基础设施的改善,人们的生活越来越方便,这些在很大程度上提升了边缘居住区的价值。对城市边缘的房地产项目本身而言,虽然地价便宜,但是为了营造边缘居住区的优势和卖点,大楼间距,高绿化率,景观设计等也使项目成本提高,这是城市边缘住宅升值的又一个原因。
第二,房地产由政府拉动转为市场拉动,推动了产品经营理念的进步。
天津的房地产是从危改开始的,这一阶段住宅以经济适用房为主,房子的户型、功能、景观不太受到重视,但房子却很好卖,创造了房地产的一个兴盛期。随着危改量的减少,危改造成的钢性需求逐渐减弱,天津房地产开始向市场化过渡。产品相对过剩,由卖方市场转变为买方市场,竞争出现。竞争促使一些开发商开始转变观念,求新求变,重视项目的包装、策划,同时重视产品整体质量的提高。以至同一个楼盘在引进策划理念前后发生了很大的变化。
第三,新产品开发淡化了传统的地段优势论。
房地产的市场化发展强化了竞争,竞争推动了新产品开发,于是在业界出现了车头车厢理论。车头是领跑者,敢于吃螃蟹;车厢是从众者。拿住宅形态来说,北京流行塔楼,上海流行板式小高层,天津长期以来以多层小砖楼为主。前几年万科突然建了一个美国小镇,在京津高速公路附近,首创小连排别墅。适中的价格,形成了不小的热卖风潮,甚至不少北京人把家安在了这里。今年亚资发展等开发公司引进西方理念,建造了城市别墅,宣扬“只为你设计”,每款不超过25套,迎合了追求个性者的需求。顺驰太阳城把一个大盘景观做到精致,首批推出精装修成品房,为太阳城赢得不少掌声。奥园在天津落户,将体育精神引进房地产,并首次采用南方的大开间小进深设计,增加采光,同样取得了成功。以上四个公司都创造了天津的第一,这些楼盘地段都不算好,但是创新的魅力掩盖了地段的缺憾。这也说明,传统的地段绝对理论已经动摇,人们的需求点已经走向多样化。
第四,价格构成发生变化。
传统的商品房成本构成是地价、建安、配套、设计、税金、贷款利息等,如今园艺设计成为一个新的成本因素。相应的,景观也是现在楼盘的一个重要卖点。过去,人们买地点、买房型;逐渐地,景观、环境、居住文化越来越成为重要的看点,这是人们追求生活质量的一个进步。
在天津,人们已经习惯于以劝业场为圆心,以离它的远近来确定地段的优劣,这种做法今天仍然有它的普遍意义。但是随着城市道路的拓宽改善,交通线路的增加,这种距离实际在缩短。随着教育、医疗、银行、商业等基础设施的完善,使人们在本地区内就能享受生活的便利,城市边缘的劣势其实也在弱化。只要项目满足了消费者最迫切的需求,不好的地段也会产生受人追捧的好楼盘,卖一个好价钱,同时反过来又扭转整个地段的面貌。