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“2003年北京楼市怎么样”岁末将至,地产研究机构与业内人士都会对这一共同的命题做出自己的判断和预测,本期刊出的是伟业顾问公司对未来一年北京楼市的预测。
2003年房价稳中有降,但局部地区房价会有所上涨
伟业指数显示,2002年北京商品房综合价格总体走势趋降,我们预计2003年伟业综合价格指数依旧是稳中有降,不仅如此,由于一些指数不能反映出来的原因,北京商品房的整体价格实际上将下降的更多,但局部地区由于基础配套设施的健全,产品的优化,房价会有所上涨。
伟业指数的走势将稳中有降
我们预计2003年北京商品房价格走势相对比较平稳,有一定的降幅。
主要原因是:第一,由于商品房开发逐步向郊区扩散的趋势,将有更多的郊区低价位项目入市;第二,由于竞争的加剧,相同区域的新项目多数将低价入市,这都将拉低整体的价格指数。
一些价格指数无法反映的原因将使实际价格下降得更多
另外,还有一些价格的变化是伟业指数所不能反映的,首先,经济适用住房和危改房由于不属于商品房的范围,所以没有参与伟业指数的计算,但我们预计2003年这些价格较低的楼盘将大量入市,从而造成整个市场价格的下降。其次,我们预计明年在同等的价位水平上,不仅项目的品质将大幅提高,而且将出现更多的精装修项目,从而使项目的性能价格比大幅上升;另外,一些楼盘在销售中,为了加快销售速度,采取打折、送礼、抽奖等优惠措施,这种变相降价的形式也没有在伟业指数中反映,这说明市场的整体价格水平实际上比伟业指数反映的降幅还大。
局部地区价格将有所上涨
虽然伟业综合价格指数将稳中有降,但局部地区由于基础配套设施的健全,产品的优化,房价会有所上涨,如通州、大兴等区域,这些区域的价格在总体市场价格走低的情况下一路攀升,今后随着道路、商业配套等设施的不断完善,这些区域与城市中心区域的心理距离和时间距离将大大缩短,所以我们预计2003年这些区域房价仍会有所上升。
除原有热点区域仍将保持热度外,“两点一线”区域将有可能成为新的热点区域
2003年北京房地产市场的热点区域除继续延续2002年的趋势外,还将有部分开发重点向城外地区转移,特别是怀柔区、海淀山后地区以及轻轨沿线地区,这“两点一线”将有望成为新的热点区域。
怀柔区有望成为度假型居住产品的热点区域
首先,怀柔境内山清水秀,旅游资源非常丰富,从客观上能够满足人们休闲度假的需求和对回归大自然的渴望。其次,交通条件的改善,特别是2002年年底一期工程已竣工通车的京承高速路的建设,极大地缩短了怀柔与北京城区的交通时间,使怀柔的房地产项目竞争力陡然加强。
另外,随着北京经济文化的迅速发展,人们的居住需求趋于多样化、个性化,从早期单纯以居住为主的需求逐步向寻求新的生活方式转变,更多的人开始注重对第二居所的选择。预计2003年怀柔地区依托于自身旅游资源的度假型产品会有更为集中的推广,这也是人们追求高品质生活的体现。
海淀山后地区会有一个住宅开发的小高潮
海淀山后地区背靠西山景观,坐拥数座皇家园林,周边道路、水系改造建设已基本完工,为这里的发展奠定了一个强有力的基础。加上随着中关村科技园海淀园的建设,以及2002年初中关村最大的配套生活设施——西北旺新村的动工,海淀区山后地区的住宅建设将会在2003年掀起一个小高潮。
中关村科技园从建设初期便开始控制园内住宅项目的审批,而西区人浓重的“海淀情节”将使海淀山后地区逐渐成为中关村地区生活配套的主要区域。预计未来该区域潜在供应总规模超过700万平方米,而2003年新推出的居住类物业总供应量预计将超过400万平方米。
地铁13号线的贯通将大幅度带动周边居住物业的发展
2002年13号线轻轨西段率先通车,对其周边物业的发展起到了极大的促进作用,2003年13号线将全线通车,届时其对周边物业的提升作用将更为明显,预计2003年轻轨沿线项目将有较大的发展。
2003年13号线轻轨将全线通车,届时13号线将通过现阶段几个主要的居住组团:回龙观大社区、立水桥居住组团、望京居住组团,辐射区域更是广泛,吸引的客户群体也将不仅仅是局限于北部地区。同时我们看到,在八达岭高速路与立汤路之间轻轨沿线的地区,尚有较大规模的可开发土地,因此轻轨的开通对该区域将有较大程度的促进,该区域的开发可能会成为一个热点。
受政策及市场导向的影响,不同区域内的产品开发特征将得到进一步加强,区域间的差异性将逐渐明显
由于交通等基础设施建设的加快,2003年北京房地产市场将凸显这样一个趋势:由距离导致的区域差异将弱化,而由产品特征导致的区域差异将加强。即表现为同一区域内产品特征趋同,而不同区域之间的产品差异分化加剧。特别是中关村地区的写字楼开发特征、亦庄开发区的低密度住宅特征以及CBD地区高价位项目特征。
中关村写字楼开发特征趋显
从国务院批准设立中关村科技园区开始,中关村土地开始冻结并纳入统一规划,同时住宅审批难度加大。2000年以来,中关村地区办公类用房增长明显,预计2003年中关村地区将推出大量的办公、商业用房,商铺的价格继续看涨。
亦庄将成为低密度住宅集中开发地区
随着城市化发展的逐步深入,北京地区住宅郊区化趋势明显,从历年新盘推出情况中可以看出近几年北京郊区住宅比例的不断上升,其中亦庄地区2002年推出5个新盘,总供应面积高达90余万平方米,高于历年新盘推出面积几倍有余。
目前亦庄的区域产品主要包括三大类:第一类为别墅、TownHouse和叠拼;第二类为低层板楼;第三类为小高层板楼。预计今后该区域的低密度特征将继续加强,别墅、TownHouse和叠拼类物业将成为主流。
CBD高档住宅持续升温
2002年前10个月CBD以及周边区域共推出新项目22个,基本上与去年全年推出量持平,明显高于2000年全年的新盘推出量。在新推出项目的产品类型特征上,高档公寓的比例仍占据主要地位,达到41%,而普通住宅供应量下降趋势明显,且在产品类型上出现了商住公寓和商铺等物业类型。
预计2003年CBD地区项目价位仍将居高不下,且将出现更多的商住类、服务类公寓,同时商业物业将有较大的增加。
物业类型多元化趋势明显,非居住类物业比例上升迅速,写字楼和商业物业将出现新的产品形式。
2002年北京非居住类物业在新盘中所占比例大幅上升,写字楼和商业等非居住类物业呈现明显的增多趋势。中关村地区和国贸商圈两大地区是2002年非居住类物业推出的重点地区,在所有的非居住类物业新盘中,这两大地区的项目占到了总量的60%强。预计2003年非居住类物业所占份额会进一步提高,写字楼和商业的供应会在一定区域大量增加。
特定区域写字楼发展迅速,新式办公物业将得到发展
在北京宏观经济利好的鼓舞下,2002年写字楼市场出现了平稳向好的发展势头。预计2003年写字楼市场仍然发展平稳,中关村和CBD地区仍然将是写字楼的集中供应地,供应量将继续增大。
从产品上看,写字楼的发展也将逐步向生态化、人性化发展。甲级写字楼将改变高层高容积率写字楼一统天下的局面,一些多层、小高层的小型写字楼和低密度、独立式写字楼将出现,为中小型公司提供更多的选择。BusinessPark(商务花园)作为国外科技园区比较普遍采用的一种模式,是写字楼向人性化发展的物业类型。受国外办公边缘化趋势的影响,北京在交通状况良好的北四环、五环及一些科技园区也会出现这类新型的办公物业。
商业市场迅速升温,新型商业业态供应量大增
在商业类物业中,预计2003年传统的百货类物业不会有大的供应量投入市场,而一些新兴的商业类型将入市,成为市场的热点。自从中国加入世界贸易组织后,许多国际零售巨头已经或期待进入北京市场。种种利好因素无形中推动了北京商业类物业的发展,2003年的商业市场会迅速升温。
随着外国连锁商家纷纷在北京开拓市场,2003年将有一些新型商业市场形态出现,例如SHOPPINGMALL、OUTLETSTORE(工厂直销店)等,这将对北京市原有的商业供应结构产生一定的影响。可以预见未来北京的四环、五环地区将成为大卖场、大型专业店、大型购物中心等新型商业物业类型集中增长地带。
产品会出现功能、规划和户型设计方面的新变化
社区规划方面是单体优先、户型优先的原则越来越多的得到认同。购房者越来越看重自己购买的住宅产品的基本品质,如户型的面积、使用率、朝向、空间合理性等,而社区的整体概念与配套等内容相对退居次要的位置。这样的市场就要求发展商塑造的产品应该是以单体和户型的品质为优先,避免因总体的布局效果牺牲单体与户型,也就是避免发展商最后的利润沉淀。
在楼型方面,具有较小标准层面积的塔、进深较小的板楼逐渐增多。
这是户型优先的原则在整体规划层面上的体现,因为,从建筑设计的角度来看,一梯少户、标准层面积小的塔楼与进深小的板楼中都更容易设计出采光通风条件舒适、户内平面布局合理的户型。楼型的绝对优劣观念也在发生改变,比如标准层面积较小的塔楼的户型条件实际是优于进深较大的板楼的,仅仅依靠大进深、一梯多户的大标准层设计增加容积率的开发思路开始为市场所摒弃。
在户型方面,主流产品向紧凑型面积回归
以往北京市场中主流产品的户型面积偏高,这主要是因为,一方面居民对提高居住质量或者说居住面积有着迫切的要求,另一方面早期户型进深较大、公摊面积较多、设计不合理,导致户型实际有效使用面积减少。而随着产品设计质量的不断提高,总面积不变的前提下有效面积增加,从而使户型变得更紧凑,三居室的平均面积由130-150平方米向120-130平方米变化。
从市场需求的角度来看,目前市场需求的金字塔中,底层逐渐加大,主流的客户需求档次有所降低,因此低总价、小面积的户型开始逐渐受到青睐。另外一个需要说明的是,虽然主流需求的购买能力降低,但这类客户对居室基本功能的要求并没有减少,如基本的房间个数、附属服务空间的内容等都有相应的要求,此部分客户购买行为理性,精打细算,不追求大面积、豪华的起居室或主卧室,紧凑型的产品是其寻找的目标。
郊区产品的低层特征更为明显
从北京首批低密度住宅居住者的反馈来看,客户更关注郊区住宅真正应该具备的特征。因此,低密度郊区住宅的接天接地性,作为其居住方式的一个不同于城市住宅的主要方面,在设计中将越来越受到重视。同时,客户对于朝向的评价标准有所变化,对于院落、室内空间的丰富更为重视。
从市场竞争的角度来看,低密度产品的竞争日趋激烈,产品的优势越来越集中地表现在产品设计的差异之上,竭尽所能地为郊区住宅寻找更为独特的低密度特征诠释,成为业内人士共同的目标。另外,具有成熟的低密度产品设计经验的洋设计更多进入国内,与前些年洋设计仅仅借助品牌打市场不同,目前外方设计人员能够更多介入到实际项目的设计工作中,原汁原味的国外低密度设计也是更为强调住宅与天、地的互相融合。
在空间设计方面,将强调不同功能的居室有不同的室内净高,或是不同的室内地坪高差
室内高度与地坪高差的变化实际是室内空间丰富的重要手段。这实际上是追求产品多样性的客户对产品提出的更高要求。室内高度的变化体现在如:特殊层高的起居室、地坪高度抬高的主卧室等。同时这类空间变化的户型也会更多的出现在多层甚至是高层的住宅中,而不是仅仅局限在低密度的住宅产品中。此外,从市场的角度看,单纯追求容积率、在层高与层数方面对产品加以过多的限制的做法会逐渐受到质疑。