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今年北京来了不少外地观光购房团,吸引了业界的注意。有道是:路遥知马力。据不久前国家经贸委经济信息中心的最新分析表明,北京四成左右的商品房被外地人买走。在即将过去的2002年,零散的外地人在京买房已经演变为组团进京购房。外地人,正成为京城楼市具有中坚作用的购房群体。
请进来走出去 北京楼盘瞄准外地人
2002年3月29日,首批温州购房团抵京。两天时间内参观了京城四个楼盘,意向成交近2000万元。一时间,“温州购房团”成为京城媒体竞争报道的对象,而作为主办方,在首次组织购房团取得成功后,不失时机地推出了“宁波团”、“沈阳团”等其他外地购房团。据记者掌握的资料显示:迄今为止,购房团已先后15次进京参观购房,其中温州团6期,宁波团3期,沈阳团2期,哈尔滨团、大同团、西安团、成都重庆团各1期,累计进京参团960人次,接待报名参团人数3500人左右,直接购买房产成交额约1.6亿元。而京城也先后有数十家楼盘参与了购房团活动。
据活动的组织者——北京世纪虹桥广告公司的瞿总介绍,早在2001年8月,他们便开始组织“温州购房者”到上海置业并取得了成功。由于地域环境的差异,他们对于组织赴京的购房团相对比较谨慎,但是没想到许多温州人主动提出了到北京买房的要求。于是在今年3月,他们正式启动了第一批“温州购房团”。其后,他们又在国内其他一些有购买意向及潜力的地区开始进京购房团成员的招募工作。这种新型的异地置业模式已得到了北京很多楼盘的认可,同时,很多外地人也通过购房团找到了自己所中意的居所。
或许是受到了这种新型营销思路的启迪,北京的一些开发商也开始“走出去”——主动让外地购房者了解自己的项目。位于京城东南三环的“新御景”便从中受益匪浅。
2002年5月,“新御景”在北京开盘热销之后,又南下上海。在短短三日巡展中,众多上海参观者表示出了浓厚的兴趣。为了让购房者更加了解“新御景”,他们特别组织了上海看房团亲身赴京实地考察。在经过买家实地检验、了解情况后,上海看房团客户立即决定签约购房。据发展商透露,仅在集体签约仪式上成交的客户就有二十余位。2002年7月19日,“新御景”在香港马可波罗香港酒店六楼翡翠莲花厅举行的展会吸引了众多投资者。首度推出的20套房在前三天内即获成交,最高一套售价高达260余万元。
与此同时,“朝阳园”、“新城国际”等项目也都先后赴港展示。走出去,请进来北京楼盘正使出浑身解数吸引外地置业者的目光。
看品质重潜力 北京楼盘面临新考验
虽然以温州购房团为代表的异地置业者多次“造访”京城,但就实际成交而言,所参与的楼盘并非皆大欢喜。有的项目能够成交数套,有的却一无所获。于是,把握外地人的置业特点及买房心理,并采取适当的营销策略,便成为楼盘吸引买家、促进销售的必要手段。那么,什么样的楼盘最受外地人青睐呢?
自住型楼盘。一般来说,选择自住型楼盘的外地人主要有两类:一类是为了子女教育。在首批“温州购房团”中,记者结识了一位姓李的女士。她的儿子现在温州读高中,她打算让儿子将来在北京读大学,李女士在京购房就是为了能过来专心照顾儿子。像李女士这种以子女教育为购房目的的外地人占多数,许多距离高校较近的楼盘成为他们首选的对象。另一类则更多考虑在京做生意的方便与否。位于城南的珠江骏景,由于地处外地人相对集中的木樨园地区,几个大型批发交易市场的存在,加之周边有著名的“浙江村”,生意交流的便利,使该项目吸引了一定比例的外地人购买。
投资型楼盘。选择投资型楼盘的外地人大多具备了基本的住房条件,而手头又有一定的资金保障。
投资型楼盘主要有以下三种:
奥运概念楼盘。对于很多外地人来说,奥运会在北京举办,奥运村周边的项目在今后一段时期内投资前景将十分看好。譬如,温州团在风林绿洲意向成交8套,签约5套,便是很好的佐证。
热点区域楼盘。CBD、中关村、金融街,这些热点区域对于很多外地人也是耳熟能详。像“新御景”在做上海市场推广时,便着重强调其位于CBD国贸商圈,地理位置上的优越性同样为很多上海购房人所接受。
商铺转租及买断高档楼面自用。投资这种物业的外地人经济实力更强,他们更多地考虑了未来京城的商业机会。
但是,不管是何种类型的楼盘,作为一个购房而言更多的还是衡量项目的价值。那些毫无特色、缺乏个性的楼盘终究会被市场无情的抛弃。
高税费多手续置业“高门槛”暂时不会降
与外地人在京购房热情高涨形成鲜明对照的是,京城的外地人购房政策却如一块坚冰,始终难以打破。其中令很多外地人大为不满的是购置一套商品房,外地人必须要花相当于总房款3‰来“购买”《外地人在京购房批准通知单》。而在另一个同样吸纳很多外地人置业的城市——上海,则不存在上述收费,并且契税、律师费等一些税费的收取额度也要低于北京。以一套价值50万元的商品房为例,在北京买要比在上海多付4000元左右。
此外,外地人在京购房的手续也颇为繁杂。首先,必须先向北京市房地产交易中心提交居民身份证原件及复印件、在京暂住证原件及复印件、在京购房申请书。交易中心在验明无误后,报北京市房地产交易市场管理委员会审核盖章。然后,管委会在审核《购房登记表》及其他资料、签发《外省市个人在京购房批准通知单》后,外地人才可在京买房。这也难怪一些购房团的成员在了解相关税费及手续后,打消了在京购房的念头。
既然我国已将房地产作为拉动国民经济增长的主动力之一,既然北京的GDP有2%左右都是靠房地产拉动的,那为何政府不在外地人购房政策上做一些调整,以鼓励更多外地人在京置业呢?记者为此专门走访了市房地局的一位负责人,他认为,北京之所以不能执行像上海蓝印户口那样的政策,主要是由于首都的特殊地位。一旦政策放开,北京将会面临更多的交通、就业、教育甚至水、电等能源方面的各种压力。因此,在今后相当长的一段时期,外地人在京的购房政策不会出现太大的松动。
简程序提效率外地人置业将现高潮
尽管从购房税费上,外地人并不能与北京人享受同等待遇。然而在购房程序上的简化,也将使很多外地购房者得到实惠。
近日市政府法制办公室公开向社会征求对《北京市城市房屋转让管理办法(送审稿)》的意见。这个办法是对1988年出台的《北京市房屋买卖管理暂行规定》进行了修订,修改后的《北京市城市房屋转让管理办法(送审稿)》中,重点突出的是在今后的房屋买卖中所递交的手续将更加简单化。个人买房不用再出示户口簿等一大堆资料,而仅仅出示身份证即可。外地人买房也会和北京人一样简单,不用再去北京市房地产交易中心办理《外省市个人在京购房批准通知书》,凭身份证就能在北京买商品房。
另外,商业银行在办理个人住房贷款方面也对外地人取消了原有的各种限制。不仅放宽了外地人申请贷款的条件,而且有些银行将贷款年限及成数也由原来的七成20年提高到八成30年。据了解,很多楼盘现在为了争取外地客户都可以为外地买房人代办这些手续。可以说,外地人与北京人在京置业已基本没有什么区别。
不久前,北京市教委还正式出台了《北京市对流动人口中适龄儿童少年实施义务教育的暂行办法》,保证外地儿童少年接受义务教育,同时小学每学期借读费由500元降到200元,初中每学期借读费由1000元降到500元。很多业内人士将此称之为“教育‘市民化’将掀外地人买房热情”。所以,我们有理由相信:随着各项政策的出台及二三级市场的放开,外地人在京购房的比例也会大幅提高。