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天津城镇住房制度改革小组办公室经济学博士刘玉录
涨价因素:地价将随城市改造上升;居民收入提高、新一代住房需求产生;住房开发建设成本增加
降价因素:空置房增量;商品房房价上涨超过5%,目前房价与消费者认可价格有矛盾;交易量下降,有效需求趋弱
综合观点:2003年很可能先从地产投资启动,置业需求随后提升,房价在调整中略有上升
2002年,天津房地产在前几年快速增长的周期背景下进入了一个调整阶段,某些指标如1-11月的商品房销售比去年同期下降了2.3%,房屋空置量比去年同期有所上升。分析其原因,主要是危改后需求动力的逐步减弱、货币分房政策效应的降低和历史积累的买房实力的消化逐渐完成,使得新一轮增长有待酝酿和积蓄。目前某些指标的暂时回落是正常的,这是经济的辩证法。
今年房屋销售指标显示,1-11月,增量房销售量有所回落,存量房交易量上升。增量商品房与存量房交易二者此消彼长之比,接近1:0.6;多层、中低价房成交下降,小高层、高价房出售上升;3500元/平方米以上的成交量提高约7个百分点,2500元/平方米以下的商品房减少约5个百分点;商品住宅市场交易价格中期止跌回升。分析原因,主要是今年新上市商品房总体价格上升,中高档和市区小高层供应量增大所造成。
2003年总的趋势是在调整中向上发展。2003年,很可能先从地产投资启动,置业需求随后提升,房价在调整中略有上升。
2003年房地产市场走高的主要因素有:地价升值因素。海河两岸开发,五河景观改造;小城镇集资住宅开发;城市外围中高档住宅区开发;规划宝坻、静海新城建设等等。住房需求因素。升级消费,居民收入提高引起的梯次升级和拉动置业;私人小汽车普及(普及率天津位居全国第四)引起的非中心区置业;独生子一代成家置业需求上升;市场供给的外移,会使中心区现有空置房得到逐步消化。建筑成本因素。建材科技含量提高;居民节能环保要求;住宅使用直饮水及中水循环系统;房屋综合质量提高。
制约价格上升因素主要是:房屋开发量和空置量增大;当前主流需求(2500元/平方米)与主流供应(3500元/平方米)存在矛盾。