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我国房地产业在冬雪的伴随下,走过了沸沸扬扬的2002年,仔细体会,别有一番滋味。在众多热点中,商业地产的开发无疑是其中最大的亮点之一。中关村科贸大厦以每平方米12.8万元的天价一炮打响,而岁末建外SOHO和左岸工社的旺铺热拍把商铺投资推到了顶峰。近日,北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰在接受记者专访时表示,2003年的商业地产,将更趋专业化。
投资型商铺成为热点
李文杰表示,最近一两年,以商铺为首的商业地产成为了房地产业投资的新热点。它的出现是房地产开发的必然趋势,是商业地产开发水平提高的重要表现。商业地产的开发,已经从原始的配套型物业转变为一种新的市场形态,并已经形成了自己相对独立的市场空间。
显而易见,商铺投资热的形成,其中日渐成熟的商业环境、高额的投资回报应是关键因素。尤其是像北京、上海、广州等国际大都市,商业活动将日趋频繁和兴旺。加之北京将举行2008年奥运会、上海申办世博会的成功、我国加入世贸组织等多项利好消息的刺激,我国商业市场的效应开始逐渐得到释放,对于商业地产的需求也将继续扩充。人们普遍认同的商业地产较为乐观的预期,正是目前部分商铺热销的原因之一。
对于发展商而言,从商业地产特点来看,不能局限在简单的商铺上。随着商业环境的成熟和不断发展,对商业地产的整体经营才是最终成功的关键。现行的“点式”开发商铺的市场行为,虽然目前仍然拥有较好的市场前景,但是这种做法很容易形成项目后期销售、经营管理等诸多方面的问题,不容易把好铺做旺,对于开发商、投资者都存在潜在的危机。因此,把商铺开发从独立商铺上升到整体经营,以至开发大型商厦和综合性商业物业是市场的必然趋势,并且能为发展商带来非常可观的利润空间。
应充分考虑到市场需求
随着现代商业的不断发展,大型购物中心、大型超级市场等形态将成为零售市场的主导者,而此类形态也与房地产开发存在着紧密的联系。在美国、新加坡、日本等商业发达地区,都拥有一流的集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、服务等于一体的大型购物中心。在房地产和商业环境较为成熟的广州,已经拥有像天河广场、广百广场等大型购物中心,成为当地商业地产的航母,发展为城市新的坐标,对整个城市的发展起着举足轻重的作用。
就北京而言,按照目前的市场发展来看,大型甚至超大型商业地产项目将会逐渐浮出水面,以适应消费进一步扩张的需要,引导着商业市场跨入新的时代。市场表明,已经有若干个大型商业地产项目开始启动,商业地产将表现出前所未有的活力。但是,对于北京目前的商业市场开发现状,开发商开发经营大型商业地产项目的经验和能力尚不令人满意。而作为开发智囊的代理公司,对于商业地产的策划和操作能力也相对较为薄弱。因此,目前的北京商业地产市场,急需向专业化的方向发展。
以中原房地产经纪公司为代表的一批专业化代理公司,纷纷看好北京巨大的商业地产市场,都在积极谋划用自己的专业优势,为北京商业地产市场服务,以取得最大的社会效益和经济效益。
专业化有助于提高产品竞争力
商业地产的开发,不能简单地等同于普通住宅地产的开发。一个商业地产项目从立项建设到开始经营,涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售乃至开业后商场的经营管理等诸多内容,其操作难度明显高于普通住宅地产。只有把握好每一个环节,通过一系列的操作,才能实现项目自身素质的提高和飞跃,在激烈的竞争中脱颖而出。因此,专业化的商业地产将指导项目的策划和建设。
李文杰认为,对于一个成功的商业地产项目而言,关键因素应在于准确的市场定位和良好的经营管理。市场定位是项目前期运作的重点,准确的定位可以给项目提供一个独特、鲜明的个性。例如北京的王府井、国贸为国际精品特区,定位为高档次购物消费中心;广州的天河广场定位为大型一站式购物中心,集购物、休闲、娱乐、旅游等于一体,吸引的则是大众消费者。项目的定位传达的是项目的精髓、项目的主旨。定位不准,项目就很难适应市场,甚至难以生存。
良好的经营管理则是一个商业项目拥有持久生命力的保证。没有良好的经营管理,很可能出现项目初期销售、租赁火爆,但维持不了多长时间就会人去楼空,经营惨淡。因此,只有踏踏实实地做好项目的后期经营管理工作,才能使项目得到市场的认可,从而创造出高额的利润和良好的信誉。
李文杰强调,商业地产的开发是一个城市房地产开发的重要组成部分。通过专业化的策划和操作,把先进的商业模式带进来,为我国的商业市场带来活力,将成为2003年商业地产的重点。