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一直被各界认为是利润率较高的房地产业,去年以来成为各种资金涌入的焦点,出现了外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产的“三外”现象。众多业务和房地产业毫不相干的上市公司也加入到这股潮流中,有的公司甚至将主要业务方向调整为房地产业。
然而,房地产业的现实并未契合人们的良好预期,市场上一面是新开工楼盘大幅增长,另一面是房屋空置率不断上升,投资的风险日益增大。
三路大军“蜂拥”房产业
自2001年以来,众多的外地房地产企业开始跨区域行动,出现了“粤商北上,沪商浙商西进,京商辽商南下”的现象。
福建金源集团开发世纪城,深圳万科开发万科星园,珠江房地产开发珠江骏景,上海金马集团开发清芷园,湖南电广传媒获得西红门经济适用房项目,一个个外地企业做的房产项目在北京大展风采。
与此相应,业外的众多龙头企业也纷纷进入。被称为国内饲料大王的新希望集团,进入房地产市场后,预计今年房地产的盈利可超出主业的盈利。与此同时,海尔、TCL、美的、三九、联想集团等一大批“挟”强势品牌而来的企业也纷纷逐鹿地产。
值得关注的是,上市公司中转型搞房地产的已经达到300余家。这些企业的传统主业有医药、IT、家电、机械制造、纺织服装、农业等。种种迹象表明,业外企业对房地产开发热情空前增长,大有超过传统房地产企业之势。
异常现象发出预警
如同三股不同的潮流,“三外”开发商席卷大江南北,房地产开发规模迅速膨胀,市场竞争更加激化。
然而,在房地产业投资急剧增长的同时,一些异常现象已向介入房地产的业外企业不断发出预警:
楼建得多而卖得少。国家统计局统计显示,2002年上半年,房地产投资增幅达32.9%,远远高出销售增幅,其中十余个省份高出20%以上。这导致了商品房空置率继续上升。截至去年7月,我国商品房空置总量已达1.2亿平方米。
高价位的房子多,中低价位的房子少。以北京为例,每平方米7000元以上的房产已经出现了供大于求的现象,不少高档项目的销售陷入停滞状况,中低价位住宅缺位,成为楼市产品供应不均衡的一个突出表现。
银行资金占用多,社会资金投入少。一项调查显示,目前大部分房地产开发商自有资金不足,大部分靠银行贷款周转,融资渠道单一。房地产企业平均资产负债率是72%,最高达94%。与此同时,个人购房也大多依赖按揭贷款。
开发商数量多,但真正有资质、有信用的少。中海发展(上海)有限公司副董事长、总经理杨小平说,目前全国房地产开发企业大大小小超过3万家,但实力强的企业并不多。
谨防投资变投机
随着房地产业即将面临的“洗牌”,专家提出,一切事物在激烈竞争的时候,都有可能失去规则,变得不择手段。在“三外”过多涌入的情形下,要谨防投资变投机。
在许多大中城市,相当部分中小投资者将目光由股市转向了不动产,业主买房不是为了自住,而是一种投资途径。
中国人民银行发布的2002年第三季度货币政策执行报告明确提到,房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注。中国工商银行江西省分行住房信贷处处长罗小媛认为,现在房地产开发商60%以上的资金来自银行贷款,极易导致金融机构对单一产业发展的贷款集中度过大的风险,要防止银行贷款被用作投机。
上海社科院房地产业研究中心张泓铭教授说,房地产业一旦在某些城市形成过热,就有可能掀起类似日本上个世纪90年代初地产泡沫崩溃前全民投资房地产的热潮,一旦进入这种轨道,其损失将是极为惨重的。他提醒想要介入房地产业“淘金”的业外人士,切忌盲目跟风,“摊子”过大,否则吃亏的必将是开发商自己。