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在新年伊始之际,回顾过去的2002年,写字楼市场供应及需求稳步增长,热点主要集中在三大片区——罗湖金融商业区、福田中心区及科技园片区。
三区鼎立显峥嵘
在罗湖传统金融商业区,特别是蔡屋围及深南东路沿线,的新供应写字楼,有罗湖商务中心、世界金融中心、华润中心。罗湖商务中心借金色罗湖、金领商务的主题,以优越的地理位置,将近8万6千平米的写字楼、公寓和商场的租盘推向市场,是写字楼市场的一大亮点;位于深南东路金融区的全新写字楼大厦世界金融中心也引起市场的关注;尤为值得一提的是位于深南路与宝安路的甲级写字楼及超大型娱乐购物广场华润中心项目也正式启动,使传统罗湖商业区的写字楼市场再次释放出惊人活力和无穷的商业能量,让人们重新认识了传统商业区的生命力。
福田中心区的写字楼大面积开工,中央商务大厦、时代金融中心、华融大厦、福建兴业大厦都已破土动工并将于近一两年内完工。在政府及市场的合力推动下,一些原来对中心区还犹豫不前的项目也正式启动。如果从现在开始起计算未来3年的写字楼总供应量,将会发现约有200多万平米的写字楼将投向市场。如此庞大、集中的写字楼供应,市场机遇与挑战并存。作为中心区的延续和补充,车公庙片区也有较大动作,同时有几栋写字楼推向市场。
南山区科技园的开发得益于深圳市政府对高科技产业的高度重视。该片区在深南大道两侧出现了七、八栋现代化写字楼。从长城大厦到创维大厦,从富诚科技到方大大厦,从曙光大厦到中科院孵化大厦等,都以智能化、生态化、人性化和绿色办公为推广主题,但总体供应量并不大,主要面向高科技产业类的公司。
对以上的情况作一个总结,我们会发现,科技园主要对应了三大主导产业中的高科技行业,罗湖区主要对应了其中的金融业和现代物流业,客观的市场需求也正说明了这个问题。罗湖区以成熟的商业环境、完备的配套和接近口岸的优势,依旧对金融投资业和服务业有着强大的吸引力,这一点从罗湖区几大甲级写字楼出租率均超过九成以上就可以证明。科技园主要吸引高科技行业在深设立研发中心,曙光大厦、联想研发中心和威新科技园的入住率均较理想,高科技行业对科技园区的高档写字楼仍情有独钟。目前,中心区由于配套尚未成熟,仍未成为跨国公司的主要选择,客户主要以本地公司为主。
租售两旺价格待升
从写字楼销售情况来看,新楼销售和二手写字楼交易均与去年相若。新楼发售主要集中在中心区,而罗湖区因为没有新的售盘推出,所以主要以二手楼交易为主。罗湖区二手楼高端写字楼交易交投理想,仅地王大厦2002年下半年就有约5000平方米的成交记录,买家主要以自用为主。
整体写字楼租赁市场持续活跃。主要甲级写字楼如地王大厦等已经出现九成以上的占用率。而市场对甲级写字楼的需求依然平稳上升,100平米以上、300平米以下的高档甲级写字楼楼盘最为抢手。地王大厦已无大面积单位供应,而嘉里中心更是难觅盘踪。2002年对甲级写字楼需求较大的公司主要是物流类、咨询类和金融保险类。Intel、OOCL、PricewaterhouseCoopers在地王大厦的新租赁面积均超过了2000平方米。金融保险类公司也有较好的表现,而证券公司则表现平平。整体需求呈平稳上升趋势。
价格方面,售价基本保持平稳,甲级写字楼保持在10000万元到15000元的价位,一些投资者已经准备持币入市。而中档写字楼维持在7000元到9000元左右的价位。
租金有平稳上升的趋势,目前市场上主流甲级写字楼租金水平均在100元以上。预计这种现象将会在明年继续保持下去。
总的来看,2002年深圳市写字楼市场呈现活跃景象,供应量与需求量继续保持平稳增长,售价保持平稳,租赁形势喜人,租金稳中有升。
行业需求助推新年楼市
展望2003年,写字楼市场将会有以下几点趋势:
罗湖区罗湖商务中心新楼竣工入伙,华润中心写字楼项目继续引领市场瞩目。中心区继续会有新的楼盘推出,车公庙片区几个新楼盘正式推向市场发售,市场热度持续。
物流业将会延续2002年的需求增长的势头,在下一年将成为写字楼需求市场的主力。咨询服务业的也会有较好的表现。如果有关方面的宏观政策没有大的变动,金融证券业的需求将不会有较大增长,但保险业需求仍值得关注。
租赁形势持续稳步增长,主要的甲级写字楼将出现供不应求的状况,并且在短期内难以缓解。部分甲级写字楼租金会有上调。罗湖区新落成的中高档甲级写字楼将会以其合理的价位备受市场欢迎。