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上海房地产业在近年的飞速发展中,逐渐形成以市场为主导的运行机制,“市场之手”极大地推动了上海房地产业健康快速发展。2002年,上海全年商品房销售面积预计突破2000万平方米,存量房交易预计达到1600多万平方米,人均住房面积达到13平方米。
以市场为主导的运行机制主要表现在三个方面。
首先,投资主体不断优化。在上海4000多家房地产开发企业当中,民营、外商投资企业约占45.4%,而且,这一态势还将加速发展。民营资本特别是外资大量进入房地产市场,使得开发商在投资决策时更理性,注重市场细分。清晰的产品定位、引导时尚潮流的规划设计、先进的营销策略以及更加人性化的物业管理经验,促进了上海房地产市场运行机制不断优化。
其次,资金来源更为多元化,房地产金融风险大大分散。与以往房地产开发资金主要来自银行相比,如今投资上海房地产的资金来源更为多元化。截至去年11月份,投入上海房地产的686亿元资金当中,没有预算资金投入,其中自筹资金和利用外资占283%,房屋预售款资金占42.54%,而通过银行借贷的仅占23.4%,基本改变了原来房地产开发主要靠银行贷款的局面,房地产金融风险得到了有效控制。
再次,个人购房成为市场消费主体。如今,个人购房已达到了上海房地产市场的98%。上海自开始推行以房屋置换为突破口,实现房地产二、三级市场联动以来,二手房市场发展迅猛,交易量大幅度攀升。1996年,上海二手房的交易面积总量仅有82万平方米,到去年年底,交易量已猛增到1600万平方米左右。
去年上海商品房开发建设规模、销售面积均创历史新高。截至11月,商品房施工面积6100多万平方米,商品房新开工面积2000万平方米。由于市场需求旺盛,上海空置商品房数量呈逐年下降之势。截至去年11月底,全市商品房空置面积为754万平方米,其中住宅431万平方米,比上年同期减少35%。上海房地产增加值占全市GDP的比重已由1991年的1.4%,增加到2001年的6.4%,预计2002年将接近7%。