|
||||
在重庆市,目前的房价是高了还是低了?究竟是什么因素影响了重庆的房价?房价要涨还是要跌?重庆同创集团副总经理周奕先博士认为:房地产业是一个很特殊的行业,它事关众多市民的居住问题,因而引起各界的关注是自然而然的事情,不管他是政府领导,还是开发商或是消费者。
重庆目前的房价偏低
就目前重庆市的房价而言,有两种不同的观点,一种是认为偏高了,他们认为目前普通市民的收入不高,买一套住房需要他们一辈子的努力,不利于改善和提高居民的居住水平。而房价的最大组成部分是建安成本,房价远远超出了建安成本的一倍甚至于数倍,房价高了,房地产业还存在较大空间的泡沫成分。另一种观点认为偏低,他们认为高房价才有高品质,高房价可以拉动和刺激内需,带动经济的发展,而每有外地同行来重庆参观考察,都会对市民享受到了低房价而羡慕不已。
那么重庆的房价到底是低了还是高了?我们首先通过城市间的对比来分析一下。日前,国家统计局城调总队公布的全国35个大中城市房地产市场的价格水平调查资料表明:35个大中城市中,房屋销售价格较高的是深圳、广州、北京、上海,分别为每平方米6921.2元、4957.2元、4883.7元、3820.6元。重庆房价则位于中下水平,房屋销售价格为每平米1986.6元,在35个大中城市中由高至低排为第20位。与重庆相邻的贵阳、成都分别为每平米2860.5和2244.5元,均高于重庆。
从上述的调查资料可以明显地看出,重庆的房价偏低是很明显的。重庆作为第四个直辖市,号称西南重镇,可从房地产价格来看,重庆远远未达到这种水平,它不仅低于重庆城市的老竞争对手成都,也远低于西安,甚至包括贵州等城市,同全国众多大中城市相比较,其房价偏低处于全国的中下水平,这与重庆直辖市的城市地位是远远不相称的。
房价偏低带来的危害
那么,房价低到底是好事还是坏事?我个人认为,就目前重庆的楼市而言,房价偏低是坏事,而不是好事,不信你看:
房价偏低对消费者来讲,意味着房屋品质不高,档次较低,生活质量得不到保障。一份价钱一份货,偏低的房价支撑不了好的规划设计,得不到好的建筑材料和设备的投入,无法拥有怡人的花园和景观,也没有上档次的物业服务,买房的作用仅仅只是满足居住的基本需要,无法提高生活质量。
房价偏低对开发商来讲,意味着在高投入、高风险的开发过程中得不到合理的利润,开发商的利益得不到保证。而由此带来的后果往往是要么偷工减料,损害消费者的利益,要么就伤害其开发积极性。这样就不能推动城市的建设和发展。沿海实力强大的开发商为何在大举进入全国其他大中城市房地产市场的时候,迟迟不进入重庆呢?房价低是其中一个重要的因素。
房价偏低对政府来讲,意味着直接影响城市经济的发展。房地产作为一个支柱型产业,不仅拉动了内需,刺激了经济的增长,还带动了13个相关产业的发展,促进了经济的发展。而房价过低还使得外来的投资得不到回报,直接影响城市对外的招商引资,不利于改善市民的生活水平。
房价偏低对社会来讲,意味着资源的浪费。看看重庆的房地产开发,有的项目不是在建商品房,而是建空置房或拆迁房,这些项目要么卖不出去,成为空置房(重庆的空置房已经不少了!),要么八年十年后因房屋品质太差而成为拆迁房,低房价造出的低品质、低档次的住房会随着社会和城市的发展而遭到淘汰,使用不到10年的住房便要拆迁再建,而住房的正常使用寿命是50年,土地资源是不可再生的啊,这就严重地浪费了本不可多得的社会资源。
房价体现了一个城市的综合经济实力,体现了城市的辐射能力和地位。上述调查中房价高的城市有一个共同的特征,有大量的外来消费支撑,为什么北京的房价高,因为那是北京,中国的首都,政治中心,世界和全国人民向往的地方;深圳房价为什么高,因为那是改革开放的前沿,经济特区,毗邻香港;上海的房价为什么高,那是东方明珠,中国最大的经济中心,国际化大都市。
经营城市能力影响房价
制约房价的因素是多方面的,并不完全取决于居民的收入水平,还包括城市的经济实力和辐射能力,为什么北京、深圳、上海乃至青岛的房价那么高,因为他们的城市辐射力广,城市地位高,有大量的外来消费对高房价进行支撑。去年我到青岛考察,青岛的同行很自豪地向我介绍,青岛的房地产消费对象,有三分之一来自于山东省以外的城市如东北、北京、天津等,有三分之一来自于青岛市以外的城市如济南、日照等,而只有三分之一来自于青岛市本身的居民,城市的辐射能力和地位就可想而知了。就近而言,成都的房地产市场不仅辐射了整个四川省,还直接影响到了西藏、贵州等西部地区,而重庆房地产市场目前主要还在重庆市本身,对外的辐射能力太差,成都房价自然高过了重庆。那么影响城市辐射力的因素是什么?是政府对城市的经营能力。城市需要经营。作为直辖市、西部重镇的重庆,它应有的中心城市的辐射能力远远没有发挥出来,经营城市的能力仍有待努力。城市辐射力的增强有利于吸引更多的周边城市居民来消费,有利于扩大房地产市场的需求量,同时也有利于提高城市的地位和影响力,促进城市经济的增长和发展,以及居民生活水平的提高。南坪的房价以及房地产发展的良好势头,与南坪有关方面经营城市的能力较强有一定的关系。
重庆房价一定会上涨
重庆房价将会有一个稳定的增长,这主要取决于三个方面:首先城市化进程的加快。城市化进程是房地产发展的主要动力,目前重庆的城市化率为33%,而全国平均城市化率为37%,作为直辖市的重庆还低于全国平均水平,这在未来10年内将彻底改变。重庆市人口为3000万,城市化率提高1%,就是30万人,按每人20平方米的市场需求,就是600万平方米,这是今后重庆房地产市场最大的增长潜力。
其次,人民生活水平提高带来的需求。重庆目前的城镇居民平均居住面积在10平方米左右,而且大部分为一套住宅,随着人民生活水平的提高,人们的居住条件也须得到一定的改善,需要更大的居住空间,甚至还需要第二套、第三套住宅,这也是重庆房价将持续走高的又一因素。
重庆经营城市的能力也在加强。本届政府率先提高了土地出让价格和配套费收取标准,直接引发了房价的攀高和销售的放量。而随着主城区路桥收费改革的实行,促进了区域房地产市场的发展。未来“八小时重庆”、“半小时城区”等工程的建成,将大大地改善城市对外的交通状况,提高城市对周边地区的辐射力和影响力,从而提升重庆的地位,带来更多的市外人口涌向重庆,从而进一步提高重庆的房价。
事实上,重庆的房价也在一路上涨,增幅保持在两位数以上。来自官方的数据显示,去年秋季房交会上,期房成交均价为2432元、现房成交价为2130元。与半年前相比,期房每平方米价格上涨了359元(同面积计算法),增幅为17.32%;现房上涨了250元,增幅为13.2%。有上述因素的支撑,我相信未来重庆的房价将来一定会上涨。
你做过调查没有啊,乱说!!!!重庆的收入才多少啊,就只有8百多一点,平均水平,你以为个个都像你一样啊,有五K多,人民群众的生活水平现在不富,你纯粹就是一个说客!!!!!!!!!!