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市场:千帆竞风流
区域对垒
历来城市的发展与交通方式的变革有着直接的联系,重庆也不例外。在相当长的一段历史时期里,城市的发展经历了水路、铁路乃至进入今天的飞机、高速公路时代,重庆未来的城市发展也在向机场和高速公路两极方向上发展。
江北机场方向的发展是重庆房地产市场的重要一极。在市政府制订的“北移东下”的发展战略引导下,迎来了“北部新城”的发展机遇,前两年北部新城的房地产飞速发展正是“北移东下”发展战略的具体体现;而近期提出的“北部新区”更为其机场方向的发展极提供了更好的条件,使之真正成为重庆未来城市发展的中心地带。今年北部地区(嘉陵江以北的地区)房市的激烈竞争并没有衰减多少,进一步向我们证实了这一发展趋势。
成渝经济带的出口也正在成为重庆房地产发展的重要一极。作为重庆周边最大的城市,成都的影响至关重要,大杨石组团的崛起、二郎高新区的启动和一山之隔的含谷等地的预热,必将为杨家坪及其周边地区的房地产发展带来良好的机遇。一个新的发展区域在今年下半年已经比较明显地呈现出来了,九龙坡越来越闹热,大渡口区也在奋起直追。
新格局下的南坪,由于其西、北面受长江阻隔,东、南面受南山挤压,地形狭长,从城市发展的格局上来看,其房地产的发展并不具备优势。但南岸区政府着力于经营城市的城市发展思路,利用注意力经济的新思维,不断地制造新闻亮点,吸引人们的注意力:“住在南岸”,“重庆外滩----南滨路”,“炸隧道”等,为南坪的房地产发展提供了良好的外部环境,南坪的崛起,可谓城市经营的胜利。但由于城市发展的两极化,加之交通瓶颈和延伸空间的限制,使得南坪片区未来的房地产发展充满了变数。个人认为,南坪未来的房地产发展应充分利用其山水优势,着力向两个极端发展:低档和高档住宅,低档主要面向和吸引渝中区大量的拆迁户,而高档则发挥背山面水的优势,着力打造重庆的高档住宅群。
永远的渝中,这是渝中区房地产发展的主要机遇和优势,路桥收费改革更强化了渝中区的“中心城市”地位,为渝中区的商业物业、写字楼和小型公寓的的开发创造了市场需求,尽管其他诸如沙坪坝、杨家坪和南坪都想成为“第二个解放碑”,但毕竟是“第二个”,渝中区商业中心的地位是其他各区无法取代的。市场不会以人的意志而改变,随着路桥收费的改革和交通建设的加速,将形成更强的内聚效应,拉近各组团间的距离,加大渝中区对各组团的商业经济辐射力,打击各组团区域的商业,最终建成重庆市的商业、商务之都。
沙坪坝的地位有点尴尬,一方面它有着重庆最具特色的教育、文化优势,是重庆最有特色的区域之一(另一个为渝中区),其知名大学、中学为区域吸引了大量的外区、外地的消费力,但在房地产发展方面仍没有很好地利用、有效的引导到城市开发建设上来。而路桥收费改革和交通条件的逐步改善使沙坪坝的房地产发展面临着严峻的竞争态势,独特的教育、文化资源优势将随着便捷的交通而无法独享,江北和高新区已形成夹击、瓜分之势,区域消费力将会被分散。如何利用自身特色和优势,继续扩大区域辐射力,促进区域房地产发展,是摆在沙坪坝面前最现实的课题。
有关人士认为,沙坪坝的房地产发展应着重围绕教育产业和科技产业来做文章,变传统的“教育产业为房地产配套”的开发模式为“房地产为教育产业配套”的开发模式,创造新的需求增长点;同时,借助“重大科技园区”的开发,挖掘沙坪坝近水楼台先得月的“就业优势”,让在沙坪坝购房的人,不仅可以“花钱”消费――享受更好的教育,而且“有钱”消费――有一份更好的工作。
创新风暴
这是一个依靠创新来收获市场机会的时代。在经过了盲目地克隆和拷贝之后,2002年的重庆房市多了些创新的成份,其中还不乏原创性。
以市场为出发点,2002年重庆房市的创新风暴至少涉及两大方面:一是物业形态;二是销售形态。
先看物业形态:
--OFFICE PARK(办公公园)。如果冠之以原创性,九鼎OFFICE PARK(办公公园)算是当之无愧。因为“公园”的诱人特质,九鼎办公园区立意点是倡导全新的办公形态。当然,开发者也承认,这是绝对细分的市场,据介绍,其目标客户也就47个。
--酒店社区。岁末,渝海·乡水湾别墅在经过数度“校正”之后,终于以“酒店社区”的面庞出现在媒体上。它是重庆首家以五星级酒店为主题的物业形态。据介绍,其五星级酒店将由香港寰岛管理。乡水湾对自己的目标客户也十分明确:一是企业第二居所;二、会展市场;三、投资者。
--低密度物业。经过市场的热切期待,低密度物业在今年终于浮出水面。物业的代表者为竞地·溯源居。这批“2+1"、“3+1"的物业,竞地有自己的叫法:花园洋房。无论是开发者有意引导,或者是市场的必然结果,消费市场里的溯源居显得很小资、很格调。
--装修房。当华新国际总裁卢铿在渝对外宣布,其在渝楼盘将全力进军装修房市场时,平静的市场立即激起了轩然大波。这是经历了装修苦痛后客户的一种市场期待。不过,值得重视的是,在装修房规模化入市之前,市场还需要补上一个教育课:装修房时代如何张扬个性化?
销售形态:
--时权酒店。当海兰云天将这一概念迅速在重庆房市放大时,我们奇怪的是,消费者一点都没有陌生感。它的热卖也从侧面说明了市场的接受程度。业界人士坦言,其实,海兰云天“放大”的不仅仅是产权酒店本身,而是一个正在快速启动的度假休闲市场。
--度身定做。当我们相关了模式化的物业之后,才会感觉到度身定制意义的可贵。九鼎OFFICE PARK(办公公园)首先在商务领域启动了这一营销形态。可以肯定地说,这种形态是对企业尊严感的尊重。同一时段上,龙湖·香樟林别墅也在内部空间上,适度地采用了这一营销形式。
--写字楼投资。将甲级写字楼当成投资型物业来进行推广,浪高·凯悦创新了2002年重庆房市亮丽的一笔。浪高·凯悦具有众多优良的营销资源:国际化管理、国际化设计等等。投资性物业的营销定位是一种令业界出其不意的选择。它出其不意还包括,在南坪口岸,销售单位均价突破7000元(套内面积)。
--SHOPPING MALL(大型购物中心)。客观地讲,这种商业物业形态不算是创新,它早已存在。值得一说的是,今年,这种物业形态以前所未有的力度出现在重庆市场,成为重庆商业的一道亮点。创新点也同时出现,SHOPPING MALL在重庆细分为中心店、主题店、社区店等形态。
郊居时代
郊区,是相对都市中心而言的。
今年的重庆房市一个显著的特征是:越来越多的房地产商将开发的战场从都市迁到了郊外。
郊区之所以成为很多开发商选择的一个新战场,与两个因素分不开:一是都市中心土地资源的有限,二是我市越来越发达的交通,让郊区与都市中心圈的时空距离大大缩短。
随着城市化进程的加快,“都市”和“郊区”的概念也在变,10年前的“都市”也就是渝中区这一块,而现在“都市”的概念已经涵盖了我市主城区的大部分地区,目前对“郊区”的定位是:临近主城区核心区的地方,如北碚、巴南、两路等。
当都市内的圈地战打得不可开交的时候,土地的获取成本已经越来越高。而土地的不可再生性已经让都市内自由发挥的空间越来越少,于是,郊区市场也就应运而生。与都市楼盘较高的容积率相比,郊区楼盘的主要特征就是“坐拥山水间”,把自然的田园风光和如画的风景带入小区。
重庆的郊居时代应该说是由华新国际的水天花园开创的。2000年,华新国际在北碚区的一方土地上开发了水天花园,这个以“怀抱金龙湖、自拥温泉水”为卖点的度假型生活居所,尽管所处位置不在车水马龙的闹市,但是一开盘就引起热销,售价也一涨再涨。这一现象让不少开发商明白了一个事实:过去一直遵循的“地段、地段还是地段”的概念已不再是房地产开发的唯一条件,只要交通发达,“前不着村,后不着店”的地方照样可以把房地产搞得风生水起、热闹非凡。
基于这一认识,渝海实业紧跟其后,在靠近江北机场的宝圣湖边打造“在水一方”,这个以800亩宝圣湖为卖点的项目以“5+2"的休闲度假模式,获得了销售上的巨大成功,其热销场面再次改变了开发商情系“地段”的情结,把“郊居时代”的烙印进一步加深。
而在今年,在渝北区的两路附近,已拥有数十家开发商落户于此,大大小小楼盘的出现,将渝北两路的房价带动上扬,目前幅度已达30%。据说,明年还有房地产的“大鳄”驶进这一区域。我市房地产巨头龙湖、南方、金科在此区域均有成片的土地储备,渝海的动作更快,继在水一方一期热销后,其乡水湾别墅也即将入市。
在北碚区,也因为渝合高速路的开通而与主城市区只有半个小时的车程,于是,作为城市后花园的北碚也成了开发商们眼中的“肉”,中安公司在北碚区的童家溪打造“翡翠湖”,据称该项目占地1500余亩,与水天花园相临的郊区楼盘预计明年5、6月份可开盘。同时,一家本市地产商与北京一设计公司联合打造的众和家园也在北碚露脸,该项目在北碚首推4+1、5+1低层低密度住宅。
一大批外来开发商的进入,使得郊区市场从此不再平静。“郊区市场”将成为更多开发商一个新的竞技场。
旅游房产
旅游房产这一理念是由“在水一方”在去年上半年带进重庆的,时隔一年多的今天,这一类型的房产在重庆已经风生水起,热闹起来了,今年秋交会期间,以产权式酒店为开发理念的海兰云天的火爆销售,使得旅游房产再次引起重庆房市的普遍关注,并且因此而成为今年我市房地产市场的“宠儿”。
在房地产市场形态中,旅游房产应该算是一个边缘市场,它是旅游业与房地产业相结合的新兴物业开发模式,通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节而形成的一个全新的产业模式,环境、投资、生活理念一直是旅游房产旺销的三大卖点。旅游房产具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式,以及财权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。其性质是实现全部或部分旅游功能的房地产。因此,旅游房产往往一经推出便引起了热爱生活人士的极大关注。
去年下半年,以“5+2"模式的在水一方携旅游房产这一概念面市,它独特的定位,使其成为去年下半年重庆房市的佼佼者。据悉,去年11月3日,在水一方A、B组团开盘,当天实现销售200余套。12月8日,在水一方C组团再次开盘。开盘的头一天销售量达到了180套。
短短的一个月时间,在水一方两次开盘,其不俗的业绩表现一时成为传媒关注的亮点。在水一方的骄人业绩使旅游房产让同样也是打“旅游房产”牌的海兰云天找到了市场的根基和信心。今年秋交会期间开盘的海兰云天再次创造销售奇迹,180多套产权式酒店在不到一月的时间里全部售罄。
既然是旅游和房产的结合,旅游房产首要的条件是具备丰富的旅游资源:位于渝北区回兴镇宝圣湖的“在水一方”,就是借助800亩宝圣湖来大做文章的,对于长期生活在喧嚣都市的人们,它所形成的诱惑无疑是巨大的———宝圣湖无疑是一个天然的氧吧,空气清新、湖水湛蓝。而在海兰云天,这种条件更为充足,在近郊最大的海兰湖一旁,更有12000亩的北塔坪森林公园。海兰湖的雄奇广阔和北塔坪森林公园的繁茂植被,在此既可湖上荡舟,又可闻樟香阵阵、听松涛滚滚,见竹海茫茫。
有业内人士分析:房地产业在经过了20年的发展后,已逐渐从市场朦胧期、市场发展期,发展到今天的市场成长期。主流市场的饱和,为诸如旅游物业、教育物业等等边缘市场的发展创造了条件,并呈现出强劲的增长势头。加上城市化进程加快、人民生活水平不断提高,也为旅游消费奠定了良好的基础。
随着旅游项目的变化,以休闲置业、度假置业、运动置业等为代表的舒适型住宅运动正开始主宰新一轮的开发热点。今年8月,中国房地产业协会秘书长顾云昌在海口举行的第一届中国旅游房地产峰会上就曾指出,我国旅游房地产的发展前景广阔,发展空间和市场潜力巨大,旅游物业开发将成为未来10年中国房地产业的热点之一。低密度受宠
要论及2002年度重庆房市的亮点,以及对市场的贡献,低密度房不可不提。
风水轮流转。20年前被视为贫穷落后标志,并欲拆之而后快的“矮房子”,今年成了房市新宠,不少楼盘都以低密度作为卖点。当然,这些新一代矮房子,跟从前的“小偏偏”自然不可同日而语。
今年一口气冒出了好几个低密度盘:华立天地豪园,竞地溯源居,汇景台,加上正在销售的帝景名苑,低密度盘的数量还算不上“军团”,但已经足以对高端市场形成冲击,并且起到一定的引领作用。
这其中,竞地溯源居是比较纯粹的低层住宅,没有别墅,也没有小高层或高层,自重庆房地产市场真正启动以来,以如此大的面积推出如此的建筑形态,溯源居算是第一个。其他三个楼盘的建筑形态要多样一些,要么有连排别墅,要么有4层的花园洋房,有的还有小高层。
今年推出的这几个低密度盘价格都不低,但销售都不错。低密度房是一个新近提出的概念,并很快被炒得火热,但这一概念时常与连排别墅、TOWNHOUSE、花园洋房等提法互有交叉,从字面上看,凡是容积率比较低的房子都可以算做低密度房,包括独立别墅在内,但别墅的开发者认为别墅的提法更具吸引力,所以一般不把纯粹的别墅盘算做低密度盘。
低密度盘的概念一经推出便热力四射,广受追捧,原因其实很简单:低密度房更接近居住的本质———同样的一块地,居住更少的人,当然就意味着更宽松、舒适的居住环境,居住在草原上的牧民可能希望与更多人比邻而居,但在重庆主城区,喜欢清净、纯粹居住的人越来越多。
由此可以引出低密度盘的另一种形态:间距比较大的“高房子”。在同样的容积率条件下,可以把房子造得高一些,但同时把间距加大,这样的房子缺少了亲地性,但可以减少住户间的视线和噪声干扰。
与传统的房地产开发形态相比,低密度房几乎是完美的,除了值得商榷的一点:低密度房对土地资源消耗较大。曾有业内专家提过这样的观点:综合人的居住要求,并考虑到环保、节地等因素,小高层住宅应该是发展的主流。事实上,现在、今后小高层都是开发的主流,但这并不妨碍低密度房取得应有的席位,在重庆这样的大都市,中心城市,其城区的土地价值应该以效益最高的方式体现。
随着重庆“扩城运动”的步伐加快,一块块原本生僻的土地将很快成为房地产开发的热土,在随后的几轮开发中,低密度盘完全有可能大显身手,从而让更多的重庆市民住上更接近“居住本质”的房子里。在钢筋水泥的丛林里买一套价格高昂的“豪宅”,就像东京、中国香港、上海那样?相当一部分人可能会毫不迟疑地说:不!因为我们现在有了其他的选择