|
||||
甲级写字楼及其倡导的办公革命(一)
成长在起伏之间
写字楼市场是一块晴雨表,它体现着一个城市和区域经济的冷暖寒暑。重庆写字楼发展的10年,经历了阳光、也经历了风雨,起伏之间我们看到它成长的足迹。
重庆写字楼市场第一个小高潮突现在1993-1995年间。市场热闹的大背景源于中国第一波房地产市场热。客观地讲,这时的重庆市场,没有严格意义上的专业写字楼需求,市场是在资金的假想中被迅速“做大”。
到九十年代中期时,市场“综合症”就开始突现出来--售价持续下滑、租金一蹶不振。有资深业界人士回忆说,对重庆写字楼而言,1997年具有纪念性意义,空置率迅速膨胀使写字楼市场遭遇了前所未有的“滑铁卢”。
低迷不振在随后的两三年间一直弥漫着市场。这一时期,重庆的住宅市场在短暂的盘整之后,再次活跃起来。而写字楼市场却始终沉默着。
市场的回暖是在2000年前后。伴随重庆中小型公司的快速成长,市场形成了新一轮商务用房的需求。这一阶段,“酒店式商务公寓”是流行一时的词汇。创业型公司成为了这一时段营销的主力客户。
与此同时,重庆写字楼市场租、售价格渐趋合理,高档写字楼市场也逐建浮出水面。这里有两个明显的例证,一是大都会写字楼出租率迅速提升;二是国际甲级写字楼浪高·凯悦大厦引爆的投资概念,短短一个月时间里,销售突破8000万元大关。
有业界人士分析认为,与重庆高档写字楼突现的时机吻合,在北京、上海等一级城市,主要高档写字楼的入住率不断攀升,报价明显回升。
分析人士同时认为,市场机会点中呈现出几大共同现象,一是新一批高档写字楼在区域市场中都具有标高的意义,它们的物业品质、管理国际化上均有强力的支撑;二是它们的活跃与大机构、大财团的入驻和抢滩带动有关。商务区间的变迁与重庆写字楼跌荡变幻的市场一样,重庆的商务区间也经历着数度变迁。
解放碑应该是重庆写字楼区间变化的起点。历史文脉的积淀以及商业中心地位的确立,使这一区域在相当一段时间里被人们很容易误认为它就是重庆的商务中心区。
而商业中心区和商务中心区的适度分离却是国际化的一种必然的趋势。在九十年代中后期,数家金融组织将中心机构汇集到了上清寺至两路口沿线。这一格局曾被前来考察重庆市场的希尔顿酒店集团所看好,随后,它将抢滩重庆的立足点选择到了这里。从周边的写字楼稳定而高比例的出租率,我们不难看出它们是受益者。
石桥铺商务区间的崛起也在同一时段。它成长的背景源于高新区众多快速成长的新经济型创业企业。这是一笔巨大的财富。它不仅支撑了高新区住宅市场、写字楼市场,甚至包括餐饮市场、休闲市场等等。这是重庆第三个商务区间。
正在举起的第四个商务区间是南坪中心区。实事上,因为扬子江假日酒店和西南大酒店的存在,南坪中心区一直是商务汇集地。最近,伴随浪高·凯悦大厦的推出,在凯悦国际强大的品牌号召力下,南坪的商务中心地位迅速得到提升。
分析人士认为,从一个商务中心到多个商务中心格局的出现,首先证明了一个实事,就是重庆商务空间的容量在激增。它从一个层面代表了重庆区域经济的活跃,同时也代表了一种希望。
值得注意的是,在崛起的商务中心中,多数商务区间都有着一个具有号召力的“领军者”--解放碑中心有大都会商厦、两路口中心有希尔顿酒店、即将崛起的南坪商务中心有凯悦国际。
分析人士坦言,商务区间领军者的出现,有利于增强各商务口岸的竞争力,提升商务价值,同时为未来重庆高端写字楼市场细分作好了铺垫。