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印象中的2002年武汉房地产市场是一个值得大书特书的一年。在这一年里,每天我们的身边都有新人、新事、新动态的出现,可谓是惊喜重重、热闹非凡。抛开“泡沫”之争、房价之争、户型设计之争、住宅郊区化与新都市主义之争以外,武汉楼市仍然显示出了它强劲发展的势头。
如果说过去一年里每次政策体制的出台与变更、房地产金融的调整、市场秩序的整治、开发与销售的供需两旺、产品品质的不断提升、外商外资的纷纷涌入、营销操作手法的出新出奇,以及各种观念的更新都纯属偶然或市场炒作的话,那么用发展的眼光看,将这所有的变化纳入武汉房地产业快速发展的轨道,我们不难看出这一切变化的本质都是必然的,用积极和发展的眼光看待2002年武汉房地产市场的每一件事,对我们了解、认识武汉市场都有着或大或小的意义。
本文有意敞开大量繁硕的数字分析和无味的理论剖析,将过去的一年中大量纷繁复杂的事件分门别类的联系起来,一一再现于纸上,也许你对于2002年楼市就有了一个较为整体的印象。
一、住宅遭遇文化
在产品过剩时期,各类产品品质已无太大差别,如何吸引消费者驻足相望,增强对产品的认识与了解,已成为地产商们重要的研究课题。除了广宣以外,积极组织各类文化活动,加强感情交流是地产商们将产品投入市场,推向消费者的贯用手法,即使是广宣内容的发布许多精明的地产商也以文化交流活动为托,这一手法己在2002年武汉地产商中普遍采用。从国有到私营,再到外企都乐此不疲,并取得了不凡的效果。
2002年元宵佳节,百步亭花园社区第二届元宵灯展会在淅淅沥沥的春雨中展开,拉开了武汉房地产界这一年来各类文体、文化交流活动的序幕。5月20日,刚刚复苏的武汉楼市被“银河之旅”炒得沸沸扬扬,由武汉鑫万国房地产开发有限公司徐总带队的20名成员构成的首次“银河之旅”顺利返回。整个活动参观者超过4000人次,平均每日接待200多人次。创下了武汉市售楼中心接待量的新纪录。同时避开了传统的营销方式,首创了我市大型地产旅游活动之先河。同期,由武汉海兴房地产开发的嘉禾园也使出奇招,举行浪漫婚礼,抽奖获房,即“百对情侣,心心相印嘉禾园”活动,时间跨度长达两个月,与之协办的有多家武汉名星企业,并获得多家媒体支持,可谓大手笔。除此之外,印象中各类文艺、体育比赛、联谊交流、演唱会、旅游活动,各项节日专题活动更是不胜枚举,让地产商们显尽风流,聚集了不少人气。
二、营销方式的推陈出新,服务观念增强
近年来,住宅环境的日益改善,户外面积的不断扩大,多层住宅开发量的上升,在购房者普遍抱怨分摊面积不断增加的当时,在百姓购房对公摊面积计算问题引起争议之时,在全国业界对按套售房还是按使用面积售房争论不休的当时,4月初,东方华尔兹首创武汉市首家以套内建筑面积计算出售,成为武汉市楼盘实力派开发商。在不上涨房屋单价的基础上,减免所有分摊面积,这一消息发出后,令业内人士震惊不已,这种营销方式的创新,引起了众多购房者的关注与争论。
国有房地产企业由于其特殊身份,特殊的管理机制,特殊的运作模式,对营销策划总是避而不谈,广宣总是保持着低调。然而5月28日,为新项目的推出,城开中鄂联房地产开发股份有限公司举办了一个营销策划工作座谈会,这是国有房企的创举。
将服务意识贯穿于营销策划之中,拉动销售的同时铸造企业品牌,已被大多数开发商所采用,永清片的旧城大改造,意味着1万多户家庭将重新选择自己的居所,面对这么大的市场,精明的开发商没有错过。10月9日至28日,后湖暨周边八大精品楼盘赶集会在武汉市房产交易大厦举行。新地东方花都、亚安花园、紫竹园、世纪家园等都推出了自己的优惠措施和服务方式。
当众多的购房置业者幻想着买房子能像买其它产品—样,能够包用包退的时候,11月初,佳海茗苑在武汉市首家推出两年包退包换包修,这是一种营销方式的创新,同时也创下了武汉市售后服务的最高水准。
三、企业注重打造品牌
“实现房地产企业的可持续发展不仅要做项目,更要做企业做品牌”,2002年的地产商似乎都已明白了这个道理。市场的竞争是品牌的竞争。品牌决定着企业产品的市场占有率。印象中,大大小小的地产商都不失新潮的在嘴边挂上,“形成、打造自己的品牌”,然而到底是研究项日品牌,还是企业品牌连开发商自己都没有摸清,但品牌意识在开发商脑中已越来越浓。
7月初,江城物业集团有限公司正式获中国方圆标会认证委员会方圆标志认证中心颁发ISO9000:2000版质量管理体系认证证书,这是江汉区房地产开发企业首家也是武汉市开发企业里为数不多获得ISO9000:2000版质量管理体系认证的企业。
10月中旬,武汉安居工程发展有限公司一举申请注册的“百步亭”商标15类,已由中华人民共和国国家工商行政管理总局受理。此举开创了江城房地产企业大手笔注册商标的先河。房地产企业注册商标,走品牌化道路,无疑是抢占市场制高点的有效举措之一。“百步亭”此举,无疑给江城房地产企业带来震动,可以预见,越来越多的企业将迈向品牌化道路。
四、产品品质不断升级,复合地产开始导入市场
“过剩经济”时代,市场竞争的根本是产品品质的提高。“四新”技术的应用提高了住宅建设的科技含量,住宅小区的规划、设计、功能、环境都有了较大提高,加上国内外一些大型房企的纷纷涌入不仅带来了先进的经营理念,也带来了先进的生产技术,进—步促进了全市住宅建设水平的提高。
10月19日,一直让业界瞩目的“绿景苑”小区开盘,“绿景苑”是湖北省第一个康居示范工程住宅小区,该项目运用了成熟先进的“四新”技术,采用了8类技术体系,58项顶新科技成果。该项目综合评定为AA级,智能化达二星级标准,厨卫全部一次性装修到位。
10月25日、26日,国家建设部专家组对武汉市第一个国家小康住宅示范小区“世纪家园”进行了综合验收,经专家组综合评定,“世纪家园”作为国家级示范项目,各个方面都达到了小康住宅示范小区的建设标准,顺利通过国家验收。
9月28日,武汉市首家倡导“新健康主义”的楼盘“奥林花园”开盘,该项目坚持以高品质,高起点开发,全面导入复合地产概念,将房地产与体育文化有机结合起来,倡导一种“运动、健康、向上”的新健康主义生活方式。
11月初,中体奥林匹克花园管理有限公司与武汉美联地产有限公司正式签暑全面合作协议,计划在汉口、武昌两地同步开发奥园,欲创中国复合型主题地产第一品牌。
11月底,在武汉新城置业有限公司主办的“中国文化物业研讨暨项目新闻发布会”的推动下,一时间,文化物业成为房地产业界讲座的焦点话题。
五、地产开发模式新颖
2002年武汉房地产市场随着政策体制的变革,投资融资体系的改善,房地产业的日益成熟,地产开发有了新的投资开发模式,如:业主制开发模式,产权商务式和兴建大学城。
6月2日,西南工业园正式开工,该项目是武汉经济技术开发区实现新一轮创业,促进可持续性发展的重大举措,由市统建办进行开发建设,采取全新的业主制开发模式,即由统建办出资开发,建成后由管委会回购。该工程是武汉市第一个采用业主制开发的工业园区,既有利于缓解政府财政投资的压力,又有利于调动建设企业的积极性。
6月28日,二十一世纪商务酒店新潮流研讨会在香格里拉大酒店举行,标志着产权式商务酒店将惊现江城。“港澳中心商务酒店”作为目前武汉市第一家产权式商务酒店,它的推出引入了一个全新的投资理念,产权式酒店是一种新型的融资方式,具有一次性投资、投资额小、回报率高等特点。