|
||||
为了认真贯彻国务院1999年(72)号文件精神,进一步提高本市住宅建设发展水平,推进住宅产业现代化进程,使居民更方便地入住,更好地满足住房消费的需要,上海市住宅发展局在2001年6月14日下发了《关于在本市开展新建住宅菜单式全装修试点工作的通知》。当年,上海市住宅发展局组织了15个项目3000套住宅,开展菜单式全装修试点工作。2002年,试点项目扩大到83个项目30000余套,并计划通过3-5年时间,使上海住宅建设基本实现菜单式全装修。据市场反映,今年新建住宅实行菜单式全装修工程已经远远超出30000套,越来越多的开发商觉察到了其必然的发展趋势,看到了这项工作带来的销售卖点及提升企业品牌的效应。最近,从本市有关媒体上获悉(《上海楼市》2002年第7期),在2001年开发的、已经入住的装修房楼盘业主中,对装修房质量不满意的比例高达72%。其中,有房屋质量问题,有装潢质量问题,也有装修设计不合理的问题。在不打算购买装修房的人群中,大部分是出于对装修房质量的不放心和对全装修房销售不规范有意见。由此可见,全装修房的质量和全装修房的销售规范问题,将是阻碍新建住宅菜单式全装修试点工作的最大拦路虎,这些问题值得我们重视。根据笔者在新建住宅全装修试点工作实践中的体会,认为确实有些问题急需解决。
一、全装修房的验收标准问题
上海市住宅发展局、上海市建筑业管理办公室共同制定的沪住产(2O02)005号文,就全装修房试点工程执行《住宅建筑初装饰设计、竣工核验规定补充意见》,已有了详细的说明。但在完成工程设计文件进入室内装修的过程中,何时能组织核验,土建验收和全装修房的室内验收如何衔接,室内装修是否需二次报审,装潢施工在整体布局上很可能对土建施工图作局部调整,调整后如何验收,特别是消防部门二次验收等问题,迫切需要市区住宅发展局和质监等相关部门的提前介入和指导。
二、全装修房销售合同的规范问题
商品房的预售合同,目前市工商局已有规范文本。但全装修房的购房合同(附件)中的装修内容、标准、数据、质量、工艺、售后服务等内容,哪些一定要明确,哪些要约定,如何来约定,如何保护开发商和业主的利益等问题尚未确定。目前,本市全装修房销售楼盘,合同签订方式有:预售合同(附件)、预售合同+开发商自制装修合同、预售合同+开发商指定装修公司合同。哪一种合理,急需一份较好的合同样本供参考或规范。
三、一次按揭和重复纳税的问题
全装修房若业主要求一次按揭,根据市区房屋交易中心现有规定,商品房预售合同中要将装修条款签入合同,房屋金额含装修费用。这样,对开发商来讲,会增加装修部分费用的税收(商品房的税率为5.565%,装修税率为3.41%)。若销售时分《售楼合同》与《装修合同》,市区房屋交易中心的规定,业主只能分两次按揭。业主在还银行贷款时,首先要偿还的是装修贷款。这样一来,会增加业主的负担(贷款利率不同)。业主不需要按揭,或只需要其中一项按揭贷款,签两份合同就很不方便。
四、全装修房的风险隐患问题
把握全装修房的装修标准是一个难题,装修成本高会影响销售,装修成本低会影响住宅整体水平,制约销售。售后服务跟不上、不完善,会引起业主对开发商的不满。
五、全装修房的质量保证问题
按照有关规定,开发单位为住宅装修质量的第一责任人,承担住宅装修工程质量责任,负责相应的售后服务。对售后服务,开发商一般委托物业公司。但全装修房的质量涉及到装修施工企业的总包单位、室内装修的具体施工单位、装修材料和部分生产厂家等的质量责任,这层层责任链如何制约?业主入住后的房屋建筑以及室内装饰装修的质量的保修等问题,物业公司如何面对?商品房质量保修期为2年,但有些材料,如燃气灶的行业规定保修期为一年,显然与全装修房的质保期矛盾。施工单位以验收通过为时间的节点,而业主以入住开始为时间的节点,其中的时间差如何解决?
作为开发商理应支持政府把全装修房试点工作进行到底,但试点的过程,在现有的政策界限上,应有所突破,特别是政府主管部门提出这项工作,有关职能部门应给予支持和合作,及时研究和解决全装修房试点工作中所遇到的问题。