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一、问题的提出
近年来,上海存量房市场发展迅猛,部分区域存量房市场的交易量已经超过新建商品房市场,基于短缺经济条件下的大规模房地产开发和流通为主的新建商品房市场最终必然要让位于以二手房流通为主的市场,这也是西方发达国家房地产市场发展经验所证实的。从发展的眼光来看,上海房地产市场的发展中的一个重大的战略问题就是如何进一步推动存量房市场的发展。
从现阶段上海存量房市场的交易行为来看,存量房交易中的一个核心问题就是交易资金的安全问题,二手房交易很难做到“银货两讫”。因为房地产是一种特殊的商品,其高值耐久性和不可移动性使得房地产交易不能像其他商品交易那样“一手交钱,一手交货”,必须有个办证登记的时间。买卖双方在签订房地产买卖合同后,必须到房地产交易中心办理产权登记、审核、过户的手续,这样就产生了一个“银货不能两讫”的问题:在交易双方达成合同即合同生效之日起,到完成产权过户登记,存在一个时间差。在此情形下,买卖双方会就何时履行货币的给付义务问题而发生争议。对买方而言,希望在产权登记完成时给付货币,这样不仅避免利息损失,更能保证受让房地产权利的法律效力完整;对卖方而言,希望在房地产买卖合同签订时就能给付购房货币,以防止合同期待利益的落空。
二、二手房交易“银货不能两讫”所引发的问题
由于房地产产权转让与购房货币的交付不能同步进行,买卖双方之间又没有一个可信的第三方,导致欺诈行为屡屡发生,买卖双方的合法权益得不到有效保护,总结这方面的案例主要存在以下突出问题:
(一)买卖双方直接的法律纠纷
居民双方或居民、企业双方之间达成购买合同后,双方商定自合同签订之日起买方即交付部分或全额购房款,买卖双方自合同签订之日起开始办理产权过户手续,买方履行了缴款义务,但卖方由于资不抵债或其他违法原因使得房产被法院查封,导致买方无法顺利办理产权过户,而购房款又无法追回,致使买方合法权益得不到保护;买卖双方在达成购买合同后,双方商定自产权过户办理完毕之日起交付部分购房款,但由于突发事件买方可能丧失购房能力或处于产权已经转移的赖帐心理拒付或拖欠购房款,致使卖方合法权益得不到保护。
(二)中介产生的间接法律纠纷
买卖双方并不直接进行交易,而是通过房地产中介公司进行二手房交易,买方与中介机构之间达成购买合同后,将购房款交付中介机构,卖方则与中介公司签订委托出售合同后,购房款由中介公司转付给卖方,实践上这种方式更容易产生纠纷或欺诈行为。首先,中介公司在收取买方购房款后,往往挪用这笔资金进行自营行为,一旦发生亏损或蓄意欺诈,则买方的合法权益根本得不到保障。其次,中介公司在给付卖方购房款时,一旦产权过户程序结束,中介公司收到购房款,则可能蓄意延迟支付货币以赚取利息,甚至发生欺诈行为,损害了卖方的合法权益。
随着上海市房地产市场的升温,三级市场快速发展的势头方兴未艾,但三级市场上存在的“银货不能两讫”的问题,使得违法行为和法律纠纷屡屡发生,极大地挫伤了广大市民买卖二手房的积极性,尤其是当前二手房市场流通的主渠道中介公司良莠不齐,数量多规模小,法律欺诈纠纷不断,已经阻碍了存量房市场的健康发展。
三、开展存量房交易资金保障业务的内容和意义
房地产买卖是一个复杂的过程,涉及到大量的专业性条款和法律文件,买卖双方是两个权利主体,必然追求各自利益的最大化,双方都希望以最有利于自身的方式来进行二手房交易,而资金何时交付是二手房交易过程中的核心问题,直接关系到买卖双方的利益,买卖双方出于对自身利益的保护而对这一问题争执不下,这样就影响到整个二手房市场的流通速度和效率。从发达国家发展的经验来看,这个交易过程需要一个公平和专业的第三方,由第三方帮助双方进行产权和资金交割。从上海房地产市场发展的现状来看,中介公司在信誉和规模上很难当此重任,银行对此行业又涉入不深,市场迫切需要公平专业的第三方参与到交易中来。
存量房交易资金保障,其实质是为交易双方提供一个第三方托管(impartial third party),依据第三方的专业化管理使二手房交易风险最小化,使二手房交易的整个社会成本最小化。简单来说,买卖双方和第三方签署三方资金监管协议,就是卖方将产权证交给第三方保管,买方将购房资金存入第三方的监管帐户,由第三方来监督产权转移的过程,在产权过户完成时,由第三方通知买卖双方进行产权交割,将资金划拨给卖方,将产权证交给买方。
开展存量房交易资金保障业务,对于发展上海房地产市场、完善上海房地产金融体系具有重要意义。
(一)是进一步推动上海存量房市场发展的需要
上海房地产市场正处在向成熟房地产市场转变的过程,存量房市场取代新建商品房市场而成为市场主体的趋势日趋明显,如何进一步推动上海存量房市场的发展具有重要的战略意义。在二手房交易过程中,引入第三方托管,解决了二手房交易中的资金安全问题,保障了买卖双方的利益。从市场发展的角度来看,第三方托管可以极大地促进买卖双方对二手房交易的信心,同时化解了中介公司挪用购房资金的风险,必然会大大加快二手房流通速度,为存量房市场的发展提供新的动力。但在首先试点时,应对开办此项业务的公司设定较高的资质条件,如资本金、公司信誉和专业程度等,因为托管公司将汇聚着存量房市场中的巨额资金,必须具备良好的信誉和雄厚的资金实力。
(二)是进一步规范房地产中介市场秩序的需要
现阶段,上海房地产中介公司大多数参与收购房屋业务,赚“差价”已成了普遍现象。由于收购房屋需要占用大量资金,而中介公司规模往往较小,没有充足的自有资金,只能挪用客户的购房款,一旦中介公司有一套房屋被套牢,则其不得不采用拆东墙补西墙的办法来欺诈利用客户资金。开展存量房交易资金保障业务,则使得买方的购房款能得到专业的投资公司和金融机构的保管,规避了中介公司挪用资金的风险,使中介公司真正提供居间服务,鼓励其从中介服务深化和标准化的角度来发展自身。
(三)是进一步完善上海房地产金融服务体系的需要
上海存量房市场发展迅猛,但与其不相适应的是金融服务产品单一,金融体系不健全。针对存量房交易中的资金安全问题,上海市仅有一些小型的律师事务所在尝试着运行,商业银行或一些投资管理公司由于对房地产行业涉入不深,还没有开展这一托管业务,使得二手房流通过程中金融服务落后于市场的发展水平。针对这一问题,一些对房地产投资的专业性投资管理公司可以与银行等金融机构合作,共同开拓这一服务领域。
(四)是借鉴发达国家成熟房地产交易市场运作经验的结果
如上文所述,在产权和资金交易存在时间差的情况下,如何保证资金转移恰好与产权转移同步进行和结束,保证买卖双方的合法权利是房地产交易中的难点。买卖双方就金钱支付时间上的争议在各国普遍存在,即使是在办理变更登记手续仅需一日或几日的美国也存在相同的问题。美国解决这一问题的方法,是通过银行作为第三方委托监管机构,买方在合同成立时即将购房款交存银行,待卖方办妥所有必要手续后,由银行向卖方支付购房款项。
四、简短的结论
存量房交易资金保障,是一项旨在化解存量房交易过程中资金风险的金融保障手段。从存量房市场发展的客观阶段来看,市场迫切需要这一金融创新。在我国,由于商业银行尚未开展此项业务,可由房地产交易中心依托其自身优势;采用市场化运作手段来开展这一业务。