|
||||
2003年天津房地产市场将给人以惊喜
-200万平方米拆迁带来刚性需求
-大规模扩展住房货币分配对活跃商品房市场必将起到积极作用
2002年的房地产市场先抑后扬,经历了一场前进与后退的较量,应该说最终获得了比较令人满意的结局。对过去的一年究竟应该怎样评价,展望新的一年,房地产业的前景如何?记者走访了有关方面的负责人和业内人士。
刘翠乔:天津城乡建设委员会房地产处处长
2002年,本市房地产投资完成了175亿元,比去年同期增长了9%。房地产施工面积1800万平方米,竣工面积680万平方米,其中住宅达到630万平方米,比去年增长了10万平方米,公建竣工了50万平方米。总体来说突出表现出以下几个特点:
1、招商引资成效明显。2002年外地企业在津投资超过了15亿元,成为推动我市房地产投资的重要动力。
2、房地产产业结构在稳步发展中调整和优化,有效地启动了公建投资市场,改善型住宅消费势头趋强,精品住宅出现旺销,3000元/平方米以上的商品房销售比重达到39%,同比增长了8%,小城镇住宅建设高速增长。
3、以钢结构为代表的住宅产业化进程加快,推动了房地产产业技术进步,全国第一个以钢结构住宅体系为核心的住宅产业化示范基地在本市建成。
4、启动停缓建项目工作迈出了实质性的步伐。
2003年房地产业发展的规划是,以海河两岸开发和环境建设为核心,以培育房地产市场有效需求为动力,以结构调整和技术创新为主线来加快住宅产业化的步伐,不断地提高房地产业的附加值,巩固这一支柱产业,推进全市经济的增长。同时通过基础设施如轻轨、地铁的建设带动周边房地产的开发,为把天津建设成现代国际大都市再做新贡献。
市房管系统的有关部门负责人:
本市房管系统2002年认真落实“三个代表”重要思想和办好“新三件事”要求,在高平台上实现了跨越式发展目标,住房交易累计达到998.4万建筑平方米,10万户居民改善住房条件,为加快天津发展和改善群众住房条件做出了新的贡献。
2003年,将认真贯彻党的十六大和市委八届三次全会精神,按照十六大确定的全面建设小康社会的宏伟目标和天津发展“三步走”战略,实施六项工程,实现六个突破,开创房管工作的新局面。
一是实施激活、规范市场工程,促进二、三级市场联动,大力培育中介服务,实现房地产市场发展的新突破。抓住海河综合开发的机遇,进一步激活房地产市场,实现商品房年销售700万平方米,私房交易300万平方米,公房置换120万平方米。全面实施网上售房,规范交易行为,提高办件、办证效率,杜绝无证售房、重复销售。实行“一条龙”、“一站式”窗口服务,继续举办全市春、秋两次大型房交会和各种类型的区域性房交会,为群众买放心房服务。积极培育、规范房屋租赁市场,强化房屋租赁登记备案制度,全年新办房屋租赁登记300万平方米,比2002年翻一番。大力规范、发展中介服务,继续开展“放心中介”和反不正当竞争承诺活动,建立中介企业及执业人员信用档案,并对社会公开查询,促进市场诚信的建立。加强产权登记工作,完成商品房产权补登600万平方米,新发权属证件,做到房、地两证齐发,促进存量房入市流通。大力推进物业管理健康发展。全年新增物业管理面积500万平方米。强化商品住宅共用部位维修基金的归集和使用管理,新建住宅小区要全部建立共用部位维修基金,全年归集1亿元以上。加大房屋拆迁管理、服务力度,全年房屋拆迁面积200万平方米。
二是大力推进住房货币分配,实施住房社会保障工程,加快公有住房改革步伐,实现住房制度改革的新突破。以创新的思路积极推进住房货币分配,全年住房货币分配完成指标比2002年提高20%。对2.3万名职工实施住房货币分配,发放住房补贴6亿元,带动个人出资18亿元,促进商品房销售近100万平方米。实行住房货币分配与企业自管产出售相结合,在有条件的单位、系统进行以现住房产权冲抵职工住房货币补贴的试点,力争全年实现10万平方米、启动1600户。大力推动市级机关和事业单位住房货币分配,机关和全额事业单位的“新人”在2003年全面建立起补充住房公积金制度,鼓励有条件的市级机关和全额事业单位利用自有资金先行实施住房货币分配。加快建立住房社会保障体系。继续为1.8万余户最低收入居民家庭核减租金,并将其租住的100万平方米公有住房转为廉租住房,纳入住房社会保障体系;建立专项基金收购存量房转为廉租房。向“双困”家庭定向出租、出售。规范发展合作建房,县镇合作建房全年开工30万平方米,竣工15万平方米,解决1900户中低收入职工住房问题。
三是巩固危改成果,发挥房管行业优势,实施公房维修改造工程,搞好风貌建筑开发保护,在解决群众住房难点、热点问题上实现新突破。
以解决群众住房难点、热点问题为重点,集中有限资金,开展三大专项维修工程,解决群众的住房实际问题。一是电线改造工程。完成震前350万平方米住宅楼房电线全面改造,使14万户居民受益。二是自来水抄表到户改造工程。更换4万户、200万平方米直管公产成套房屋自来水管。三是旧式楼房综合维修工程,对5000户、12万平方米旧式楼房进行整体综合维修,改善群众居住条件,保证居住安全。新增供热面积80万平方米,使房管系统供热总面积达到1400万平方米,占全市总量的20%以上。加大风貌建筑开发保护力度,发挥其文化、旅游资源优势,提升城市文化品位和层次。
四是实施房管法制工程,提前两年完成房地产法律体系“十五”建设目标,深化行政执法责任制,完善执法监督体系,实现房地产立法、执法的新突破。
起草制定《天津市风貌建筑管理规定》、《天津市城市房屋所有权登记管理条例》《天津市房地产中介服务管理规定》等3项法规,并制定一批相关配套的行业管理规范性文件,基本建立起较为完善的房地产法律体系,提前两年完成“十五”立法计划的目标。建立完善行政执法责任制,加大行业管理力度,依法查处各种违法违规行为,净化市场环境。
五是实施“科教兴局”工程,在房管信息技术、科研、教育资源整合等方面实现新突破。
全力打造“数字房管”,2003年1月1日全面实施商品房网上销售管理,6月底建成办公自动化系统,完成政务网站的升级改造,建成综合的天津市房地产资源数据库平台,年底建成市场、拆迁、物业、房管和直管公房管理等5个业务子系统,完成专网建设;建成领导决策支持系统,交易信息网站,打造全新的房地产管理电子窗口,启动房地产资源数据库,形成“三网一库”为核心的“数字房管”。
六是积极投入海河综合开发改造,实施古文化街海河楼商贸区开发建设工程,实现盘活资产,经营城市的新突破。认真落实市委实施海河综合开发改造的战略部署,以对市委、市政府负责,对天津人民负责的态度,高速度、快节奏地开展工作。按照打造世界名河的要求坚持高标准设计,高标准建设,把古文化街海河楼商贸区开发改造项目建设好、管理好、经营好,精心打造成天津的美景名胜,使之成为海河沿岸集经济、文化、景观于一体的璀璨明珠,向天津人民交一份满意答卷。
王明浩:天津城乡建设研究所所长
天津今年房地产行业发展一定会好于去年,原因有四:
1、海河开发带来新的契机。如今广东、浙江、上海、北京、东北等地的投资商开发商在本地市场相对饱和的情况下,都在寻找新的投资热点,已将关注的目光投向天津,因为天津的投资潜力很大。政府“将海河打造成世界名河”的主题已在国内外造成了巨大影响,会吸引国内外的投资商、开发商将投资重点转向天津,势必促进天津房地产市场的繁荣发展。
2、今年天津的危陋房屋的拆迁任务是200万平方米,这其中相当一部分来自海河两岸开发拆迁。这部分居民通过拆迁获得的补偿很大一部分还会用来改善目前的居住条件,从而拉动今年的房地产市场。
3、房管部门今年将以创新的思路积极推进住房货币分配,计划2003年住房货币分配完成指标比2002年提高20%,发放住房补贴6亿元。并将采取措施激励企事业单位加大货币分配的力度和步伐。而如今年龄在25-35岁之间的住宅主力消费层很大一部分都在享受货币分配的范围之内,他们平均每人可以分配到5万元左右,他们再利用自己的积蓄,通过贷款,实现居住条件的改善的同时,将极大地拉动住宅消费的水平。
4、目前天津百姓最大的消费需求还是住宅消费,在未来10年内,改善居住条件仍将是广大居民生活中的头等大事。
徐树山:天津津东地产集团董事长
天津的市场发展一直比较平稳,应该说没有泡沫。今年的市场一样也不会有大起大落,市场的焦点将是改善型和新增需求为主。
津东明年开发量在50万平方米左右,分布在四个区域,规模不算大也不算小,我们力求在掌握各个区域的市场需求的基础上,开发适应这个区域市场的产品,同时做大做好“津东米兰”这个品牌。
天津津投房地产金厦发展股份有限公司董事长:
去年上半年,天津的房地产市场曾出现过一段时期的成交萎缩,但下半年,通过主管部门的一系列举措,加上党的十六大、市委八届三次全会的胜利召开,房地产支柱产业的地位被进一步加强,海河两岸综合治理工程的开工,为天津的房地产市场注入了新的活力,8月份以后出现了强劲反弹。
从去年的统计数据看,均价在3000元/平方米以下的商品房的销售在减少,而均价在3000元/平方米以上的商品房则出现了较大幅度的上升,这至少说明了几个问题:
1、居民的消费承受能力上升了,住宅消费理念在提升;
2、消费者的住宅消费呈现出追新的潮流,住房更新的周期在缩短;
3、以后开发商大面积开发2000元/平方米左右的商品房需要重新审视市场,会面临到底是开发广种博收的普通住宅还是开发消费金字塔中上层的精品住宅之间谨慎选择。
以往百姓购房最关注的是地段、价格、房型,间或考虑一下物业管理,但今后百姓购房首先会选择环境,包括居住地周边的交通状况、生活配套设施,小区内的景观、绿化,小区业主的文化层次等。这方面的问题政府通过出台了相关的管理制度措施(如准入证等)来制约,开发商通过对政策的理解执行和对消费者购房需求的研究,理念更新,市场双方基本达到了统一的认识。
因为房地产行业是一个资金密集行业,随着市场的成熟,传统的找地、跑前期、盖房、卖房的模式将受到市场发展的限制而逐渐落伍,而体制变化、机制创新、资本运营的理念将是一个新的发展方向,只有通过重组、并购等资本运营手段,天津的房地产企业的实力才能真正增强,才会取得更大的发展,目前金厦正在做这方面的尝试。
张兆胜:弘泽建设集团总裁
去年的房地产市场保持了良好的发展势头,相信今年在此基础上会有更大的发展。
天津的市场与北京、上海、广州等地有极大的区别,那些城市或是在吸引全国的资金和消费,或是吸引了一个省的资金和消费,因此不能同等类比。天津的消费主体还是本地的长住居民,因此,明年2000-3000元/平方米的普通住宅仍将是消费的主流。
消费者购房如今不仅考虑地点和装修是否豪华,更关心的是居住的舒适度,如今轻轨、地铁沿线、超市周边显现出的极大吸引力就充分说明了这一点。
天津实施的一系列公共设施的建设,如河流改造,轻轨、地铁建设,道路的拓宽改造,都使天津的生活质量发生了很大的变化,在向国际化大都市的目标迈进。
尤其是海河两岸的改造,不但带动了住宅的消费,更将推动商业房地产的发展。一方面促进天津房地产产业结构的完善,另一方面,目前天津的商业竞争还不激烈,价格还有下降空间。大力发展商业,会促进商业竞争,促使价格下降,促进消费者购买能力增强。
值得注意的是,天津真正的高质量的精品房还比较少,另外天津的二手房市场还不够活跃,成交量比较低,直接导致的就是百姓住房的换手率低,旧房卖不出去必然限制新房的购买。天津的二手房市场真正活跃起来,天津的市场潜力才能真正显现出来。