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上海、北京等房地产一级市场很早就有商品房开发结构过于向高档房倾斜,中低档住宅开发不足,楼市结构失衡的论调;而建议要积极引导开发商多建中价位住宅,避免结构失调。反观天津楼市,安居型住宅仍占主体,正逐步向改善型过渡,两年前自TOWNHOUSE的概念进入天津,“高档房”这个词汇才频繁地出现在天津住宅市场的词典里,如果说天津房地产市场是一个不规则的金字塔的话,那么高档房就是塔尖部分,站在塔尖上的人会看到更多更美的风景,纵观天津住宅市场,谁又在塔尖上尽情起舞呢?
开发商:塔尖起舞慎重选择
目前,随着本市危改进入尾声,住房的市场结构已经发生改变,消费者对住房的要求不仅仅停留在价格上,更多的注重区位、环境等品质要求,部分开发商也逐渐地随着市场的变化进入高档住宅的开发,对于高档项目的成功开发是一个开发商水平的显现,正如一位开发商所说,做高档产品永远是开发商追求的一个目标。但是,对于高档房的开发,更多的开发商还是抱着谨慎的态度。
某开发公司的一位企划经理对记者说,对于高档房的开发,主要取决于两个方面,首先是对市场的准确判断,当经过市场调研,知道高档房的容量还没有饱和,而且在这方面自身有绝对优势的时候;一是开发成本的预算,当拿到一块地,去做成本预算,成本预算比较高的时候,也就是高档房由价格体现的时候,就做高档房,当然,这必须是在第一前提成立的前提下,如果第一前提不成立,也不可能去做成高档产品,有可能进行土地储备,等待时机。
而顺驰集团董事长孙宏斌谈起高档房更加谨慎,他说,顺驰是看市场的需求来做产品,高档房是一个概念很模糊的东西,顺驰追求的是价值、价格比,让消费者买一分钱的东西值一分钱;而不是刻意追求高档的产品。他还说,天津的高档项目少,这就说明天津在这方面有很大的潜力。
立达公司总经理钱伟荣认为,天津的高档房还是有一定的市场需求的,她形象地把做高档房比作一位美女,美女真正美的地方在“神韵”,因而她提出了高档房的“软件价值”应该占60%—70%,因此维持高档房的寿命就显得很重要,否则开发商就自己砸了自己的招牌;“立达”一直在这方面努力,如果自己感到没有达到应有的水准,是不轻易“跨步过壕沟”的。
仁爱集团的魏仲明还提到了高档房的高契税问题,由于这方面的制约,也成了开发商高档房投资所担心的一个风险。
高价格、高利润、高风险是高档房的三个明显的特征,在天津高档房的消费群体还不是很鲜明显现的时候,虽然有高利润的诱惑,更多的还是考虑到高风险的因素。正如一位开发商所说,高档房是个性化很强的产品,一旦空置将永远空置。
消费者:金字塔尖若隐若现
消费者对住房的要求必然遵循这样的规律:首先是安居,能有一个起码的安全居住的场所,其次是改善,当改善满足后就向享受型发展,然后是不满足,要求更高层次的享受。
冯仑对高档房的消费者有一段言论:在中国,买得起房尤其是中高档房的,主要还是社会中的积极人群,多数收入高见识广、有身份有面子。买高档房子的人更不一般,其见识、其能量绝非寻常人可比,不少人不仅不是弱势,反而是“强势”。
对于这部分人群,财富是明显的标志,他们购房的目的更多的是精神需要,更注重的是服务和品质,而不是成本。本市一位不愿透露姓名的广告公司老总,对记者说了她对高档房消费的看法,她说,当物质积累到一定程度的时候,她更注重一种精神的需要,一种安全感、社会认同感和自尊感,而高档的居所无疑使她有一种精神上的满足。她还说,当她有需求的时候,她就选择消费,不会受价格的左右而等待,住房消费在她的日常消费中并不是作为一件很大的预算出现。
天津市房地产经济学会副秘书长刘玉录教授对高档房的消费者分析说,2002年天津市立项的别墅和公寓项目销售量占商品房总销售量的10%左右,就这个比例而言,说明天津的高档房有效供给量并不是很高,还有上升空间;但是,由于天津地域文化、商业文化以及民营经济的产业升级不到位等影响,使高档房的有效需求量也不是很高,市场潜力是存在的,还有必要进一步培养。
高收入、高消费人群自然是高档房的主力消费者,是金字塔尖上的尽情“舞者”。但是在天津房地产市场,他们不以一种气候征象出现的时候,无疑又加重了开发商的风险。
未来趋势:完美塔尖娱者自舞
有业内人士把天津的房地产市场比作是一个不规则的“葫芦”形,高档房是“葫芦”上逐渐削细的一段“藤”,天津的大部分高档房是在做“藤根”的一部分,这一部分相对来说也是高档房,但风险少了很多;而“藤”上的那一部分是真正的高档房,只有极少数的企业凭借自身的素质,把产品做到了极致。就目前的天津居住情况来看,这是有一定道理的。
随着中国经济的持续增长,特别是天津经济持续两位数的增长,必然会导致新富裕阶层的发展和壮大,进而扩大对高档房的需求。随着需求量的加大,“藤根”部分会进一步向上膨胀,带动“藤”尖部分。
另一方面,中国房地产仍有很大的发展空间,二三十年的高速发展也是可能的,风险肯定主要集中在高端市场上,低端市场仍会供不应求。20年之内,中国城市要转移进来的人口有4亿到5亿人,如果按4个人一套房子计算,将要在未来20年之内提供上亿套房子,如果按照这个需求估算,假设把它平摊到每一年,可能至少需要5到6亿平方米的开工量才能满足这个需求。但现在中国每一年的开工面积大概是3亿平方米左右,还远远没有达到要求。特别是天津近年来城镇化进程的加快,必然会使低端市场进一步扩张,它也自然会带动中高端市场的发育。
另外,随着本市海河改造等刺激经济的政策出台,也会使高档房消费者的活动半径有效地向天津移动;同时,本市对房屋市场的一些政策的出台,也必然会刺激二级市场,进而作用于高档房市场。
刘教授还分析说,本市危改后期,处于产业升级的考虑,我市总体高档住宅的开发还是“学习型”,缺少真正适合天津地域特点的项目,一些高端产品在天津还是空白,市场需要进行有意识的引导,需要形成自己主流高档房的开发模式;相对于一线城市,天津的市场潜力还是很大的。
随着天津房地产市场的进一步完善,高档房的有效需求量必然会加大,但是,“塔尖现象”永远不会消失,真正的高档房产品最终会走向惟一性、稀缺性和艺术化,这种产品的享受者,是塔尖上尽情的舞者。