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超前期物业管理是指房地产开发企业在房产出售之前委托物业管理公司对在建工程进行的相关物业管理。超前期物业管理合同以下简称“物业管理合同”和超前期物业管理顾问合同(以下简称“物业管理顾问合同”)就其性质而言是委托合同。由于委托合同的特殊性质以及委托方是强势的开发商,为保护受托物业管理公司的合法权益,物业管理公司在物业管理合同及物业管理顾问合同的签订、履行过程中对以下几个问题应格外关注:
合同签订的前提
物业管理合同的委托方应当是被管理物业之开发商。由于物业开发商经常以项目公司形式出现,而项目公司又在人员等方面受其母公司的全面支配,所以母公司常以涉案物业开发商名义与物业管理公司进行缔约谈判并签订物业管理委托合同。建议物业管理公司在签订物业管理委托合同之前审查、确认委托方的合同主体资格。
合同的履行及确认
物业管理或物业管理顾问是物业管理公司在物业管理合同及物业管理顾问合同中约定的最主要的义务。在物业管理(顾问)合同纠纷中,如果物业管理公司向开发商追索物业管理(顾问)酬金,物业管理公司应首先对其已履约承担举证责任。
酬金的支付
物业管理公司受托进行物业管理(顾问)主要的利益体现在委托方物业管理(顾问)酬金的支付。为尽量避免由此生出的各种矛盾,建议物业管理公司在签订物业管理(顾问)合同之前认真分析各阶段的工作量,并将各阶段的工作量与物业管理(顾问)酬金各期的数额及支付日期相配比。在合同中明确约定:除非受托方违反合同约定,未充分履行本合同项下的管理(顾问)义务,委托方物业管理(顾问)酬金的支付独立于受托方合同履行进度。
企业名称、企业标识的正当使用及违约或侵权赔偿
在物业管理(顾问)合同中,物业管理公司通常允许开发商在广告宣传中正当使用物业管理公司的企业名称或企业标识。在物业管理公司是国际知名企业或其子公司时,开发商更是将允许物业管理公司的企业名称或企业标识在其房产销售、租赁广告宣传中正当使用作为物业管理(顾问)合同订立的重要条件。
为有效保护物业管理公司的商誉,建议物业管理公司在物业管理(顾问)合同中增加相应限制性条款,即如果开发商出现迟延支付物业管理酬金或其他严重违约行为(物业管理公司可明确列示违约情形),开发商应在前述违约行为发生之日起停止在广告宣传中使用物业管理公司的企业名称或企业标识,除非经物业管理公司书面确认可继续正当使用。如开发商违反前述约定使用物业管理公司企业名称或标识,应按一定标准承担赔偿责任。
任意解除合同之赔偿责任条款
《合同法》第410条规定了委托合同当事人的任意解除权,即“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由外,应当赔偿损失。”建议在物业管理(顾问)合同中直接约定行使任意解除权的赔偿标准,如按一期或一个月的物业管理酬金计。
合同生效条款
有时物业管理公司为使开发商按期支付物业管理酬金,在物业管理合同中约定:合同自开发商支付第一笔物业管理酬金时生效。物业管理公司本以为:开发商不付管理酬金,我就不提供管理服务。按物业管理合同约定,如果开发商支付首期管理酬金在先,物业管理公司履约在后,前述合同生效条款还“勉强”适用。可问题是很多物业管理合同约定,物业管理公司进行物业管理在先,一定时段后开发商才支付第一笔管理酬金。这样,物业管理公司先“履约”,如果开发商拒不支付第一笔物业管理酬金,按合同生效条款之约定,合同还未生效。其实,《合同法》第66条、67条规定的先履行抗辩权,同时履行权足以解决物业管理公司的顾虑,没有必要在物业管理(顾问)合同中为自己设定自杀性条款。