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日前从“2002年深圳房地产市场回顾暨2003年前瞻新闻发布会”上获悉,深圳楼市2002年的新增供应量创历史新高,市场压力增大。但是由于市场迎来了利息降低等政策利好,同时开发商运用各种营销手段积极推广楼盘,刺激消费,带动了深圳楼市的成交面积首次突破了700万平方米大关,达到700.28万平方米,比前年增长了23%;置业者可承受的均价也达到了每平方米4950元。
需求与供给矛盾突出
2002年,深圳楼市供给过量已经成为不争的事实。部分企事业单位的存量土地在利益驱动下纷纷入市,是造成供应增长的重要因素。深圳中原策划总监玉家雄表示,受国家宏观经济、房地产产业形势和宏观政策的影响,2002年深圳市政府出让土地的面积比全年土地计划出让面积少了164.7万平方米,共出让土地15宗,出让面积616,130.6平方米,比2001年的999,205.8平方米减少383,075.2平方米;而企业转让土地则由前年的24宗上升到去年的28宗,转让面积由2001年度的343,365.4平方米增长到2002年度的610,193.7平方米。企业转让的土地占到了整个土地市场的49.8%。据预测,今年政府在土地供应方面将更谨慎,企事业单位方面的土地转让将占到更加大的份额。
呈现多元化投资局势
另一方面,房地产开发的高额利润,吸引了大批其他行业的企业转向房地产开发,资金不断流入房地产开发行业,特别是一些主营业务不佳、手中有大量现金的公司开始将主业转向房地产业,这就导致资金供给总量的增加。在日趋激烈的市场竞争中,房地产行业的市场压力已经显现。2002年上市公司中期业绩报告显示,在沪深股市69家房地产类上市公司中,多家公司的业绩出现下滑,仅有22家增长,而平均每股收益率和净资产收益率也呈现逐年下降的趋势。
豪宅压力不减
今年的供需失衡状况主要反映在高端市场方面。2002年是深圳的“豪宅年”,而豪宅的一个重要指标就是单位面积大,深圳今年中大面积单位的供应量明显增大。根据深圳中原公司的统计数据,2002年深圳供应的中大面积单位明显上升,面积在120平方米到160平方米之间的单位占到整个市场供应量的38.27%,而160平方米以上的单位也占到了10.62%,也就是说,面积在120平方米以上的单位占到整个供应量的将近一半。而从需求的情况来看,深圳目前以2房和3房的需求占主导。由于楼价过高,消费者对120平方米以上的中大户型单位需求不大,中大户型单位的需求量只占市场总需求量的16.84%。从成交量上来看,120平方米以上的户型也只占到总成交量的24.49%。
从价格上看,2002年深圳房地产的均价达到6921元/平方米,居于全国前列,其中均价6000元/平方米以上的单位占到了51.5%。而从消费者对价格的承受能力来看,深圳置业者能够承受的均价为4950元/平方米。由于承受能力较低,所以2002年的高端市场出现了严重的需求不足的局面。据中原公司总经理李耀智介绍,2002年市场的实际成交面积以中小户型单位为主,市场的实际承受区间在每平方米4000元~6000元之间,6000元/平方米以上的单位的成交量只占到实际成交量的39.9%,高端市场压力不小。
理性调整已成必然
据了解,一电器公司的年利润竟然和一个销售面积不足5万平方米的楼盘相当,而这个电器公司是一个年销售额近百亿的电器公司。面对更加理性和成熟的消费者,2003年似乎是很多发展商寄予希望而又感到畏惧的一年。在2002年地产市场高速增长的态势下,很多去年开盘的楼盘都把销售期延长到了今年,能像往年那样快速销售的楼盘已经非常少见了,而即使是全部售完的楼盘,其利润也大大低于当初的估计。
对于很多发展商来说,市场发展态势似乎更加不确定。不过,好在我们听到了更多理性的声音,“豪宅风暴”洗礼后的发展商开始用一种更加平和的心态来看待消费者。李耀智表示,今年市场供应将逐步回归理性,虽然中大面积的高端住宅仍然会是市场供应的主流,但是一些中小面积的平价单位则会成为市场需求的主体。很多发展商也会适当地调整自己的发展策略,2003年将成为发展商心态的“调整年”。