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序:杭州房地产市场是否已出现了泡沫?今年的市场走势又将会如何?这是目前杭州房地产界与消费者最为关心的问题。本人根据十多年从事房地产工作的经历,形成了一些自己的想法供大家指正、交流。
现在社会上有这样一种观点:杭州的商品房空置率越来越高了,在某些新建小区这一比例甚至达到了30%以上。但实际上这部分所谓的空置房早已被业主买走,只是未投入使用,因此我认为像这类房子并不是真正的空置房,只能称其为“空心房”,这是相对于已投入使用的实心房而言的。
与空心房有着本质的区别,空置房是指积压在开发商手中的剩余商品房。这种真正意义上的空置房在杭州并不多,只出现于个别楼盘中,属于一种结构型的空置,如某些设计落后、功能不完善的写字楼和大进深大面积的商铺。商品住宅的空置率非常低,实际上目前在杭州即使是很差的住宅,只要价格合理也能很快卖出去。因此杭州的商品房空置率可以说处在一个极低的位置上。
房地产泡沫与两者都有关,但更偏重于与开发商有关的空置房。
空心是一种利益的平衡
房子因其不同的使用方式,它的价值表现形式也会不同。如出租的住宅,租金就是房产的使用成本,要是商业性用房,租金或房价就变成了一种资本的投入,如果经营得当还可以赢利,所以说使用使房子的价值提高。
那么为什么会有那么多的购房者选择了空心呢?由于市场大环境的利好,有些投资者认为,将房子转手卖出会比自用更有利可图。这样的话,如果他将房子出租变成实心房,虽然可以得到一部分的租金收入,但会对他今后的出售造成不小的损失,大家都知道,一套新房会比一套已使用过的旧房更值钱。房子租赁本身也会带给他一些麻烦,因此只要在他经济能力可以承受的情况下,很多人会选择将房子空心。所以让房子空心是投资者对宏观经济作出判断后的一种选择,是一种利益的平衡。
这种空心房现象在杭州的每个区域都有,但比较明显的是郊区,这也是合情合理的,在城市化的过程中,城市外围的房产的开发量会远远大于市中心。
把老虎送进笼子
城市里大量空心房的出现,使有关人士越来越担心,它们放量上市,就是老虎出笼的日子。这其实是对未来市场是否有泡沫的担心。
其实,这批房子都分散在投资者手中,投资者做出出售与否的判断是基于对整个经济大环境的考虑,目前我国的经济增长速度每年均保持在8%左右,杭州市以及整个浙江省的经济增长速度也处在一个不错的水平上,宏观经济在整体上是积极向上的。我可以大胆地预计今年的房地产价格涨幅又将是两位数的,不见得会低于去年,杭州房地产业还远远未到进行大幅调整的阶段,所以我们大可不必担心这些空心房会一下子涌入市场。
房地产业的发展在很大程度上得力于金融机构的“助销”,如果政府想要解决“空心房”其实也很简单,只要降低住房的按揭贷款成数,对抑制投资购房立即就可以起到立竿见影的效果,但国家并没有这么做,因为现在的情形还远未到必须采取这种措施的程度。
国家对房地产业的宏观调控也主要集中在开发阶段,规范开发商的开发行为,对企业的整体实力提出了更高的要求,这些都有利于今后房地产业的健康发展,这是一种防患于未然的举措,并不说明房地产业目前就已形成了巨大的泡沫。
房价高不高,关键看供求关系
近年来,杭州市向外扩张的脚步越来越大,城市外围的房地产开发量明显比市中心要高出一大块。今年政府预计推出的3000亩商品房开发用地也大多集中在城市外围。原来商品房开发地块比较单一,人们往往会说“××地块是今年最具潜力的”,而现在则更侧重于多极化的发展,在城市的四周都有不错的开发项目,只能说是某一类的投资者更适合于某一区域的房产,如何选择完全取决于购买者的意念。
与此同时,市政府在城市内涵的提升上投入了大量的资金,道路的改造、西湖新景区的建设、城市生态环境的治理都会在很大程度上提升杭州的品质。经常说“× ×商标”的无形资产是多少,“××企业”的无形资产是多少,其实城市也有它的无形资产。这些因素都会促进杭州房价的上升。
浙江省的杭州市,也不同于上海等直辖市,从某种意义上来说,杭州属于整个浙江省,杭州是整个浙江省的“市中心”。浙江省是一个相对富裕的省份,民营经济发达,个人可支配资产在全国名列前茅,从这个角度来看,近年来房价上涨有充分的内在动力。
健康的泡沫是市场的润滑剂
近来,很多人都在讨论房地产市场的泡沫问题。我的观点是,市场有没有泡沫?有!但这是一种良性的、健康的泡沫。
房地产业是整个国民经济的“晴雨表”,只要是房地产业的发展对其他经济起到了带动而不是制约的作用,那么这个市场还是健康的。从目前来看,虽然有很多业外的大企业集团纷纷进军房地产业,但我们并没有看到哪一个行业因此而没落下去了,不仅如此,房地产业的发展还带动了许多相关产业如建筑业、钢铁、家电等行业的发展。房地产业的发展在富了一批人的同时,也富了环境,富了地方政府。地方政府有了钱,才能推动城市的建设、贫困人口的资助、社会保障体系的完善,城市的总体环境因房地产业的发展得到了改善。
所以说,很难从单独的某一个角度去看待房地产泡沫问题。现在很多人都觉得这个市场有泡沫,这主要是购买力的问题,一样东西如果大家都买得起,就不存在泡沫,但是我不敢想象一个完全没有泡沫的经济,那是一种死经济。
“住在杭州”会离老百姓越来越近
我们的市场经济仍处于一个初级阶段,很多市场能动性还不为人们所发现,还有很多市场运行过程中自发形成的因素不为企业、政府所掌握。近年来的确出现了普通百姓购房能力下降的问题,但这只是一种暂时的现象,每一种产品都有不同的消费群,不能完全从一般居民的购买力来认定房地产市场是否有泡沫。
当市场进一步完善后,这些问题就可以迎刃而解了。例如前几年的经济适用房建设步入了误区,一味地追求大面积、豪华配套,使之成了一种让某些人有利可图的廉价商品房,开着私家车来购房的有之,炒卖经济适用房的有之,普通老百姓反而只能望房兴叹。市政府最近对此做出了调整,在今年的市场供应中会在增大供应量的同时减小套房面积,使经济适用房成为名副其实的经济房。同时旧城改造也会改善一些无力购房的困难群体的居住条件。这些都会逐步改善普通老百姓的居住条件,相信随着市场机制的完善,类似的政策还会相应出台。