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2002年对于杭州房地产市场而言可谓是风起云涌,房价一路走高,再看看二手房成交数量,让人大跌眼镜,比去年同期又有所增长,且增长率近50%。回顾2002年,众多因素导致此结果,因此在业内流传甚广的房地产“杭州现象”在二手房交易上也呈现以下几大特征:成交大幅放量、均价上扬、套均面积增大;私房明显上升;涨幅近郊比市中心快;二手房高价不高质。
——成交大幅放量,均价上扬、套均面积增大。
据杭州市房地产交易市场数据统计,2002年(1—10月)二手房买卖成交总金额为24.49亿元,比去年增长165%,成交均价为3688.97元/平方米,比2001年3111.11元/平方米增长较多。据公众房网统计信息,2001年成交套均面积约为54.13平方米,2002年成交套均面积约为70.22平方米,年总成交套数近万套,比2001年的成交总量6000多套有明显增长。
针对以上数据,我们不难看出,二手房成交情况在2002年是红红火火的,这与整个宏观环境有密切联系。2002年初杭州市正式取消房改房上市审批手续,为房改房上市彻底扫清障碍;事隔不久,中国银行下调房贷利率,使得房市在金融面上有了很大的利好;政府进一步降低房产交易税费,将以往的交易手续费由交易金额的0.5%下调至买卖双方各缴3元/平方米。这一连串的利好政策鼓舞了已经进入或准备进入房产市场的消费群体,随之而来的5月份房交会造成了二手房成交的高潮,创出了成交量新高,同时也给市场造成了明显供不应求的局面,房交会过后房价一路看涨,甚至有些卖家挂牌价直逼新房。
——私房成交数量明显上升,房改房成交数量有所下降
在2002年10月份的房交会后有这样的论调——“二手房中,九成是新房”,认为这是投资客在吐货的表现。根据杭州房地产交易所统计数据显示:2002年二手房成交量与2001年相比明显上升;与2001年相比有明显不同的是——私房成交量远高于房改房成交量。这其中当然有部分为投资客所为,但细究其构成因素,可发现这并不是主流。杭州的房地产开发与房改政策基本同步,从1995年以后才开始大踏步推进,而新建商品房均为私房性质,竣工交房、产权办理齐全一个周期下来,新建商品房再投入市场需在2001年至2002年,所以在二手房市场新房指数偏高;另一方面,随新房与二手房置换税费的优惠、手续的便捷,人们改善生活的需求明显上升,因而卖旧房买新房成为相当部分私房出售者的连动行为。2002年,房改房成交数量明显下降,也是与政府不再实施实物分房,房改房总量基本不增加有相当关联;另一方面,房改房交易过一次后再进入市场就是私房性质了,所以整个二手房交易中呈现出私房成交数量上升,房改房越来越少的趋势。
1995年以后建造的房产,大部分建筑面积在70平方米以上,房屋质量也有相应提高,这部分房源成交量加大,提升了成交套均面积,相应套均总价也随之升高。
——区域价格涨幅不平衡,近郊涨得比市中心快
从2002年整个杭州区块来分析,二手房价格普遍上涨,从不同区域来看涨幅出现较大差异。与2001年相比较,市中心地块涨幅约在500元/平方米,而城西蒋村、三墩及城东部分区块涨幅达1000元/平方米,甚至个别楼盘还要高。分析原因有以下几点:
1.周边区域当初售价相对较低,随着大杭州概念的深化,以往的近郊已变为市中心区域,楼盘开发较新,无论市政配套还是小区环境都比原中心区域要好,因此涨幅空间较大;
2.市政规划轻轨或地铁的建造带动途经的地块价格飞涨,而市中心周边地区的房屋在当初销售时的不足之处就是交通不便利、设施配套不成熟等缺点,买入时价格较低;2002年政策的利好,二手房通过规划蓝图弥补这个缺憾,自然涨幅较大。
3.投资客购入房产较多为市中心周边区块新盘,2002年进入二手房市场套现率增高。
——供需结构不平衡,二手房价“高价不高质”;
2002年整个二手房市场的供求比都在1∶1.51—1∶1.87附近,但在不同区域、不同面积情况下,供求比有明显变化。据公众房网提供的信息,在城西建筑面积90—120平方米范围内供求比达到1∶5.2左右,而建筑面积在150平方米以上的房屋供求比在1∶0.66左右。可见供求结构不平衡是导致区域价格上涨的原因之一;同区域不同质量房产房价一样高,在城西也较为明显,如翠苑小区的住宅多为80年代末90年代初的旧房产,因其周边配套齐全,交通方便,再加上户型多为二室一厅,面积在60—80平方米左右,总价较低,而其单价却接近4800元/平方米,与1995年左右开发的蒋村商住区部分楼盘同价,但其无论从质量、户型结构合理性以及小区环境来讲都不能与新楼盘相比,因此,供需结构的不平衡造成了“高价不高质”的杭州房产现象。
展望2003年二手房市,杭州二手房有其本身的特殊性,因而市区内的旧二手房与周边地区的新二手房价位都不会走低。
作为全国人均GDP位居全国前茅的省会城市杭州,除拥有得天独厚的地域特性和经济文化中心的位置外,周边县市经济发达,每年有6—8万外来人口进杭落户。老城区的狭窄、交通的滞后和每年对住房需求量的上升成为一对尚未解决的矛盾,因而市区二手房的稀缺性决定了其房价的坚挺;加之老城区改造即将结束,改造成本大,使得市中心地段二手房价在2003年不会走低。再看周边地段新建房产,户型较好,小区环境幽雅,近几年市政规划和配套紧接跟上,房产品质总体有所提升,二手房价位也不会走低。只有一些价高质不高的陈旧房产,尤其是处于城郊接合部,其环境较差、户型不够合理,又面临今后几年大批量经济适用房及低价位房将不断上市的冲击,价格有可能回落。