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戴德梁行:北京甲级写字楼市场总体表现稳中有降
今年以来,北京甲级写字楼市场总体表现稳中有降。尽管新增供应较前几年明显下降,但受世界经济增长放缓的影响,需求动力不足,特别是跨国公司需求乏力,市场交易表现较为平淡,租金和售价稳中有降。
本季度有一个新项目——国航大厦进入市场,新增办公面积为5万平方米,使北京甲级写字楼总存量上升至291万平方米,使朝阳区在北京甲级写字楼市场所占份额上升至58%。
2002年第四季度北京甲级写字楼市场租金指数为78.9,比第三季度下降了1.6%。2002年第四季度北京甲级写字楼市场平均空置率为15.3%,比第三季度下降了0.7个百分点。空置率从第一季度的16.6%逐步下降至本季度的15.3%,但与2001年相比,空置率有所上升,全年平均空置率为15.9%,高于2001年13.4%的平均水平。销售方面,售价指数为125.1,比第三季度下降了2.4%。
戴德梁行认为,尽管世界经济的发展及国际形势较难预测,在本土高速经济增长和加入WTO双重利好的带动下,国内企业的实力将进一步加强,其对甲级写字楼的需求将有所提高。随着中国对外开放的进一步扩大,国外企业在中国的业务将进一步扩展,其对甲级写字楼的需求也将有所增长。因此,未来北京的甲级写字楼仍有一定的发展空间。随着CBD、金融街以及中关村等地区的建设,2004年后北京甲级写字楼供应将出现较大增长,但明年进入市场的甲级写字楼项目有限,短期内对市场不会造成明显的冲击。明年北京甲级写字楼市场发展将保持平稳态势,价格将不会出现明显波动。
中关村写字楼商会:持续调整孕育价格回归
由于加入WTO的时间短暂,因此这一重大利好因素对中关村写字楼市场的影响尚不显著。而伴随着市场供应的迅速增长及IT等高科技行业的持续低迷,中关村写字楼的空置率也有所上升。
从2001年3月到2002年9月共7个季度中关村写字楼租金指数和中关村写字楼价格指数的数据和走势图来看,中关村写字楼租金指数上下波动不超过4个点,表现比较稳定;在2001年第二季度6月和2002年第一季度出现相对显著的4个点的跌幅,之后的下一个季度基本能够快速回升;不过一个明显的趋势是,每次的高点和低点都处于缓慢下移的过程中,显示中关村地区的写字楼租金水平存在缓慢下降的趋势,在新的刺激因素出现以前,这种趋势有继续的可能。由于2002年第三季度供出租的写字楼面积较第二季度有所增加,而中关村企业对办公楼的租赁需求并未有太大增加,本季度租价指数并未延续第二季度上升趋势,而有所下降。
与之相对的是,中关村写字楼价格指数除了在2001年第二季度6月小幅下跌1.20点外,之后连
续保持了5个季度的稳步走高,其上升速度在2001年第三季度、第四季度、2002年第一季度保持了0.6点的较高上升速度后,在2002年第二季度升速有所回落,为0.18点;2002年第三季度售价指数继续增高,达到100.92点的阶段最高。这显示中关村写字楼销售价格目前处于稳步走高过程。
中关村地区的写字楼在租价上保持了平稳态势,不过其总体趋势处于下降,而且上下波动幅度相对较大。中关村写字楼商会认为,随着中关村写字楼供给的增加,以及越来越多的中小企业倾向于自己购买写字楼、而不是去租写字楼,推动中关村写字楼整体租赁价格继续下滑,甚至在第四季度有加速下跌的可能。