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冬季是房地产市场的盘点阶段,在此期间进行房地产市场的调查研究,一方面可以总结过去一年房地产市场的发展历程,另一方面可以准确地把握开发商的供应特点和购房者的需求特点,并能够预测今后一段时间房地产市场的发展态势。
北京大视野社会经济调查有限公司在进入冬季之后,进行了“2002年北京消费者购房需求研究”的市场调研。此次调研从北京市总体购房者的角度出发,对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究,并从不同角度界定了几个重要的购房群体。
本次调研的对象为最近一年内有购房意向并且具有购买能力,在购房行为中处于决策或能够提供重要意见的角色群体。“大视野调查”对这一群体进行了深入调查,从消费者需求的角度,发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。
一、交通配套成为购房者最关注的问题
工作是人们最重要的生活内容,调查表明,他们不希望被居住地点至工作地点不便的交通所困扰。因此,绝大多数购房者在对将来生活区域的配套设施的重视程度上,将交通配套放在了最重要的位置,这二比例达到了68.5%;同时也有相当比例的购房者认为交通配套是居住区域比较重要的配套设施,这一比例为18.2%。事实上,交通状况是衡量地理位置好坏的重要指标,那么购房者对交通配套的极大关注也就说明了地理位置对一个楼盘项目的重要作用,楼盘的地段在很大程度上影响着购房者的选择。因此对于开发商而言,在开发楼盘项目时,仍要精心选择地理位置。
除此之外,对医务配套、教育文化配套和商业配套的关注程度也较高,认为以上三项设施是居住区域重要配套设施的购房者所占的比例分别为51.7%、45.3%和36.9%。以上三项配套设施与人们的生活息息相关,购房者对此关注程度较高,可以看出,人们对生活的方便性要求已经提上了日程。
但是,对其他配套如自然景观、园林景观、娱乐配套、商务配套等的关注程度并不很高,选择以上设施是居住区域重要配套设施的购房者所占的比例均在25%以下。然而,40%以上的购房者在购房时做出的权衡为在多付出成本的同时拥有优美的园林设计与优美的自然环境。这表明还是有相当一部分人有选择优美的园林设计与优美的自然环境的倾向,但是在众多的配套设施中,在有限的经济支出条件下,他只能将自己的为配套设施付出的成本,按照其重要性进行相应的投入,也就是说,购房者会对自己最重要的配套设施进行最多的投入,而会对自己最不重要的配套设施进行最少的投入或者不投入。
二、购房者对环境与房价关系的权衡
调查表明,受多方面因素的影响,购房者会在考虑居住环境及价格的基础上作出一定的选择,可以从以下几个方面来考察:
有45.1%的购房者倾向牺牲一定的房价、住房面积和自然环境来购置距市中心较近的居所,有37.2%的购房者倾向在保持房价、住房面积和自然环境的优势下,选择距离市城区很远的居所。属于前一种情况的购房者,他们大多数喜欢现代的、热闹的、开放的生活,购物和休闲娱乐是他们重要生活内容,他们为了能够迎合自己喜欢的生活方式,房价、住房面积和自然环境方面的优势过渡给了居所位置。
除此之外,还有相当一部分消费者,现代的、热闹的、开放的生活方式并不是他们所向往的,但工作是他们最主要的生活内容。为了方便工作,他们不得不将居住地点选择在工作地点附近。属于后一种情况的购房者,他们大多数喜欢宁静的、隐秘的、自然的生活,所以会将居所选在自然环境好的离城区很远的区域。同时,也有相当一部分购房者经济实力有限,选择距离城区很远的居所则更看重的是它的价格优势。
购房者倾向于在提高房价的同时选择优美的园林设计的比例为41.2%,倾向于在提高房价的同时选择优美的自然景观的比例为45.3%。这一调查结果表明,有相当一部分购房者喜欢拥有美丽的园林设计和自然景观,注重生活品位和居住环境。但是这其中有一部分购房者由于目前经济条件所限,只有放弃优美的园林设计和自然景观,选择房价较低的居所。但是可以预计,随着购房者经济实力的增强,会出现对优美的园林设计和自然景观的需求的增加。另外,还有一部分购房者对优美园林设计和自然景观并不关注,而对房价更加在乎,这部分购房者的比例大约为20.6%和22.6%。
倾向于选择高绿化率、低建筑密度而较高房价的购房者所占的比例分别为49.5%和45.6%,这一比例在所有房价过渡的环境因素中的比例最高,而不过多强调绿化率与建筑密度,更多在乎价格的购房者所占的比例分别仅为18.6%和20.1%,这充分说明购房者对居住环境和生活质量与舒适性方面有了更多的关注,消费者的住房观念更加科学化,同时也对房地产开发商提出了更高的要求,所以开发商开发的住房应该更具人性化。
三、重要购买人群的明显特征
投资型购房者。投资型购房者的年龄大多在26-45岁之间,并且处于事业的发展阶段或已经取得了一定成功。他们的收入水平较高,总体家庭平均月收入约为6150元,比所有购房者的平均收入高出1110元。同时投资型购房者有相当一部分有两处居所,相对于自住型购房者所拥有的两处或更多居所的比例要高,而且其居所全部是已购房屋,这又进一步说明投资者具有相当强的经济实力。多数投资型购房者认为购物和休闲娱乐是自己生活的主要内容,而且认为房地产投资在投资理财中,成为超越储蓄而处于第一重要的方式。他们的生活方式以个性的、简单的、隐秘的、舒适的、现代的而非豪华的、多元的生活方式为主。
郊区型购房者。我们暂且将意向购买市区边缘地带或郊区县地区居所的购房者称为郊区型购房者。调查表明,郊区型购房者主要由两部分人群组成。一部分是年轻人,他们的事业处于刚刚起步的阶段或者发展的初期阶段,他们的收入水平较低或者一般,家庭平均月收入水平在2000-5000元的占一半左右的比例,而5001-8000元的比例约为30%。他们一般只拥有一处居所,并且多是单位租用房或租用私人房。这部分年轻人将自己的大部分精力用于工作,其次也很注重娱乐。他们认为自己的事业发展仍需要一定的钱财,他们认为有必要进行一定的积蓄,所以储蓄是他们最重要的投资理财方式。他们推崇的生活方式是简单的、朴素的、宁静的、温馨的,但同时又是开放的而又不乏现代气息的生活方式。另外一部分郊区购房者是中老年人,他们中的多数人在事业上已经取得了一定成功,并且收入水平比较高。他们目前都拥有一处或两处居所,并且基本都是自己已经购买的。这部分人的主要生活内容是购物、健身、出游和休闲娱乐,他们很看重生活质量,他们的生活方式是朴素的、简单的、温馨的、宁静的、自然的,同时还希望是稳定的,所以他们的投资理财方式倾向于风险最小的储蓄。
享受型购房者。享受型购房者与其他购房者相比,他们更加关注生活质量、生活品位的提高。享受型购房者在年龄上没有什么明显的特征,大多数人在事业上已经取得了一定成功。收入水平较高,家庭平均月收入约为6292元,比总体购房者的平均月收入高出约1252元,而且他们现有的居所基本上都是自己购买的。享受型购房者追求的是宁静的、温馨的、隐秘的、自然的、稳定的生活方式,他们非常看重低密度、低容积率以及优美的园林带来的生活舒适感。除了工作以外,休闲娱乐和购物是他们重要的生活内容。在投资理财方面,他们不喜欢进行风险较大的投资方式,而是更多地采用储蓄和保险。
消费者是房地产住宅市场的主导力量,而消费者的住房需求在一定时期必然会呈现不同的特点与趋势。所以,对于要以“需求为导向”来开发房地产产品的房地产开发商来说,准确研究购房群体的特征、及时把握消费者的住房特点与趋势的变化具有至关重要的作用。而“大视野调查”房地产行业研究咨询部仍将继续致力于跟踪具有购房意向的消费者,研究他们的群体特征、住房需求及置业特点,为房地产开发商提供最及时、最准确的市场需求信息。
四、投资型购房者的置业特点及购买权衡
购房者的投资意识已经有所提升。从调查中发现,目前已经进行房地产投资的购房者的比例为10.9%,位于储蓄、保险和股票之后,处于投资理财方式的第四位,而今后倾向于选择房地产投资的购房者的比例为21.1%,并且将房地产投资作为第一投资理财方式的购房者的比例也占到了11.8%,仅排在储蓄之后,上升至投资理财方式的第二位。同时,意向进行房地产投资者占21.1%的比例与已进行房地产投资者占10.9%的比例之间存在一定的差距,这又说明可能存在相当一部分人群有投资房地产的倾向,但经济条件的限制使得他们又无法涉足该领域,但是可以预见今后随着个人经济实力的加强,一部分人会将投资理财方式转向房地产投资。
就目前涉足房地产投资的购房者,有68.4%的购房者都将新购房用于投资,26.3%的购房者则选择新房居住,旧房出租,只有5.3%的购房者会在购入新房之后,将旧房出售。
从调查结果来看,投资型购房者对居所的交通配套表现出了特别高的关注程度。投资型购房者与总体购房者对交通配套的关注程度相当,但是其中认为交通配套是最重要的配套设施的投资型购房者的比例高达77.0%,而总体购房者认为交通配套是最重要的配套设施的比例为68.5%,对交通配套设施的关注,从某种程度上来讲,也就是投资型购房者对房屋所处地理位置的看重。目前的绝大部分投资型购房者,在购房区域的选择上倾向于自然景观一般,房价较高但距离市区较近的地段。调查结果表明,目前的投资型购房者比较热衷的地段集中在东、北二环至五环之间的地段,尤其是交通相对优越的轻轨、高速公路、环线沿线地区。
同时,投资型购房者倾向于对中小户型的选择。人们在租房时,除了考虑地段、价格外,恐怕考虑最多的就是户型。从意向的投资情况来看,大约85%的投资型购房者会对一居室或两居室进行投资。