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近年,广州楼价持续整体下滑。去年上半年平均售价大约每平方米4400元左右。然而,某些地段的商用物业却逆市飘红,售价不但没有下滑,反而有所上涨。尤其一些商住一体物业,不但商铺卖价上扬,而且还带动住宅价格上行,销售进度也常能遥遥领先。
广州商铺价格凭什么抗跌?
市场热情膨胀
近两年来,广州市区内大卖场开业一家接着一家,气势也一家比一家大。虽然还没有一个具体的统计数据表明零售业为商铺发展商解决了多少难题,但业内有关人士初略估算,2001年和2002年,零售业新开分店的面积有十三四万平方米。由此带来的是,该地段的裙楼和纯商用物业成为抢手货,因为上述两种物业的周边都具有大量的居住人口,而且也适宜产品分类的零售业经营模式。例如广州天河区的天河北和海珠区的江南大道、前进路等,原来都曾经有不少裙楼和商用物业空置,任发展商绞尽脑汁也找不到好的出路,但几家大零售商一来,问题就解决了。现在,这些地方的裙楼和商用物业不但租金得到提升,而且售价也日渐高企,成为抢手货。
不仅如此,2003年广州零售商家的圈地扩张还将呈愈演愈烈之势。据悉,广百世纪超市下一步将增加2-3间分店,5年内预计在广州的分店达50家;新一佳将设定10家大卖场。信和集团在工业大道和机场路地块新开发的商用物业的项目将引入老牌连锁店好又多,面积都在上万平方米,此外,还要在南洲路扎根。百佳则远征到黄埔区的怡港花园;世纪联华超市也将陆续在广州其他区开设大卖场,并争取年内即开5-6家分店。沃尔玛明年亦选定天河落户……
国内外众多零售业商家在广州集中且又狂热地扩张,不仅激活了广州空置多年的商用物业,对目前正在报建的物业更产生了极大的刺激,投资者和开发商的热情一并为之膨胀。
租售价格高企
自从1996年2月广东省内第一家现代购物中心——天河城广场诞生之后,一站式购物商场已成广大市民日常生活首选。目前的天河城广场日均客流量保持在18-20万人次,若逢春节、国庆、元旦、圣诞节等节日,日客流量可高达65万人次!据了解,这几年落地广州的国内外几十家大零售商,基本上与天河城广场经营模式相似,呈持久火爆之势。
商铺经营的火爆催发商用物业租售价格的飚升。据统计,由于大卖场的影响,当红区域的商铺裙楼租售价已同步升高。如天河北路的临街商铺售价已达每平方米6万元,非临街亦在每平方米3-5万元之间,而位于广州市著名商业中心的上下九、农林下路、一德路等新老商铺,每平方米售价已上扬到12万元以上!月租价平均也不低于每平方米850-1200元,一块不足100平方米的临街商铺,月租价已达几万到十几万元!上、下九路的新开盘的商厦十甫名都,仅10月31日一天即成交3900万元!
一些早报建但未进行正常施工和新近赶着报建的商用物业建筑,都不约而同地加大开发力度,进入夜以继日施工状态。仍以天河区为例,正在日夜赶工的就有建筑面积达47万平方米亚洲最大的奥林匹克花园超级购物中心,规模更大于天河城广场的正佳广场,有着30层集购物、写字楼、酒店、公寓、高级会所于一体的天银商业大厦、南国广场、美林桃园……
从建成招商到招商定制
广州市南国花园的开发商——广州瑞华房地产开发有限公司,面对广州市场大卖场走俏、带旺相关小区楼市销售走红的现实,不由怦然心动。该公司老总在吸取别人经验的同时,又破天荒地通过合作伙伴,在报建之前即与承租商万佳超市签约,答允一切报建规划与设计要求,均以满足万佳超市所需为前提。如此,建成后的商铺万佳既用得顺手,又可免去重建改建的浪费。
开发商肯与承租商达成度身定作合同,是因为接受了过去的教训。如广州中山五路的百汇商场,其住宅下部的数层临街商铺,建成已过三年之久,建成前后的买势也一度让人眼热。然而正因为急于出手,只看到了卖相红火,却忽略了卖散后招租的困难。结果,建成后换了几家代理商进行招租,广告打了无数,活动搞过多场,最终都由于个别业主不肯局部服从全局和租金不肯让步而痛失商机。而建成前即招入大卖场,则可一改以往弊端,既方便业主生活,又保障买家回报,甚至可使楼价提升。目前这种模式已在广州房地产开发界得到了认可。
市场现状引起担忧
对国内外数十家名牌大卖场的集中入市、商用物业新近开发的规模过大过快以及商用物业租售价的异常飚升,业界专家对此颇为担忧。提醒开设大卖场要注意一哄而上的教训。切忌头脑发热,盲目建店,陷入单纯互比规模的怪圈。