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业界呯放宽七成按揭
政府於去年11月宣布了一系列稳定楼价措施,但本港楼市未因此而止跌回升,二手市场无论是楼价及成交量更见每癋愈下,有人将原因归咎於疲不能兴的经济;有人认为市场依然供过於求。美联物业集团营业董事陈坤兴认为,导至楼市未见活跃,有能力的买家裹足不前,源於“七成按揭”的桎梏仍未打破。
陈氏表示,在97年前,香港楼市生态生生不息,发展商毋须提供二按、现金回赠及赠送矨印费等优惠仍然可以卖到“满堂红”,是由於准买家能够轻易卖掉自己的房子套现,推动“换楼轮”开动,令“二手活,一手更活”。时至今日,市场上虽然仍有一群渴求改善居住环境的准买家,但他们担心手头单位未能及时脱手,以致不敢以“先买後卖”方式贸然入市,在恶性循环下“换楼轮”因而停滞不前。
根据政府2001年人口普查报告,48.5%自置物业业主没有承做按揭贷款,总数达50万户,睶在购买力非常庞大。但准买家只会一面倒流入优惠不绝的一手盘。在自由市场的原则下,发展商提供优惠予买家是无可厚非的,二手楼要提高竞争力,惟有放宽七成按揭至九成。
有人认为放宽按揭成数会掀起炒风,更甚会增加银行信贷风险,但陈坤兴表示,楼市积弱多年,楼价下挫六成半,回到91年水平,炒家基本上经已绝迹,而政府亦有足够经验在楼市过热时叫停;至於银行风险问题,银行可按个别买家评估风险,再审批按揭成数,只要楼价稳定,借款人有充足还款能力,银行不需冒太大风险。
二手活、经济活,当二手业主放出物业,亦自然会再度入市,从而推动金融保险、装修及家具等相关行业,政府的矨印费及利得税收入也会随之增加,不但可以纾缓财赤,经济亦会慢慢活过来。
陈氏表示,对发展商而言,放宽七成楼按亦百利而无一害,因为二手楼的配套设施难与一手楼媲美,加上楼龄和折旧,同区的一手楼应有一定的溢价,从发展商角度,二手楼价企稳,美轮美奂的一手楼亦水涨船高,反之,二手楼价有如江河日下,一手价只会被拖低。
至於用家,二手楼成交畅旺,楼价在现阶段只会企稳而不会急升,但对经济带来的连锁效应(MultiplierEffects),却非三言两语可以形容。
故此,陈氏认为,将楼按比率由七成放宽至九成实在刻不容缓。“行之,楼市活跃,百业兴旺,税收增加,纾缓财赤;逆之而行,‘救市九招’的效力亦将消耗殆尽,特区政府应再三思量。”