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数据表明,房地产价格的上涨已基本成为全球趋势,近两年来美国和英国的涨幅尤其大,大大超过了我国近年房地产的涨幅。
研究国外、境外(特别是香港)房地产发展的历史与现状,对于研究我国房地产发展中存在的问题有着非常重要的借鉴意义:国家在经济起飞阶段房地产的快速发展和膨胀是必然的,因此我国经济持续发展过程中出现的房地产热某种意义上是必然的;要防止房地产行业出现整体性泡沫,防止危害宏观经济的发展,防止房地产泡沫引起的泡沫经济;在新的形势下,社会财富不断膨胀,证券市场不景气,更多的资源已开始转移配置到房地产领域,导致房地产价格的上涨,这几乎成为全球的一个趋势。在我国,房地产投资已上升到资产配置的高度,房地产价格将整体上涨。因此,目前的房地产热有一定合理性。
1、经济快速发展促进房地产的高速发展和房地产泡沫的形成。
房地产的发展与经济发展既相互促进又相互依存,经济的高速发展要求也必将促进房地产业有相应的发展。我国经济处于持续高速增长期,房地产出现局部过热现象也是必然的,关键是要避免整体性的泡沫。
东南亚国家和地区在经济起飞时期房地产都有高速发展,房地产价格暴涨。日本在上世纪60年代经济起飞,导致房地产价格暴涨,由于失去控制,直接造成了后来的经济泡沫。再以香港为例,二战结束特别是上世纪50年代以后,香港人口急剧膨胀,经济进入起飞阶段,房产严重供不应求。一些新型的地产公司采取了“分层出售,分期付款”的售楼方式,地产的主要经营方式由置业收租转向地产发展,大大推动了地产业的发展。20世纪70年代初,香港证券市场的牛市所带来的“股地拉扯”让一批新型的地产公司在短期内利用资本市场实现了快速扩张。这一时期由于人口持续增长、经济高速发展和中国内地实行改革开放政策的影响,香港房地产市场出现一派繁荣景象,房地产价格成倍上涨,在80年初达到阶段性顶峰。
2、房产泡沫引起的经济泡沫具有很大危害性。
房产泡沫如果超出良性范畴,容易导致经济泡沫,对经济、金融和社会产生严重后果。因此,对我国房地产行业出现的泡沫问题不能掉以轻心,要提前做好泡沫的挤压、吸收和转化工作,避免房地产整体泡沫和经济泡沫的产生。
日本房地产泡沫引起经济严重萎缩至今令国人记忆犹新。如日本的地产价格暴涨,就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数在上世纪80年代的10年间上涨了5倍,地价市值总额高达40,001万亿日元,相当于美国地价总值的4倍,土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌,截至2001年3月末,全日本平均城市地价指数及东京市区地价指数,分别从各自历史最高点缩减了36.6%、74.0%。泡沫破灭后,至今日本经济仍未恢复。
香港房地产泡沫破灭其他东南亚国家和地区情况也基本相似的教训也值得总结。从1984年到1997年,特别是1993年到1997年,随着香港前途的明朗化和香港经济的复苏,香港房地产经历了一轮大的牛市,时间长达十年之久。随着地价和楼价的不断上涨,房地产和金融相互依赖,房地产行业出现了整体泡沫,过度的房地产投资投机给以后的金融危机埋下了定时炸弹。1997年亚洲金融风暴后,香港地产业受到重创,房地产价格回调幅度高达50%,造成有房地产金融业务的银行出现呆、坏帐,银行体系运转失灵,整个经济陷入困境,出现了近10万的负资产者,对整个经济、金融和社会产生了严重影响。
3、资产配置模式转变导致房产价格上涨成为全球趋势。
据最新出版的英国《经济学家》报道,所有发达国家中,目前个人持有包括直接持有和通过互助基金、养老基金间接持有股票资产价值为23万亿美元,而拥有房地产价值约为40万亿美元;在美国,个人拥有的股票价值为11万亿美元,而拥有房地产的价值约14万亿美元。这家杂志根据1980年以来13个发达国家房地产价格变动情况编制的“全球房地产价格指标”显示,除日本房地产价格连续11年下跌,德国房地产价格自1992年以来一直比较平稳外,其余国家的房地产价格都在不断膨胀。
美国整体房价自1995年起已上升51%,比同期的通胀率高出32个点,7,200万拥有房产的美国人人均财富增值5万美元,个别地区升值更为显著,如波士顿自1996年起至今房价飚升了110%,纽约的房价9·11事件后仍升11%。《财富》杂志统计显示,目前全美房地产价格比实际价值高出5%~10%,这一幅度尚属温和。根据美国经济咨询公司所做的分析,自1998年以来,美国100多个城市房价的攀升速度至少是家庭收入的两倍。就全美而言,过去两年中,房价的增长率是收入增长率的3倍多,而在20世纪90年代的繁荣时期,全美住房价格和收入增长率是很接近的。
数据表明,房地产价格的上涨已基本成为全球趋势,近两年来美国和英国的涨幅尤其大,大大超过了我国近年房地产的涨幅。全球房地产价格的上涨有多方面的原因:社会财富的整体增长;利率长期走低;股市低迷导致资产向房地产领域的转移配置,房地产资产在社会、企业和家庭财富中的比例不断提高;房地产领域的投资行为增多,等等。这些因素在我国的房地产的发展中同样存在,因此我国房地产行业的整体强势有其合理性,泡沫成份是有限的,不可以将其夸大和严重化。